20 April 2012

Rumah Subsale - Langkah 3 : Booking

Setelah anda telah membuat keputusan untuk membeli rumah tersebut, maknanya anda telah berpuas hati dari semua segi. Maka anda sudah boleh membuat bayaran booking untuk rumah tersebut.

Berdasarkan pembacaan aku, kadar bayaran booking yang agen boleh kenakan adalah 2-3% daripada harga rumah. Jika agen minta lebih daripada 3%, ada kemungkinan agen itu tak berdaftar atau agen yang mengambil kesempatan kepada pelanggannya. Bayaran 3% ini perlu dibayar kepada syarikat agen hartanah tersebut sebagai charges yang dikenakannya kepada penjual. Ianya termasuk di dalam harga jualan rumah tersebut.

Ramai yang mengatakan bayaran booking akan hangus jika pembeli yang membatalkan urusan jual beli rumah tersebut. Ianya terkecuali jika pembatalan dibuat oleh penjual, bayaran booking ini perlu dipulangkan oleh penjual (penjual yang perlu berurusan dengan agen hartanah yang dilantiknya jika ada agen yang mengambil kesempatan dan tidak pulangkan booking)

Setelah anda bayar booking, pastikan agen akan memberikan satu 'Letter of Confirmation for sale' kepada anda. Dalam surat ini akan dinyatakan beberapa syarat penting yang perlu kita selesaikan. Syarat penting adalah berkaitan mode of payment, kita perlu menyelesaikan bayaran keseluruhan harga jualan rumah tersebut dalam tempoh 90 hari dari tarikh mengikut keadaan berikut :
  1. Freehold - bermula dari tarikh SPA ditandatangani.
  2. Leasehold - bermula dari tarikh surat kelulusan consent to transfer diperolehi daripada state authority
  3. Master title - bermula dari tarikh suarat kebenaran oleh developer
Jika dalam tempoh 90 hari, gagal dipenuhi, kita boleh melanjutkan lagi untuk tempoh 30 hari dengan interest 10% per annum at daily rest.Tempoh ini sebenarnya tempoh yang standard dalam urusan pembelian rumah sub sale. Ianya boleh diadjust menjadi lebih dari 90 hari jika mendapat persetujuan untuk kedua-dua pihak. Anda juga boleh menambah syarat-syarat lain yang anda nak masukkan dalam pembelian tersebut, contoh rumah diserah dalam keadaan yang baik.
  
Bayaran booking merupakan satu ikatan yang sah di dalam kontrak, di mana penjual telah bersetuju untuk menjual, pembeli telah bersetuju untuk membeli, harga jualan telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

Sebagai langkah keselamatan, anda perlu menyemak daripada membayar secara tunai kepada agen. Eloknya dibayar menggunakan cek kerana duit tersebut akan dimasukkan ke dalam akaun syarikat. Kalu anda takde cek, boleh buat Banker Cheque kat bank.

Sebagai agen hartanah yang baik, sepatutnya beliau memberikan contact person di kalangan lawyer dan pegawai bank yang boleh membantu menguruskan pembelian rumah ini. Tapi jika anda mempunyai kenalan sendiri pun boleh digunakan, ikut keselesaan masing-masing. Yang penting, biar la lawyer dan pegawai bank yang komited dan tidak menyusahkan anda di kemudian hari nanti.

Satu lagi, 'Letter of Confirmation for sale' boleh digunakan untuk anda membuat pinjaman bank dan juga untuk urusan penyediaan Sale and Purchase Agreement (SPA).

Anda juga boleh minta agen tersebut bekalkan salinan SPA asal yang dipegang oleh pembeli. Namun, jika telah ada individual title juga telah memadai untuk anda perolehi. Jangan lupa dapatkan sekali floor plan rumah yang nak kita beli tu. Kalau ader dalam SPA asal takpe, tapi kalau takder kena minta ngan owner.

Maybe ayat penerangan aku skema sikit, tapi semua yang aku tulis tu memang aku praktikan semasa aku beli rumah sub sale. So next, aku akan tulis pasal membuat pinjaman bank dan penyediaan SPA.

16 comments:

  1. salam,
    Duit booking 2-3% tu boleh dapat balik kalau kita keluarkan kesuluruhan 10% guna duit KWSP kemudian?

    ReplyDelete
    Replies
    1. yati_hpm,

      Duit booking ini adalah termasuk di dalam harga pembelian rumah. Jika kita keluarkan duit KWSP, duit tersebut akan masuk dalam akaun kita. Jadi, kita hanya perlu membayar baki 7-8% sahaja daripada harga rumah tersebut.

      Disini tidak timbul isu duit booking tersebut akan dapat balik atau tidak. Secara tidak langsung, duit tersebut ada ditangan kita.

      Moga dapat pencerahan.

      Delete
  2. As salam..

    sy dh bayar 3% dr deposi. tp sy bayar banker cheque atas nama Lawyer owner rumah tu.
    Tp sy serahkan kepada agent tersebut, die kate nnt lawyer tu akan keluarkan resit. tp takde pulak die cakap akan bg Letter of confirmtion for sale.
    Sy dh confuse kat sini. mmg perlu ke letter of confirmation for sale tu?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sepatutnya kena ada dokumen yang mengatakan anda telah membayar deposit 3% sebagai bukti persetujuan anda untuk membeli pada harga jualan yang dipersetujui oleh penjual.

      Saya cadangkan, dapat penjelasan dari lawyer/ agent berkaitan :
      i. Adakah agent akan mengeluarkan letter of confirmation of sale (LOCOS). LOCOS ini sah dan boleh digunakan untuk anda memohon pinjaman bank.
      ii. Jika tiada, kena bincang semula berkaitan keperluan dokumen pembuktian pembayaran.
      iii. Cuba dapat pandangan peguam dikalangan sahabat anda berkaitan situasi ini.

      Saya hanya dapat memberikan pandangan secara umum kerana kurang memahami situasi yang berlaku.

      Delete
  3. salam . saya ada nak beli satu rumah ni .. rumah ni masih under master title la. tapi leasehold . dia punya last leasehold pada tahun 2060. saya ada coll developer dan developer masih ada . so saya dah tanya yg rumah ni kalau saya nk beli boleh tukar nama direct ke ..? so developer bgtahu boleh . so kalau boleh , developer akan keluarkan satu surat ke..?adakah surat ni dipanggil" confirmation letter & dimnta oleh lawyer pembeli la .." ? lagi satu .. rumah ni owner dah pon habis bayar . masih under master title. so , if saya teruskan pembelian .. perlu ke consent letter ..? saya beli secara hutang dgn bank .. terimakasih encik .. ops.. perlu ke deed of assingment .??

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dalam urusan ini, surat pengesahan daripada pemaju atau developer memang diperlukan. Ia juga dikenali sebagai 'letter of confirmation' daripada pemaju.

      Surat tersebut selalunya akan menyatakan bahawa penjual perlu membuat segala bayaran-bayaran yang tertunggak kepada pemaju. Kronologinya adalah seperti berikut, selepas S&P ditandatangani dan disetemkan, peguam S&P akan menulis surat kepada Pemaju dan meminta Pemaju agar membekalkan mereka dengan surat pengesahan/"letter of confirmation". Penjual kemudiannya perlu menyelesaikan segala pembayaran tertunggak.

      Consent letter daripada pejabat tanah tidak diperlukan. Deed of assignment diperlukan memandangkan hartanah ini masih berstatus master title.

      Eloknya kena semak dengan pemaju, kenapa geran individu masih belum dikeluarkan. Adakah pemaju mempunyai masalah dengan Kerajaan Negeri.

      Perkara ini perlu dibincang/dimaklumkan kedudukannya oleh peguam S&P yang anda gunakan.

      Delete
  4. Sy bminat utk mbeli rumah tp under master title.spt pnerangan anda,perlu semak dgn pemaju knape individual tittle x dkeluarkn?tp klu pemaju dh bankrap,cmne?
    Adakh pmbelian rumah yg masih under master tittle akn terus jd master tittle slps pmbelian rumah tu?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jika pemaju telah bankrap, cuba dapatkan pengesahan daripada Jabatan Insolvensi sama ada sudah ada liquidator yang dilantik atau sebagainya.

      Rumah yang dibeli masih berstatus master selagi pemaju tidak memohon untuk proses geran individu.

      Delete
    2. saya pun ada msalah sama, rumah baru siap, bru dpt CF, tpi pemaju bankrap, sudah ada liquidator yg dilantik, so mcm mana process sya nak bli apartment ni ye?tolong sgt2...

      Delete
  5. Tahukah anda berapa ramai yg tak nerilmu ditipu dalam urusan pembelian rumah..bayar 10% drpd harga rumah...rumak 200k kena byr 20k..bila loan x approve..20k burn..ini ikut system kapitalis bukan islam..penganiyaaan keatas insan2 yang bole hanya mimpi utk dapatkan rumah...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Setahu saya, jika loan tak lulus 10% tersebut akan dipulangkan. Yang burn adalah duit booking (antara 1%- 3% sahaja).

      Sebab itu, sebelum kita bersetuju untuk membeli rumah, pastikan anda mengetahui kelayakan loan anda. Jika sudah tahu kelayakan anda, jangan lah buat loan melebihi daripada kelayakan. Insyaallah akan selamat.

      Delete
    2. Sorry, nak tahu.blh x kita check kelayakan loan kita tanpa walk in ke bank? maksud saya, just call je bank and tanya. boleh ke?

      Delete
  6. salam sejahtera

    tuan.. saya dlm proses utk membeli sebuah aprtment. pada awalnya sy bercadang ingin menggunakan loan kerajaan. rumah tersebut adalah lease hold tp pemilik dh habis bayar dan telah mendapat individu tittle.. sekarang proses sangkut sbb x dpt concern letter dr pjbt tanah.. ? sy tlh pun membayar 10% deposit atas nama peguam yg dilantik. bolehkah sy menukar cara belian dr loan gov ke loan bank mohon nasihat dan pandangan tuan.. pertama kali nk beli rumah.. agakkeliru dgn prosedurnya..terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tiada masalah untuk anda menukar daripada loan gov ke loan bank. Bahkan anda boleh cuba kedua-duanya sekali, lepas tu anda boleh decide nak pilih yang mana. Yang penting, anda dapat loan atas rumah yang hendak dibeli.

      Berkaitan consent sangkut dipejabat tanah, mesti ada sebabnya. Sama ada tak cukup dokumen atau consent antara bumi ke non-bumi atau lain-lain sebab. Sebagai pembeli cuba dapatkan sebab ini daripada lawyer S&P anda, dapatkan no. fail rujukan dan anda semak sendiri dengan Pejabat Tanah tersebut. Itu yang terbaik.

      Delete
  7. Boleh saya dapatkan no contact tuan..saya owner nak jual rumah tapi tak tau cara yg betul..boleh email ke saya di aizuddinhannan@gmail.com

    ReplyDelete
  8. Saya telah berurusan dgn agen hartanah untuk membeli sebuah apt. Saya telah membayar 3% wang cagaran. Sayangnya bank loan yang saya mohon tidak lulus. Kemudiannya saya cuba loan kerajaan juga tidak lulus kerana pemaju apt tsb telah muflis walaupun saya layak. Bolehkah saya mendapat kembali wang cagaran 3% saya. Adakah cara lain saya boleh mendapatkan kelulusan loan kerajaan tsb.

    ReplyDelete

Bertindaklah dengan berfikir dan bertanggungjawab.