24 April 2012

Rumah Sub Sale : Langkah 4 - Pinjaman Bank

Setelah selesai urusan booking, kita telah boleh mengambil langkah seterusnya iaitu, membuat permohonan pinjaman bank. Sebelum itu, pastikan borang 'letter confirmation of sale' telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak, iaitu pembeli dan penjual. Jika penjual masih belum sign maknanya, borang itu masih belum berkuatkuasa. Ada yang berpendapat setelah selesai bayar booking, pastikan juga anda dapat salinan S&P owner, geran tanah (title) dan floor plan rumah. Dokumen ini penting untuk kita memahami keadaan rumah yang nak kita beli untuk urusan selanjutnya nanti.

Dalam kes aku, selepas je urusan booking, agen hartanah tersebut telah memberikan nombor telefon pegawai CIMB dan Alliance Bank yang aku boleh buat urusan pinjaman. Sebenarnya aku tidak la terikat untuk buat loan dengan bank nie, cumanya pendapat aku pastinya agen tu dah bagi info sikit pasal hartanah yang aku nak beli dan rasanya pegawai bank nie mesti la dah buat semakan awal pasal value rumah tu.

Dalam masa yang sama aku pun ader walk-in dengan CIMB (cawangan yang lain dari yang agen recommend) dan RHB Bank untuk buat semakan berkenaan rumah yang aku nak beli. Kedua-dua juga memberi pandangan yang positif untuk aku dapatkan pinjaman bank. 

Jadinya, aku telah memohon pinjaman perumahan dengan 3 buah bank iaitu CIMB, Alliance Bank dan RHB Bank. Dokumen yang perlu dalam memohon pinjaman adalah seperti :
  1. Salinan Kad Pengenalan
  2. Penyata gaji untuk 3 bulan
  3. Penyata bank yang terkini
  4. Penyata KWSP
  5. Booking form
  6. Title rumah yang nak dibeli
Dalam masa yang aku juga telah menyemak Laporan CCRIS yang boleh diperolehi secara walk-in di Bank Negara Malaysia. Dalam laporan CCRIS akan menyatakan semua maklumat kredit kita dengan bank perdagangan yang kita ade hutang termasuk kad kredit. Ada baiknya juga sebelum kita mohon pinjaman bank, kita dapat penyata CCRIS nie. Kebaikannya kita akan tahu, jika ada mana-mana bank yang pemalas, yang kata kita masih ader hutang dengan depa, tapi sebenarnya kita dah settlekan semua. Rekod CCRIS akan menjejaskan keputusan bank untuk meluluskan pinjaman anda. Ada juga yang suruh ambil penyata dari CTOS, tapi aku takde pengalaman. Tapi aku nasihatkan pada yang banyak berhutang elok juga semak dengan CTOS.

Hasil dari permohonan aku dengan 3 bank tu, terdapat sedikit perbezaan dari segi cara kerja setiap pegawai bank yang mana;
  • Alliance Bank - Rate yang ditawarkan -2.4 jika sekali dengan MRTA, -2.3 jika tanpa MRTA. Ader juga isu outstanding yang aku kena settlekan sebelum dia luluskan loan
  • RHB Bank - Rate yang ditawarkan -2.45. Lebih menarik, tapi ambik masa sikit untuk luluskan loan, maybe sebab pegawainya tunggu dokumen lengkap baru nak settle application tu.
  • CIMB Bank - Rate yang ditawarkan-2.0. Agak rendah, lambat pulak tu. Alliance Bank dan RHB dah luluskan loan,baru depa nak semak kedudukan kewangan aku, jawapannya aku turn down je la permohonan dengan CIMB Bank nie.
Sebenarnya sebelum bank ni luluskan pinjaman aku agak risau gak, sebab takut pinjaman tak lulus. Kalau pinjaman tak lulus, maknanya booking aku sebanyak 2% akan burn camtu je.

Sudahnya, loan dari alliance bank dan RHB Bank dua-dua lulus. Aku ambik loan dengan alliance sebab dia yang pertama bagi tau loan aku approved. Lega la, bagi aku dalam proses loan nie, kita kena tau berapa kemampuan kita untuk buat bayaran bulanan. Kemampuan kewangan ini bagi aku sangat penting supaya kita tidak terlebih komitmen, takut nanti jadi hutang tertunggak. Banyak masalah lain akan timbul nanti. 

Banyak juga perkara yang aku perolehi semasa proses pinjaman bank; seperti :
  1. pastikan hutang lama anda telah direkodkan selesai
  2. pastikan dokumen pendapatan anda lengkap
  3. tetapkan kemampuan kewangan bulanan anda
  4. mohon pinjaman dengan beberapa bank sebagai back-up.
Sebenarnya untuk urusan pinjaman bank, perlu dijalankan serentak dengan urusan penyediaan Sale and Purchase Agreement (SPA) dengan lawyer. Tapi anda dinasihatkan tunggu dapat kelulusan pinjaman bank baru tandatangan SPA.

195 comments:

  1. Sekarang saya dalam planning nak beli rumah sub-sale. Tapi title rumah masih master title. Usia rumah dah lebih 10 tahun tapi masih pending Strata title. Ramai yang cakap susah nak dapat bank loan sebab title rumah masih Master title. Ade info tak selain CIMB, bank mana lagi yang offer loan for master title house?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pandangan saya, kalau boleh kaji dahulu kenapa strata title masih belum keluar walaupun usia rumah telah 10 tahun. Adakah disebabkan oleh pemaju atau pemilik sendiri.
      Saya tak pasti bank mana yang boleh offer loan bagi master title house, sebabnya bank nie mempunyai kriteria yang berbeza mengikut lokasi rumah dan nama pemaju. Eloknya, jalankan walk-in session dengan semua bank. Pasti ada yang boleh entertain.

      Delete
    2. Askm saya beli rumah sub-sale double transfer title,snp 10% deposit serta loan pun dah disbursement 60% advise dari lawyer saya. bila saya Tanya lawyer saya, dia kata tungu document dari jabatan pinjaman perumahan kerajaan penjual, title penjual lawyer developer uruskan, itu pun dia kata tungu document settlement jabatan pinjaman kerajaan baru dia bagi m.o.t penjual kepada lawyer saya, kata lawyer saya.lawyer saya bagi alasan tiada orang jawab telefon kat jabatan pinjaman kerajaan,bila la saya nak dapat rumah saya ni.En. Amir Din boleh bagi pandangan supaya saya dapat rumah saya ni secepat yang mungkin.thank you.

      Delete
  2. sy beli rumah dgn pemaju.SPA sy dh sign tunggu stamping yg masih belum siap.loan baru lulus tinggal sign letter offer.Apa langkah yg seterusnya sy harus buat selepas sign letter offer bank?ni rumah pertama sy pun agak keliru.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Selepas sign letter offer, anda akan/perlu menandatangani loan agreement dengan lawyer yang dilantik oleh bank yang anda ambil pinjaman. Kemudian, anda perlu menjelaskan baki 10% kepada pemaju jika pinjaman anda setakat 90% sahaja.
      Pembelian dengan pemaju sebenarnya agak mudah, dimana anda hanya mengikut keperluan yang ditetapkan oleh pemaju/lawyer/bank.

      Delete
  3. SALAM..sy dah sign letter offer dr hong leong,tp sy nk cancel sbb sy dpt offer dr public bank tp masih dlm proses kelulusan lg..jika lulus public bank,adakah sy boleh cancel dgn hong leong..atau sy kena byr denda?lawyer bnk hong leong masih belum prepare apa2 dokumen lg..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anda boleh cancel dengan Hong Leong tetapi mungkin akan dikenakan penalti (administration fee). Biasanya kadar denda ini ada dinyatakan di dalam dokumen offer letter tersebut. Cuba semak atau tanya terus dengan pegawai bank yang anda berurusan.
      Nasihat saya, anda perlu pasti tujuan untuk membatalkan offer letter tersebut supaya tidak rugi dikemudian hari(sebabnya kelulusan dari Public Bank pun belum diperolehi tapi nak berniat untuk batalkan deal dengan Hong Leong).

      Delete
    2. terima kasih...sy masih blum cancel dgn HL..PB dh 1st stage approve. sbnrnya hr tu sign HL sbb best choice, coz apply PB branch offer xbagus, then kakak suggest apply dr HQ PB xtau plak ade chances utk better offer,so skang tggu final approval dlu bru boleh cancel dgn HL.br tau ln branch ln offer ye..

      Delete
  4. salam,saya nak tanya,kalo saya nk jual rumah individual title leasehold .dari bumi ke non-bumi.macam mana proses dia.dan boleh ke pejabat tanah luluskan.terima kasih.hope can share info.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Proses yang terlibat bagi menjual rumah tersebut adalah sama seperti menjual rumah yang lain seperti bayar deposit, sign s&p, apply loan dan lain-lain.

      Jika di Selangor, kelulusan pindahmilik bagi pembelian bumi ke non-bumi akan dibuat oleh Pejabat Tanah dan Galian Negeri. Difahamkan ianya melibatkan kelulusan Menteri Besar.Peluang untuk diluluskan masih ada, mungkin prosesnya yang akan mengambil masa.(Perlu disemak dengan pihak yang berkenaan).

      Satu lagi, pastikan sama ada rumah yang anda beli sebelum ini dibawah kuota bumi atau tidak.

      Delete
  5. salam..saya nak tanye juga la..:)

    macam ini, saya hendak membeli sebuah rumah. rumah ini telah digadaikan oleh pihak tertentu kepada pihak bank. sebab rumah ini adalah usaha sama. so..owner tidak dapat pun duit yg digadaikan sebaliknya pihak lain yang dapat. pihak tersebut perlu melepaskan gadaiaan tersebut. tapi mengambil masa

    persoalannya..boleh ke kalau saya buat snp dengan owner. sebab memang ade bukti rumah tu owner tu punye. cuma digadaikan. sebenarnya rumah ini adalah rumah anugerah. so..xde utang bank la kecuali gadaiaan oleh pihak satu lg.

    macammana kita nak jadikan kepentingan kita terjamin didalam snp tersebut? katakan kita beli dengan harga 200K dan bayar 10K sebagai downpayment pada 2012. kita tidak tahu bila gadaiaan akan dilepaskan. so kita letakkan syarat2 duluan..'sehingga gadaiian delepaskan dan rumah ditukar kepada nama owner barula proses pinjaman dilakukan'.

    didalam snp dimasukkan jika penjual xjadi jual..kena bayar double. tapi pada saya tidak berbaloi walaupun double...sebab faktor masa, duit yg dilaburkan dan harga semasa rumah tersebut. apa yang perlu lagi saya tambah didalam snp untuk menjaminkan rumah tersebut dijual kepada saya juga dengan harga yang dinyatakan? boleh bagi cadangan x? manala tau..lps2 sign snp ade yg offer tinggi..boleh je dia break snp tersebut...huhhu... saya amat suka rumah tersebut....thanks...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya telah berikan pandangan berkaitan perkara ini di dalam entri 'Beli Rumah Yang Masih Dalam Gadaian'. Terima kasih.

      Delete
  6. silap2..bayaran 10% utk downpayment..

    ReplyDelete
  7. salam,berapa lama masa yang diambil oleh pihak bank setelah dapat surat arahan daripada lawyer untuk fully disbursment?bilakah pertukaran nama dan kunci rumah akan diserahkan kepada pembeli?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Berdasarkan pengalaman, bank akan mengambil antara 2-4 minggu untuk mengeluarkan cek 'fully disbursement' setelah mendapat arahan daripada pihak lawyer.
      Pertukaran nama atas geran akan dikeluarkan setelah mendapat kelulusan bank penjual menyerahkan geran kepada peguam bank penjual.
      Kunci rumah pula akan diserahkan setelah kedua-dua pihak berpuas hati bahawa proses jual-beli ini telah selesai. Maknanya, penjual telah menerima bayaran mengikut harga yang telah dipersetujui dan pembeli telah berpuas hati bahawa semua bil-bil utiliti yang tertunggak telah diselesaikan.

      Delete
  8. salam,
    saya nak tanye, saye ingin buat permohonan pinjaman perumahan kerajaan tetapi saya telah menandatangani SPA sebelum pinjaman tersebut lulus kerana nasihat dari Salesman tersebut.

    Andai kata, permohonan pinjaman saya itu gagal, adakah saya berpeluang untuk menerima deposit saya semula?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya doakan agar permohonan anda akan diluluskan. Mungkin dalam masa yang sama anda boleh cuba buat pinjaman dengan bank sebagai back up plan. Tak rugi apa-apa, cuma kena ada usaha la.

      Saya tidak pasti mengenai deposit yang anda maksudkan.Andaian saya :
      i. Jika anda telah bayar 10% dari harga rumah ianya akan dipulangkan.
      ii.Jika anda telah bayar booking sahaja, mungkin separuh sahaja dari nilai booking yang akan dipulangkan.
      Perkara ini sebenarnya boleh dirujuk dengan salesman yang anda berurusan dan gunakan hak anda sebagai pengguna.

      Delete
  9. kenapa original SnP saya mesti bank simpan?saya hanya simpan yg duplicate.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bank pegang Original SnP sebab anda merupakan peminjam kepada bank tersebut. Ini bertujuan agar kepentingan bank dapat dikawal oleh bank tersebut.

      Delete
  10. Akum.sy ada sedikit pertanyaan.adakah menjadi masalah kpd bank untuk beri pinjaman jika kita tinggal di tempat lain (cth:kl) tp nk beli rumah kt kg(cth: kg kt manjung tp nk beli umah kt ipoh)1 negeri gak kan..lg pun jauh sgt ke manjung dgn ipoh tu...alasan bank takut ada masalah sbb keje tmpt ln...alamat kg ln..alamat rumh yg nk beli tu ln..kalu kg kt mjg kt hnya boleh beli rumah kt mjg je ke...bkn hak kita ke nk beli kt mna2 pun.x fhm la...nape mcm ni caranye..sape2 yg ada info tlong bg tau plz....pas tu bank ni risaukn isu value rumah..value rumah pun x check lg dh risau x tentu pasal..x kisah la value rumah tu brapa..asalkn custumor mampu byr baki yg perlu ditmbh utk byr hrga keseluruhn rumah..info plz...spiritofthered07@yahoo.com...tlog email sy

    ReplyDelete
  11. Akum.sy ada sedikit pertanyaan.adakah menjadi masalah kpd bank untuk beri pinjaman jika kita tinggal di tempat lain (cth:kl) tp nk beli rumah kt kg(cth: kg kt manjung tp nk beli umah kt ipoh)1 negeri gak kan..lg pun jauh sgt ke manjung dgn ipoh tu...alasan bank takut ada masalah sbb keje tmpt ln...alamat kg ln..alamat rumh yg nk beli tu ln..kalu kg kt mjg kt hnya boleh beli rumah kt mjg je ke...bkn hak kita ke nk beli kt mna2 pun.x fhm la...nape mcm ni caranye..sape2 yg ada info tlong bg tau plz....pas tu bank ni risaukn isu value rumah..value rumah pun x check lg dh risau x tentu pasal..x kisah la value rumah tu brapa..asalkn custumor mampu byr baki yg perlu ditmbh utk byr hrga keseluruhn rumah..info plz...spiritofthered07@yahoo.com...tlog email sy

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dalam urusan memohon pinjaman dengan bank, standard dan keperluan setiap bank selalunya berbeza walaupun kita mohon dengan bank yang sama tapi cawangan yang berbeza. Cuba mohon dengan beberapa bank dan kita boleh tau apa keperluan mereka. Setau saya, masalah lokasi ini tidak sepatutnya timbul.

      Berkaitan value rumah yang menjadi kerisauan pihak bank, mungkin person in-charge ini bimbang dengan kemampuan peminjamnya. Kena cuba bank yang lain, tengok pandangannya macam mana? Jangan hanyalah merujuk kepada satu bank sahaja, dan kalau boleh bank approach juga bank yang biasa-biasa selain bank-bank yang terkenal di Malaysia.

      Delete
    2. Terima kasih, saya ada lg 1 soalan...apabila kita apply loan, adakah bank tersebut akan semak penyata ccris di bank negara terlebih dahulu sebelum meluluskan loan, adakah lebih elok jika saya sertakan penyata ccris yg telah sy dptkan di bank negara terlebih dahulu.

      Delete
    3. Selalunya CCRIS akan menjadi rujuk utama kepada bank bagi menilai tren dan sikap peminjam dalam membayar hutang.

      Saya rasa elok juga jika nak serta penyata CCRIS dalam memohon pinjaman tapi yang lebih penting pastikan rekod kita adalah baik dan bersih dalam penyata tersebut. Maksudnya, tiada hutang tertunggak dan bayar hutang ikut masa yang ditetapkan.

      Delete
  12. saya dalam proses nak abis loan rumah melalui KWSP.berapakah kos yang bank kenakan kepada peminjam untuk mendapatkan dokumen asal seperti geran dll. nya.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya tak pasti mengenai kos yang dikenakan. Untuk urusan ini anda perlu merujuk semula dengan lawyer yang menguruskan pinjaman anda. Mungkin peguam ini akan memaklumkan kos yang terlibat.

      Delete
  13. Semekom,
    Saya ada nak beli rumah apartment berharga RM130k. Untuk nak apply loan rumah, jika satu nama saja boleh ker tanpa berkongsi dengan suami atau isteri? Boleh lepas ker loan tu?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Boleh saja jika nak mohon satu loan guna satu nama walaupun dalam S&P ada dua nama.Tetapi jika tidak yakin loan tak lepas kalau guna satu nama, mungkin buat permohonan dengan banyak bank, ada yang guna satu nama dan ada yang guna dua nama. Nanti bila dah lulus pertimbangkan yang terbaik.



      Delete
  14. saya ada membeli rumah subsale. snp ditandatagani pada october 2012. tuan rumah telah pun memberi kunci pada saya pada 1 november 2012. Saya telah pun mendapat surat dari pihak bank yang mana memberitahu 1st payment bermula januari 2013. bila kah sepatutnya tuan rumah menyerahkan kunci kepada saya? sya tidak pun tinggal di rumah itu lagi, tetapi telah diberikan kunci. Saya tidak diberitahu bahawa saya bererti menyewa daripadanya dari november & disember. sekarang tuan rumah terdahulu menuntut bayaran sewa daripada kami. perlukah kami bayar?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Cuba semak terma di dalam S&P yang ditandatangani berkaitan pemilikan dan penyerahan kunci. Setau saya, setelah pembeli membayar harga belian, barulah penjual sepatutnya menyerahkan kunci rumah tersebut. Kalau nak puas hati, lebih baik tanya dengan peguam yang menyediakan S&P tersebut.

      Berkaitan tuntutan sewa oleh tuan rumah, kena bincang elok. Mungkin berlaku salah faham semasa penyerahan kunci. Pastikan dua dua pihak berada dalam win win situation.

      Delete
  15. saya nak tanya saya beli umah,loan sy dah lulus pada bln julai 2012 sy dah tanda tangan, tuan umah pun dah tanda tangan s&p tu dlm bln 11,10% pun sy dah bg cuma skrng ni saya nak tau ada tempoh ke loan yg lulus tu sebab bulanan saya x potong lg,s&p pun peguam saya x bg lg utk sy bawa keluar akaun ke 2 kwsp,

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya nasihatkan anda follow up dengan peguam untuk dapatkan salinan S&P tersebut, takut peguam nie buat diam je, walaupun S&P tersebut telah siap.

      Adakah anda telah menandatangani perjanjian pinjaman? Jika ya, sila semak dengan peguam tersebut berkaitan proses yang selanjutnya. Jika tidak, pastikan anda berbuat demikian.

      Adakah Peguam S&P dan Peguam Loan menggunakan firma yang sama atau firma yang berbeza?

      Bulanan masih belum dipotong, adakah menggunakan loan govt? Mungkin sebab belum buat bayaran kepada penjual. Tempoh apa yang dimaksudkan?

      Banyak yang saya kurang jelas.

      Terima kasih

      Delete
  16. Salam, saya ada kekeliruan disini.
    Saya ada membeli rumah subsale. pinjaman loan bank telah diluluskan. Yang menjadi kemusykilan dan masalah sekarang, penjual masih tak dapat surat dari bank penjual. Apakah maksudnya itu? adakah mengambil masa yang terlalu lama untuk diproses. Snp n loan agreement saya sudah sign. Ada cara lain untuk saya buat? saya telah menunggu selama 3bulan uyk proses ini. Memohon consent pun masih belum. Lawyer saya hanya menyuruh saya menunggu sahaja.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kemungkinan surat daripada bank penjual adalah redemption statement yang menyatakan bayaran yang perlu dibayar ke atas baki loan oleh penjual atau surat tiada bantahan bagi consent oleh bank penjual. Masa yang diambil saya tak pasti, lain bank lain prosedurnya. dan surat ini perlu untuk digunakan dalam memohon consent.

      Proses ini memang dilaksanakan oleh lawyer, kita hanya perlu menunggu sahaja. Mungkin boleh tanya dengan penjual dan mungkin lawyer menunggu dokumen ini yang belum dikemukakan oleh penjual, sebab itu permohonan consent masih belum dibuat.

      Harap membantu.

      Delete
  17. Itulah yang memeningkan kepala saya sekarang. Kerana penjual telah menyuruh lawyer melaksanakan. Penjual pun masih menunggu.

    Terima Kasih kerana memberi penjelasan.

    ReplyDelete
  18. assalam

    saya blacklisted, dan ingin menyeleaikan hutang2 saya. saya inign menjual salah satu rumah milik saya...atas nama saya.....adakah masalah saya blacklisted dgn bank untuk menjual ruamh?
    Terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bagi kes blacklisted, saya cadangkan supaya berurusan dahulu dengan Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK). Agensi ini ditubuhkan oleh Bank Negara Malaysia. Tindakan anda untuk menjual rumah bagi menyelesaikan hutang adalah satu tindakan yang wajar.

      Khidmat nasihat daripada AKPK ini penting, untuk mendapat kepercayaan daripada bank terutama dalam urusan menjual rumah.

      Delete
    2. TERIMA KASIH BANYAK2 ATAS INFO EN AMIR....KALAU SAYA JUAL TANPA CONSENT DARI AKPK..ADE MASALAH KE....? ADAKAH IA MEMBERI KESAN KEPADA PROSES LOAN PEMBELI BARU...

      Delete
    3. Boleh sahaja nak jual sendiri.Cuma pastikan nama anda sebagai penjual tidak dikategorikan 'bankruptcy'.

      Delete
    4. Salam cik amir..klu kes mcm kat atas...jual rumah tu sendiri..lepastu bankruptcy..tp loan pembeli dh approve dh ngn bank..beza 1 bulan jer..katakan bankrup bulan ogos..loan rumah pembeli approved bulan september..bankrup tu plak bukan di sebabkn rumah tetapi kerete..adakah insovensi akan rampas rumah tu dr pembeli...

      Delete
  19. TERIMA KASIH ATAS MAKLUMAT YANG BERGUNA, SAYA AKAN TERUSKAN PROSES PENJUALAN NI, SEBAB SUDAH ADE BUYER MENANTI, TAKUT TERGANGGU PROSES LOAN PE,BELI TU, SEMOGA ALLAH MERAHMATI TUAN,TERIMA KASIH

    ReplyDelete
  20. Nak tanya, geran (title) tu fotostat atau origial yg nak diguna masa nak mihon loan bank?

    ReplyDelete
  21. Assalamualaikum.saya ada 2 soalan.Saya telah buat refinance rumah dgn bank al rajhi dan telah diluluskan pada september 2012.segala proses dgn lawyer semua telah selesai termasuk segala fee yg dikenakan dah dibayar.masalahnya pada 31 jan 2013 hari sepatutnya reimbusement dibuat pihak al rajhi telah call saya mengatakan tak boleh diteruskan sbb medical chekup utk MRTT yg dibuat pada sep.2012 tak lepas.adakah loan ni akan dibatalkan?mcm mana dgn segala bayaran yg telah dibuat pada lawyer? Terima kasih.

    ReplyDelete
    Replies
    1. 1. Cuba semak dalam syarat tawaran yang dibuat oleh Al Rajhi. Jika MRTT merupakan perkara yang wajib, kemungkinan untuk loan ini disbursement adalah tipis. Ataupun, mungkin bincang semula dengan Al Rajhi untuk ambil panel insuran yang lain dan adakan medical check up semula.
      2. Bagi kes bayaran kepada lawyer, bayaran dibuat atas kerja yang telah dilaksanakan seperti penyediaan dokumen penjanjian dan lain-lain. Loan tak dibuat disbursement bukan disebabkan oleh lawyer dan lawyer berhak atas fee tersebut.

      Delete
  22. as salam..sya nak tanya sya tengah dalam proses loan bank untuk membeli rumah. sya berniaga..lesen berniaga d daftarkan atas nama saya dan bapa mertua adalah penama kedua sebagai rakan kongsi. soalan saya bank statment pulak atas nama bapa mertua saya. adakah loan saya boleh d luluskan? dan penjamin adalah ayah saya..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya takde pengalaman berhubung perkara ini. Pandangan saya, sediakan dokumen yang membuktikan bahawa bank statement yang anda maksudkan merupakan bank statement kepada syarikat anda. Biasanya anda boleh semak dengan bank officer yang menguruskan pinjaman anda.

      Delete
  23. salam..
    saya nk tya wajib ke kita sign S&P dalam masa 14 hari bekerja selepas kita dah bayar booking fees?lg 1 adakah kita akan dikena kan sebarang charge daripada penjual/agent sekira ny kita x sign S&P dalam masa 14 hari bekerja selepas bayar booking fee..setahu saya proses S&P berlaku dalam masa 14 hari bekerja selepas booking fees dibayar...

    ReplyDelete
    Replies
    1. 14 hari itu adalah tempoh standard yang ditetapkan. Jika anda melangkaui tempoh tersebut, penjual ada hak untuk mencari pembeli yang lain. dan wang booking anda akan dikira hangus. Perkara ini sepatutnya dibincangkan dalam perbincangan awal antara penjual dan pembeli supaya tidak berlaku salah faham termasuk keperluan untuk melanjutkan tempoh sign S&P.

      Delete
    2. terima kasih en amir kerana memberi respon. Tempoh lanjutan untuk sign S&P ni bergantung kepada perbincangan kita dgn penjual/agent atau ada jumlah hari y sudah ditetap kan?

      Delete
    3. Saya tak pasti dari segi tempoh lanjutan ini, sama ada wujud tempoh yang standard atau tidak. Pandangan saya, jika penjual/agent bersetuju dengan satu tempoh yang ditetapkan. Jika perlu, sediakan akuan rasmi.

      Delete
  24. Salam... sy akan sign loan agreement x lama lg...urusan utk s&p dh selesai. Cuma masih menunggu duit epf utk selesaikn baki 7% dgn owner. Persoalan saya, setelah sign loan agreement apakah proses selanjutnya? Selalunya, bilakah bank akn disburse kpd owner (adakah 3 bln sblm atau slps)?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Selepas sign loan agreement, lawyer akan uruskan pindah milik, consent to charge oleh bank pembeli, urusan stamp duti dengan LHDN. Urusan ini dilakukan oleh lawyer yang telah anda lantik. Anda hanya perlu follow up dengan lawyer je.

      Delete
    2. salam tuan amir biasanya bank selepas sign loan aggrement kerja2 yg lain seperti uruskan pindah milik, consent to charge oleh bank pembeli, urusan stamp duti dengan LHDN ini akan mengambil masa kurang 2 mingggu atau 3 bulan?

      Delete
  25. salam, saya jual rumah pada bulan 5 thn lepas, saya dah terima 5% DP, tapi till now loan buyer tak approved, macamana procedure, nak cancelled sales ne? peruka saya pulangkan DP atau ambil sibagai ganti rugi?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Secara umumnya, anda boleh batalkan urusan penjualan ini disebabkan pembeli tidak lulus loan. Cuba semak semasa anda menerima 5% DP, apa terma yang dipersetujui. Biasanya DP ini akan dipulangkan kepada pembeli tersebut. Kalau ada booking, biasanya akan pulang 50% sahaja.

      Delete
  26. Salam, seek advice from lawyer, I have advertised to sale my house, and there is a buyer that agreed to buy and I received Down payment 10% last year may, and till today, buyer is saying his loan not approved yet, and he is trying to reapply, in normal procedure how long will be the process? And my question are.as below
    1. Can I reject this transaction?
    2. Can I clam compassionate from the buyer?
    What I should do next, really need advice on this.
    TQ

    ReplyDelete
  27. Assalamualaikum tuan, sedikit pertanyaan kira tidak keberatan.

    Saya masih dalam pembelian rumah dgn harga RM170k, loan bank 90% sudah approved. Menjadi masalah sekarang apabila pihak pemaju masih tidak menyediakan SPA alasan menukar status drp geran kongsi kpd geran individu. Apakah nasihat tuan berdasarkan perkara ni? Adakah sy boleh dikenakan penalti tetapi masih belun tandatangan SPA? tk

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya pun tak pasti, kenapa pemaju mahu menukar status geran induk kepada geran individu sedangkan proses jual beli masih belum dilaksanakan. Cuba semak dengan pemaju, geran individu bagi rumah yang anda beli akan dimasukan nama siapa. Kalau nama pembeli, logiknya mestilah selepas urusan jual beli ini selesai. Ataupun mungkin tanah tersebut masih bukan dimiliki oleh pemaju dan sedang dalam proses pindahmilik.

      Isu penalti berlaku semasa proses pembayaran rumah mengikut peratusan siap.Jika ianya masih di peringkat S&P, tiada elemen penalti.

      Harap membantu.

      Delete
  28. Assalamualaikum,saya nurul dari affin bank,mortgage department.boleh hubungi saya utk memohon pinjaman perumahan di 0197297042 or email at nurulnadiah9362@gmail.com.tq so much.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kepada pembaca, jika ada keperluan, mungkin boleh berurusan Nurul.

      Delete
    2. Nurul ni bagus dan senang untuk liaise. Respond yang amat pantas. Saya recommend pada sesiapa yang berminat untuk apply loan rumah dengan Affin Bank boleh menghubungi Nurul.

      Delete
    3. Wah ada testimoni disini. Saya alu-alukan kepada yang ingin berurusan. Tetapi saya tidak pernah lagi berurusan dengan Nurul.

      Delete
    4. nurul ni masih bekerja dengan Affin Bank ke? kalau yesaya nak apply loan....

      Delete
    5. Mungkin anda boleh cuba. Saya pohon berikan pandangan berkaitan perkhidmatannya untuk maklumat bersama.

      Delete
  29. Salam, if saya dah bayar downpayment, n sekarang dlm proses nak apply loan, then saya nak kensel beli rumah tu.rumah baru, akan siap end of 2014.memula salesman tu cakap boleh kensel dlm mase sebulan(lps booking) and boleh pulangkan duit downpayment(full).
    tapi mse nak kenselkan(belum apply loan lagi) dia ckp kene dptkn surat loan rejected drp bank.
    and lps tu bnyk la alasan dia xleh pulangkan downpaymnet.
    soalannya:
    boleh ke sy dptkn balik downpayment?
    if boleh, macamana?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dalam kes mendapatkan balik downpayment, ianya berbeza mengikut pemaju. Syaratnya bayaran balik ini selalunya dimaklumkan semasa kita membayar downpayment. Ada yang beritahu akan burn, ada yang pulang 50% dan ada yang pulang 100%.

      Dan memang ada pemaju yang menekan pembeli jika membatalkan pembelian tanpa alasan yang kukuh.

      Delete
  30. Salam...biasanya double transfer (apartment) ambik masa berapa lama?,tq

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya tak pasti tempoh masa yang standard. Ianya bergantung kepada kecekapan peguam yang menguruskan, kecukupan dokumen dan prosedur yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri.

      Apa yang penting, kena selalu ambil tahu dan follow up.

      Delete
  31. salam,

    saya bercadang untuk membeli rumah di kawasan hulu langat.masalah sekarang, setiap bank akan tanya CF rumah sedangkan tanah tu tanah lama dan rumah yang didirikan pun dah mcm hidup segan mati tak mahu(rumah batu,rumah kampung).kami plan nak robohkan rumah tu kalau memang loan lepas..tp memandangkan smua bank minta CF, sy jadi buntu untuk dptkan pinjaman..adakah rumah yang di dirikan sendiri pun kene ada CF...berapa lama pulak nak proses CF sbb tuan rumah klo susah2 katanya x jd nak jual. Saya da bayar duit booking rm500.lawyer pun da appoint, tinggal masalah kat pinjaman bank shj.boleh bg pandangan x mengenai masalah ni...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Isu CF ini, adalah dibawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Sebelum pembinaan sesebuah bangunan termasuk rumah sendiri, perlu mendapat kelulusan daripada PBT yang berkaitan. Tetapi bagi rumah kampung dikawasan luar bandar, perkara ini selalu tidak terpakai. Rumah boleh dibina mengikut kehendak pemiliknya.

      Pihak Bank memerlukan CF sebagai jaminan takut nanti rumah tu runtuh, bank tidak boleh menuntut apa-apa. Maknanya, kepentingan bank tidak terjamin.

      Langkah yang boleh diambil, adalah membuat pinjaman peribadi dan beli rumah tersebut.

      Delete
  32. tambahan, tanah tu geran individual...owner x de hutang bank langsung...sbb tanah lama....

    ReplyDelete
  33. As salam, say abeli rumah sub sale, loan dengan cimb dah approved, ingat nak tggu loan dari bank islam, sbb offer dia lagi baik. soalan saya, berapa lama saya boleh tunggu sebelum CIMB batalkan permohonan saya??

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya tidak pasti tempoh tersebut. Mungkin kena semak dengan Pegawai Bank yang berkenaan.

      Delete
  34. salam ,
    saya baru sahaja membuat loan dengan bank rakyat sebanyak 62k tetapi mereka ada sedikit masalah untuk meluluskan loan saya itu kerana sebelum ne sy ade buat personal loan dgn rhb sebanyak 3k dan dalam record bank negara pembayaran loan sy ade tertungak selama 4bulan,yg 4bulan ne sy da buat pembayaran tetapi masih ade dlm record CCRIS,ade ka ne akan menjejaskan permohonan loan sy dengan bank rakyat.

    ReplyDelete
    Replies
    1. CCRIS akan menunjukan rekod kredit kita. Jika ada tertunggak, rekodnya akan menunjukkan anda mempunyai hutang tertunggak. Ini akan memberikan kesan kepada pertimbangan pinjaman oleh bank.

      Langkah yang boleh diambil adalah menyakinkan bahawa anda telah membayar tunggak tersebut. Isu tunggak telah selesai, cumanya rekod tunggak memang di CCRIS memang akan kekal.

      Delete
  35. Salam...ada no telefon bank untuk buat valuation tak....tq

    ReplyDelete
    Replies
    1. Maaf, tiada nombor yang boleh diberikan. Cadangan saya, anda walk-in ke bank terdekat, jumpa dengan pegawai yang menguruskan pinjaman. Pastikan anda tahu alamat rumah yang hendak ditinjau penilaiannya. Selalunya mereka akan membantu. Disamping itu, anda juga boleh menyemak kelayakan pinjaman anda.

      Delete
  36. salam, saya baru membuat permohonan pinjaman perumahan melalui cimb. Bank membenarkan saya membuat pinjaman sbnyak RM49500 iaitu 90& dr nilai harga rumah tersebut.(rumah sub-sale).

    Saya mempunyai hutang lain iaitu kad kredit dlm 5000 . Yang mana setiap bulan saya bayar dengan jumlah yg lbh dari jumlah minimum payment. Bayaran bulanan 'cantik'. Tiada tunggakan. Mungkinkah permohonan saya diluluskan?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dalam meluluskan pinjaman, bank membuat pertimbangan dalam banyak sudut, termasuk hutang. Oleh itu, saya tidak pasti sama ada pinjaman anda akan diluluskan atau tidak.

      Tetapi berdasarkan cerita anda, anda dilihat seorang peminjam yang akan membayar hutang. Untuk lebih mudah, saya cadangkan anda pergi ke Bank Negara dan dapatkan salinan CCRIS. Anda boleh melihat dan mengetahui rekod anda disitu.

      Delete
    2. Alhamdulillah..pinjaman saya diluluskan..

      Delete
  37. assalamu'alaikum,
    Sy dh sign offr letter bnk, next x silap sy kena tgu lawyer bnk panggil utk SPA tp tiba2 dlm 2hr slpas sign offer lettr bnk lawyer call tny sape lwyer utk snp and dia emel suruh forward spa kt dia..aiya..ap kena bt ni?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pandangan saya, lawyer bank akan menyediakan loan agreement antara anda dengan pihak bank. Dalam urusan ini, lawyer bank perlu mendapatkan salinan S&P hartanah tersebut. Apa yang berlaku adalah urusan yang biasa. Cuma anda boleh minta urusan ini dilaksanakan antara lawyer bank dengan lawyer S&P. Anda pantau je.

      Delete
  38. As Salam,
    Sy dlm proses nak beli rumah sub sale. Bulan lepas sy dh sign S&P dan dah buat bayaran deposit 10%. Masalah sekarang ni, saya nak buat pengeluaran utk deposit 10% tadi drpd kwsp dan antara dokumen yg diminta adalah Developer Confirmation Letter sbb rumah tu masih Master Title even dh 15 tahun. Lawyer sy tengah cari semula developer tu tapi dah sebulan masih tiada jawapan. Apa yg perlu saya buat, dimana saya hendak cari developer tu dan samada developer tu masih ada atau dh bankrupt. Kalau dh bankrupt apa yg patut saya lakukan? Dan sy nak tahu antara sebab kebiasaan mengapa strata title tak dikeluarkan lagi even rumah tu dh lebih 10 tahun? Harap dapat membantu. STK.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Minta maaf, saya tiada pengalaman dalam menjejaki pemaju. Saya harap anda tahu nama pemaju tersebut, mungkin boleh disemak kewujudan dengan pendaftar syarikat.

      Kalau pemaju dah bankrupt biasanya receiver akan sambung tugas tersebut ataupun perkara ini boleh juga dipastikan dengan menelefon Jabatan Insolvensi.

      Ada pelbagai sebab perkara ini masih pending, antaranya pemaju tidak memohon. Mungkin ada masalah dengan design dan sebagainya. Saya tidak dapat dinyatakan secara spesifik, perlu disemak mengikut kes.

      Delete
  39. Salam tuan tanah,

    Soalan. Berurusan jual beli rumah (apartment) direct dengan owner. Owner ada rekod dalam CTOS. Adakah akan effect proses jual beli? Pembeli tiada masalah dengan CCRIS & CTOS. Owner pernah tidak bayar rumah selama beberapa bulan sehingga menyebabkan rumah dilelong. Tapi owner dapat clearkan payment dengan bank.

    Adakah untuk apply loan, perlu sertakan surat yg menyatakan owner sudah clear dan settlekan payment ini?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Untuk apply loan, memadailah anda gunakan S&P atau geran rumah berkenaan. Jika owner ada berhutang dengan bank, pastikan owner tidak diistiharkan bankrupt. Jika sampai rumah dilelong, owner sudah hampir hendak diistiharkan bankrupt. Lebih baik buat semakan, supaya tidak timbul masalah dikemudian hari.

      Delete
  40. Tuan, saya ada membeli rumah tahun lepas. proses bermula dari bulan April 2012. sehingga sekarang statusnya bank masih disburst sikit2. Jadi sekarang saya hanya bayar interest setiap bulan bermula April 2013. Bila saya tanya pihak bank, mereka sedang menunggu pihak developer. Saya tak pasti apa yang ditunggu? dan lawyer mana perlu saya follow up sama ada lawyer snp atau lawyer bank? Bila saya tnya lawyer snp, beliau maklumkan lawyer bank saya ni lembab (Lawyer ni adalah drp Syarikat Iqbal Hakim). Apa yang harus saya buat dan apa alasan yang dikatakan lawyer lembab. Boleh tuan jelaskan serba sedikit tak?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Adakah rumah yang anda beli rumah baru. Adakah rumah tersebut telah siap dan telah diserahkan kunci. Bagi rumah baru, bayaran bank kepada pemaju adalah berdasarkan kemajuan pelaksanaan rumah.



      Delete
    2. saya beli rumah sub sale. status sekarang saya masih menyewa dengan owner. Lawyer bank agak slow bekerja. Baki untuk final release belum lagi dibuat. Lawyer bank masih dalam proses untuk stamping dokumen sejak April 2013. Jadi sekarang saya hanya membayar interest. Kalau ikutkan jiran di kawasan rumah saya, semua dah settle dalam masa 6 bulan.Adakah proses untuk final release mengambil masa terlalu lama?

      Delete
    3. Anda telah pun mengetahui punca masalah ini. Follow up je la selalu dengan lawyer bank tersebut. Urusan telah hampir selesai, dah di peringkat akhir.

      Delete
  41. Tuan,
    mohon pencerahan. Saya baru selesai buat permohonan loan rumah dengan RHB Islamic dan menggunakan lawyer bukan panel.(InsyaAllah akan lulus). Saya nak tanya, berapa lama tempoh masa disburse wang kepada penjual kerana mengikut pihak bank, ianya mengambil masa paling lama 3 bulan bergantung kepada kecekapan lawyer. Mengikut persetujuan penjual dan bank, disburse akan dibuat setelah rumah tersbut siap. bagaimanapun, mengikut lawyer, tempoh tersebut mungkin mengambil masa sehingga 6 bulan. Apa yang patut dibuat untuk mempercepatkan proses disburse tersebut kerana penjual tersebut adalah saudara saya juga. harap tuan dapat bagi nasihat samada kena tukar lawyer atau macamana?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya tidak paham situasi, loan baru dipohon. tapi dah ada lawyer yang bukan panel. Ni lawyer S&P atau lawyer loan.

      Apa yang dimaksudkan dengan setelah rumah siap?
      Bukan subsale bagi rumah yang siap ke?

      Tempoh disburse ini sukar untuk dijangka, banyak faktor yang menyumbang seperti kecekapan lawyer dan kecukupan dokumen.

      Delete
  42. Tuan,
    Selalunya salinan S&P rumah 2nd hand ni akan diberikan pd pembeli masa bila? Salinan S&P ni boleh digunakan utk pengeluaran wang KWSP kan?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Salinan S&P akan dikemukakan setelah dua pihak sign dan telah dicop stamp duty. Anda kena minta dengan lawyer yang menguruskan.

      Salinan S&P adalah salah satu dokumen yang diperlukan untuk pengeluaran KWSP. Pastikan anda dapat checklist di laman web KWSP.

      Delete
  43. Tuan,

    Apakah langkah seterusnya, selepas geran dan document dari pihak owner telah diperolehi. Pejelasan dari lawyer saya kurang saya mengerti. Berapa lamakah agaknya proses tersebut. Saya risau mungkin akan dikenakan late interest dari pihak owner.
    Mohon penjelasan dari tuan. Terima kasih.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Rumah yang anda beli freehold atau leasehold. Jika leasehold, adakah permohonan consent to transfer dan consent to charge telah dibuat dengan Pejabat Tanah. Tempoh 3 + 1 bermula selepas kelulusan consent.
      Pandangan saya berdasarkan andaian situasi anda yang saya kurang jelas.

      Delete
    2. Rumah itu leasehold. Consent to transfer sudah dikeluarkan dr pejabat tanah. Lawyer saya telah pun menerima geran atas nama owner dan segala document. Apa yang dimaklumkan oleh lawyer saya, mereka dalam proses utk melakukan mati stamp pada borang 16A.
      Yg menjadi persoalan saya. Proses apa lagi selepas ini. Saya agak risau jika banyak lagi proses/step yang perlu dilakukan mungkin saya akan dikenakan interest oleh vendro.
      Bolehkah segala interest kelewatan itu ditanggung oleh lawyer saya. Kerana semua kelewatan itu bukan berpunca dari saya.




      Delete
    3. Bila kelulusan consent. Adakah telah melebihi 3 bulan (sila rujuk dalam S&P, berapa bulan bayaran perlu dibuat kepada vendor.

      Selepas selesai mati stamp, lawyer bank akan nasihatkan bank untuk keluarkan cek kepada lawyer s&p.

      Berkaitan interest, selalu akan dikenakan ke atas pembeli, walaupun kelewatan dibuat oleh lawyer. Tapi ianya tertakluk sama ada vendor memang nak impose atau tidak. Cuba la bawa berbincang.

      Delete
  44. Tarikh consent dari bulan 3. Mengikut SnP tarikh ikut dari tarikh consent. bermakna 3+1. Mungkin saya akan dikenakan cas kelewatan. Bilakah pertukaran nama geran akan dibuat.
    Saya benar2 keliru. melihat dari keadaan owner. Owner memang tak akan bertimbang rasa. Memang memeningkan kepala.
    Dan lagi satu, bolehkah saya membuat penubahsuai terhadap rumah tersebut.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya rasa adalah lebih baik anda dapatkan nasihat yang sewajarnya daripada peguam S&P anda. Proses jual-beli anda telah hampir selesai.

      Berkaitan pengubahsuaian, lebih baik anda tunggu sehingga urusan jual-beli selesai.

      Delete
    2. terima kasih atas keterangan tuan.

      Delete
  45. saya ada booking sebuah rumah di kajang tetapi original S&P dan geran masih dipegang oleh bank penjual..ini akan melengahkan masa untuk saya berurusan dengan lawyer bagi penyeidaan S&P..saya just nak tau, ada tempoh waktu tertentu ke antara tarikh booking-sign S&P..adakah saya akan dikenakan penalti sekiranya lewat menandatangi S&P?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Selepas booking, dalam tempoh 14 hari anda perlu menandatangani S&P. Jika tidak penjual ada hak untuk membatalkan hasratnya untuk menjual rumah tersebut kepada orang lain.

      Untuk menyediakan S&P memadai menggunakan salinan S&P. Yang penting, penjual adalah pemilik sah ke atas hartanah tersebut.

      Delete
  46. adakah jika tiada CF, pinjaman perumahan tidak dapat dibuat? sangat buntu untuk membeli rumah...haishhh

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jika tiada CF, adakah geran /strata title telah dikeluarkan. Isu ini berkait.

      Delete
    2. geran sudah ade..tapi cuma tiada cf sahaje..boleh ikut harga pasaran ke?

      Delete
    3. kalau dah ada, insyaallah boleh mohon loan. cuma walk-in tanya kat bank.

      Delete
  47. Salam Encik,

    Saya ada membuat pembelian rumah di Puchong. Letter offer bank bertarikh 14 May 2013 sy da sign...dan sepatutnya pada bulan ini (August)..bank perlu disburse kpd owner..tetapi pada 21 August br sy dpt call drpd bank mengatakan bahawa bank kemungkinan xnk disburse...sbb masalah dveloper...dan nasihatkan sy...supaya withdraw laon tersebut...atau bank akan terminta.sy ingin bertanya....jika saya withdraw adakah sy akan akan sendri yg akan menanggung kerugian

    1. Legal Fee (both side bank + ruman)
    2. Deposit rumah
    3. Insurance yg telah dibayar oleh saya

    Selain itu, sy cek dlm LO bank...tiada perkara ini dinyatakan melainkan rumah itu terbengkalai br bank ada hak tuk terminate.

    just for info...sy merupakan pembeli yg ke-3....rumah sub sale bukan direct to developer....dan sy kurang fhm...apabila officer bank ada mengatakan kemungkinan utk sy dan penghuni laen membayar hutang developer tersebut di masa akan dtg....

    mohon penjelasan dan bantuan...

    terima kasih...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Masalah utama yang anda hadapi adalah melibatkan urusan pembiayaan ke atas rumah yang hendak dibeli, dimana bank tidak bersetuju untuk membiaya pinjaman atas pembelian yang anda hendak lakukan. Anda hanya menyatakan telah menandatangai LO, adakah anda telah sign Loan Agreement?

      Bagi urusan anda dengan penjual melalui S&P, ianya masih boleh diteruskan. Deposit rumah jua masih terpakai. Tetapi kemungkinan rumah yang anda beli, pemajunya telah bankrap. Itu yang dimaksukkan oleh pegawai bank tersebut.

      Pandangan saya, cuba selidiki latar belakang pemaju dengan peguam yang menguruskan dokumen perjanjian. Jika memang pemaju bermasalah, mungkin anda perlu berbincang mengenai perkara ini dengan penjual, terutama dari pemulangan deposit dan sebagainya.

      Sebagai langkah tambahan, mungkin anda boleh memohon pinjaman dengan bank yang lain. Biasanya mereka akan semak dahulu, sebelum proses pinjaman. Harus diingat, setiap bank ada prosedurnya sendiri, ada yang ketat ada yang lebih berkomproni.

      Delete
  48. Terima kasih di ats penjelasan encik....Loan Agreement adalah yg menyatakan komitmen dan pembayaran bulanan yg perlu dilakukan?

    Saya hanya mengetahui bahawa developer telah bankrup dan mempunyai hutang pada 21 August 2013.

    Menurut perbincangan saya bersama peguam yg mengendalikan urusan jual beli ini....walaupun rumah ini diuruskan oleh pemaju sebelum ini yg bermasalah...walau bagaimanapun...ianya telah diambil alih oleh IJM....dan kini...ada developer baru yg took over...dan menjadi liquidator bagi rumah ini....

    Peguam juga ada menyatakan ...tiada masalah kerana pemaju sebelum yg berhutang dgn kerajaan dan bukannya seller rumah...

    bagi permasalahan ini...selepas perbincangan dengan officer bank....mereka ada menyatakan akan disburse juga...since saya telah walk in ke branch dan buat complain...tetapi masih persuade saya tuk withdraw....

    jika saya membuat perbincangan bersama seller untuk cancel...apakah yg perlu sy lakukan...kerana sy pasti dia mungkin sukar tuk pulangkan the whole amount....+ legal fees dan stampy duty yg sy telah buat juga akan burn...

    bukankah begitu?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Loan agreement merupakan dokumen yang perlu disediakan oleh lawyer, bukan dikeluarkan oleh bank.Ianya hampir serupa macam dokumen S&P. Letter Offer juga ada menyatakan komitmen dan bayaran bulanan dan akan dimasukan dalam loan agreement.

      Kemungkinan pegawai bank tersebut telah dilepas pandang di peringkat awal, dan telah luluskan permohonan anda. Sebab itu dia minta anda untuk withdraw pinjaman ini. Eloknya, awak ambil pandangan dari lawyer S&P dalam hal ini. Cuma adakah rumah yang dibeli ini masih master title, dan adakah pemaju telah berikan surat persetujuan semasa anda memohon pinjaman bank.

      Jika anda bercadang untuk cancel, sila rujuk syarat-syarat dalam S&P. Selalu penjual kena pulangkan duit 10% tersebut, tapi legal fees memang anda kena tanggung gak, sebab S&P dah siap.

      Delete
  49. terima kasih....untuk pengetahuan encik rumah nih masih master title...dan saya merupakan pembeli yg ke-3....surat drpd developer....mmg lawyer da hntr kpd bank....

    jadi..jika bank terlepas pandang....adakah ini masih ada potensi untuk bank tak disburse....

    dan saya ada terbaca...permasalahan begini...boleh report kpd bank negara since bank tak buat checking carefully....before give an offer letter...

    ReplyDelete
  50. saya nak tanya S&P as owner menggunakan nama seorang jer iatu ex-suami, loan bank dua org suami-isteri. Boleh tak tukar s&p nama dua org? Bagaimana caranya? Bila sebelah sana gagal bayar bulanan rumah, bank akan cari saya. Dan ex-suami hanya tahu nak menjual rumah tersebut yg satu2nya saya dan anak2 duduki. Adakah proses ini boleh berlaku?Apakah kesan negative lain?

    ReplyDelete
    Replies
    1. S&P disediakan untuk urusan jualbeli. Penama dalam S&P akan dimasukkan nama didalam geran individu di Pejabat Tanah. Semasa proses pinjaman, bank masukkan charge ke atas rumah tersebut bagi menjamin kepentingannya terjaga.

      Anda tak perlu masukkan nama dalam dalam S&P, mungkin langkah yang perlu diambil adalah anda mohon kaveat di pejabat tanah ke atas rumah tersebut. Kaveat ini boleh menghalang pemilik tanah daripada membuat urusniaga ke atas hartanah tersebut. Anda adalah merupakan individu yang mempunyai kepentingan ke atas hartanah tersebut.

      Maklumat lanjut, mungkin anda boleh bertanyakan perkara di pejabat tanah yang berkenaan. Jika anda tiada salinan geran ataupun salinan cukai tanah, anda perlu tahu alamat rumah dan boleh membuat carian di pejabat tanah. Ada bayaran yang dikenakan.

      Moga dapat membantu.



      Delete
  51. Salam en.amir
    1.Saya nak tanya isteri saya nak apply loan rumah,
    Tapi dia ada sikit record payment personal loan bayar tak cantik sebelum ni.
    Tapi dia dah sattle kan.
    2.Peratusan utk lulus tu ada tak.
    Dan mana bank2 yg boleh budi bicara utk lulus kan loan rumah.
    3.ada kah loan rumah nama ke 2,ada effect tak jika nama piminjam pertama (1) record loan tak cantik dgn beberapa kali tertungak.

    Disini saya mohon bantuan.

    T.kasih.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dalam anda memohon pinjaman dengan bank, berikan bukti penyelesaian hutang peribadi tersebut. Untuk kenalpasti bank yang boleh meluluskan pinjaman, sebaiknya anda mohon dengan beberapa bank sama ada bank yang besar (cimb/maybank) dan bank yang biasa.

      Bagi isu penama kedua, akaun yang terlibat hanyalah satu akaun. Logiknya, jika rekod pembayaran tidak cantik, tentulah akan memberi kesan kepada kedua-dua penama. Penama ke-2 sepatutnya turut bertanggungjawab atas hutang tersebut.

      Delete
  52. salam

    saya dalam proses ingin membeli rumah subsale.saya masih tidak jelas berkaitan SNP. Menurut encik selalunya urusan SNP dijalankan serentak dgn pinjaman bank. Kmdn seelok-eloknya ditanda tangan selepas dapat kelulusan pinjaman.

    1-Saya keliru bila ada yg memberitahu, SNP perlu ditandantangani sebelum loan diluluskan. Tidakkkah itu akan memberi risiko kepada saya sendiri kerana ketidakpastian sama ada loan itu diluluskan ataupun tidak?


    2-Sekiranya SNP antara pembeli dan penjual ditandantangani selepas membuat pinjaman, bagaimanakah bank akan mengira jumlah loan yang patut diluluskan? Adakah mereka akan merujuk kepada booking form?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Isu 1: S&P memang perlu ditandatangani dalam 21 hari selepas anda bersetuju dan sign dalam borang setuju membeli. Memang ada risiko jika loan tidak diluluskan, sebab itu dalam perbincangan awal kena ada syarat 'tertakluk kepada loan lulus atau tidak'.

      Isu 2: Dalam menentukan jumlah loan yang patut diluluskan, bank akan menyemak value rumah tersebut. Jumlah loan yang akan diluluskan adalah bergantung kepada value rumah, walaupun harga didalam S&P lebih mahal atau lebih rendah. Sebab itu, anda perlu tahu value rumah yang dibeli supaya tak timbul masalah semasa membuat pinjaman.

      Delete
  53. Salam,nak nak bertanya,saya telah membuat pinjaman dengan rhb di Kluang Johor untuk rumah baru di Kluang, tetapi saya hendak menukar untuk membeli rumah di Johor bahru loan dengan rhb telah di lulus kan tetapi masalah saya adalah untuk menukar pemaju Dan saya belum sign apa2 dokumen untuk deposit dgn pemaju

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya tiada pengalaman berhubung perkara sebegini. Pandangan saya, adalah lebih baik anda menguruskan 2 perkara secara berasingan supaya lebih mudah. Dari nak tukar rumah, tiada isu yang berbangkit, cuma hasrat anda nak pindahkan loan, haruslah mendapat persetujuan daripada bank yang berkenaan.

      Delete
  54. Salam

    Saya nk bertanya mengenai consent oleh Pejabat Tanah. Rumah saya adalah non bumi dan tanah ada sekatan kepentingan dimana tanah tidak boleh dipindahmilik tanpa kebenaran Pentadbir Tanah Negeri.

    Dalam kes ini kalau permohonan pindahmilik ditolak dan buyer tak setuju utk terminate SNP apa yang boleh kita lakukan sbb dalam surat penolakan tu tidak dinyatakan sebab ditolak. Memang boleh dibuat rayuan, tapi jika masih ditolak bagaimana. Dalam kes saya adalah di Pejabat Tanah N9.

    TK

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pandangan saya, selagi kelulusan pindahmilik oleh pihak berkuasa negeri tidak diperolehi, transaksi jual-beli tidak boleh diteruskan. Setahu saya dalam S&P ada klausa yang berkaitan perkara ini. Teruskan dengan proses rayuan. Jika masih ditolak, minta nasihat daripada lawyer S&P anda.

      Delete
  55. En Amir. Sy ada plan nak beli rumah yg pertama; subsale. Nak tahu if value rumah rendah dari harga jualan (oleh owner), ada possibility nak apply loan sama dgn harga jualan tak? Cth:

    Value rumah: RM200,000.00
    Harga Jualan: RM250,000.00
    Loan: RM250,000.00

    Tq

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pihak bank hanya akan meluluskan loan berdasarkan value rumah. Pembiayaan yang diberikan selalunya, 90% sahaja daripada value rumah. Tetapi perlu diingat, setiap bank mempunyai nilaian yang berbeza, tetapi perbezaan tidak terlalu besar.

      Sebab itu, bagi situasi harga jualan lebih tinggi daripada value rumah, pembeli akan memohon pinjaman peribadi untuk top-up ke atas baki perlu dibayar (harga jualan - jumlah loan).

      Delete
  56. En Amir;
    saya telah mempunyai 2 pinjaman perumahan. satu untuk rumah yg saya duduki & kedua sebagai peminjam bersama dengan kakak (tolong dapatkan loan). Saya nak beli rumah baru tapi bank hanya bagi 70% sebab dikira rumah ketiga. Saya dalam proses jual rumah yang saya duduki tapi pembeli baru sign loan agreement.
    Saya perlu tunggu semua proses selesai baru boleh dapat 90% loan atau dah boleh dapat loan 90% bila pembeli rumah dah sign loan?
    terima kasih......

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya tidak pasti pertimbangan bank macamane? Semasa anda membuat pinjaman bank, adakah anda memberikan salinan S&P rumah yang hendak dijual. Kemungkinan besar, selagi maklumat kredit rumah yang anda hendak jual masih wujud, sukar untuk bank menawarkan loan 90%.

      Delete
  57. En.amir,skrg ni saya dlm proses utk membeli rumah.pinjaman perumahan saya telah diluluskan olrh bank islam pada 3minggu yang lps.tetapi sehingga hari ini after 3weeks) pihak lawyer msih blm lg menghubungi saya untuk urusan loan agreement n s&p. Untuk makluman tuan, rumah yang saya akan beli ini berstatus 'hak milik sementara'(akan ditukar kepada hak milik). So, mungkin en amir blh terangkan brp lama anggaran tempoh bagi proses standard utk loan agrement n s&p?dan dlm kes saya adakah letter of consent juga diperlukan dari pjbt tnh?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Cuba anda follow up dengan pegawai incharge sama ada pihak bank islam telah melantik peguam atau tidak. Pelantikan ini yang selalu agak lambat sikit, setelah itu anda perlu follow up dengan lawyer yang dilantik.

      Anda tidak menyatakan status hartanah sama ada leasehold atau freehold. Jika leasehold, anda perlu memohon letter of consent. Jika free hold, tak perlu memohon.

      Delete
  58. Assalaamualaikum En. Amir,

    Saya ingin meminta pendapat En Amir tentang permasalahan saya.
    Saya ingin menjual rumah saya dan En A telah berminat utk membeli rumah. Tapi saya menetapkan syarat utk mana2 bakal pembeli utk lulus pinjaman dahulu bagi mengelakkan sebarang kesulitan.
    Jadi En A telah cuba meminta pinjaman di beberapa bank tetapi gagal dan saya telah membuka peluang pada pembeli lain. Jadi En B berminat dan saya meminta En B melakukan proses yg sama, mesti lulus pinjaman dulu.
    Setelah 3 minggu tanpa berita, tiba2 En A muncul dan menyatakan pinjamannya lulus dan membeli deposit booking dgn budi bicara RM10k dan sebahagian baki yg saya minta (setahu saya 10% dari harga rumah) diberi selepas sain S&P.

    Masalahanya pada saat2 hari nak sain S&P saya mendapat tau yg En A hanya akan membayar baki deposit dari nilai pinjaman yg diluluskan dan selebihnya akan dibayar menerusi bayaran penuh dari bank. Jadi saya keliru dan mengambil keputusan tidak setuju dengan bayaran baki deposit yg saya akan dapat.

    Soalan saya. Apakah saya perlu tanggung bersama bayaran lawyer yg membuat S&P? Yg saya sain hanya letter of offer yg menyatakan saya menerima RM10k sebagai deposit dan salinan surat tersebut tidaklah saya dapat sehingga sekarang. malah S&P pun saya tak tgk pun. Malah saya telah membayar semula keseluruhan deposit booking RM10k tersebut.

    Saya hanya mahu mengetahui dari segi undang2 adakah saya boleh dikenakan apa2 tindakan oleh En A?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Apa yang saya nampak, anda tidak mempunyai sebarang ikatan dari segi kontrak dengan pembeli yang anda maksudkan.

      Delete
  59. Assalamualaikum.Saya ada kekeliruan di sini.saya sedang membeli rumag subsale dr pak cik saya.bank ada minta surat perjanjian jual beli tapi tuan rumah tu cakap surat tu dy da gadai.macam mana ya??boleh ke beli?atau boleh guna document supporter lain.apa patut saya buat.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Cuba anda semak apa yang digadai? Adakah surat telah digadai atau rumah tersebut yang telah digadai. Jika rumah telah digadai, mesti ada perjanjian lain yang membolehkan gadaian tersebut dilaksanakan. Dan gadaian tersebut telah selesai.

      Nasihat, semak dahulu sebelum proceed S&P.

      Delete
  60. Saya ada beli rumah bank dah luluskan pijaman offer lettel sudah sign s&p baru nak sign permaju dah call suruh sign.. Lepas itu ape lagi proses sebab lawyer bank blum lagi call untuk sign agrement.. Biasa lawyer bank pihak bank uruskan ke kita uruskan

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ada dua dokumen penting dalam membeli rumah iaitu :
      1. Sale & Purchase Agreement.
      2. Loan Agreement.

      Kedua-dua adalah untuk dua tujuan yang berbeza, tetapi saling melengkapi. Memandangkan anda telah sign offer letter, eloklah sign S&P.

      Untuk loan agreement, tunggu bank lantik lawyer (lawyer panel bank). Lawyer tersebut akan call anda. Jika nak cepat, follow up dengan bank officer yang incharge loan anda berkaitan pelantikan lawyer tersebut.



      Delete
  61. salam,

    tuan sy nak tanya kalu beli rumah dlm pembinaan dan saya sudah bayar duit booking.

    pihak bank minta s&p tuk apply loan. patutkah sy sign s&p dahulu sebelum loan approve??

    mohon dapat beri pencerahan.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Selalunya bagi pembelian rumah yang dalam pembinaan, pemaju akan bantu pembeli untuk mendapatkan pinjaman dengan bank. Dan telah ada understanding antara pihak bank dan pemaju, dalam urusan S&P.

      Cuba bincang dengan Sales Advisor di pejabat pemaju.

      Delete
  62. jika loan xapprove sy kene bayar charge guamam etc ke?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya andaikan situasi yang cuba anda maksudkan, anda telah sign S&P, dan mohon pinjaman dengan bank tetapi loan tak lulus.
      Kos guaman bagi S&P tersebut ditanggung oleh pembeli. Dan anda telah terikat dengan pemaju untuk membeli rumah tersebut, dan menjadi tanggungjawab anda untuk dapatkan pembiayaan atas rumah tersebut. Pemaju hanya akan bertindak 'facilitate' anda untuk dapatkan pembiayaan.

      Delete
  63. Salam,
    Nak tanya, jika loan approved utk nama A&B, dapat ke tidak dlm S&P letak nama A,B&C kerana C ingin mengeluarkan epf utk tolong byr bal 10%

    ReplyDelete
    Replies
    1. Cuba semak keperluan KWSP untuk mengeluarkan wang di sana. Rasanya yang penting, mesti ada nama dalam S&P.

      Delete
  64. Sy beli rumh melaui agen.kos agen termasuk la menguruskan prmohonan loan ke bank2 terpilih..
    Yg mn lebih berbaloi dan kurng risiko samada sy minta agen buat kerja dan sy gn lawyer panel bank shj ATAU sy lantik lawyer utk uruskan loan agreement dan snp..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kedua-dua mempunyai risiko. Jika menggunakan agen, mungkin lebih baik, di mana agen tersebut yang akan menguruskan kerja bagi pihak anda. Cuma anda perlu membayar servisnya. Nasihat saya, pastikan anda faham tugas agen tersebut untuk anda pantau status jual beli anda.

      Delete
  65. sy dh sign s&p. loan dah approve tp xsign. lepas sign loan kita kene buat ape ye? loan kene fees lawyer ke?and harga rumah 250k. sy pinjam 150k. kalu tiba2 kita xdpt byr ikut progresve payment dia kita blh toppup loan x??

    ReplyDelete
    Replies
    1. Setelah loan lulus, anda perlu sign Letter Offer dan Loan Agreement. Lawyer fees juga perlu ditanggung oleh anda, sebagai peminjam.

      Logiknya, bank hanya akan mengeluarkan bayaran mengikut jumlah pinjaman yang anda pohon. Tapi kalau anda, tak cukup cash, mungkin kena buat pinjaman lain la.

      Delete
  66. minta jasa baik tuan untuk penjelasan.
    1) Prosedur refinance hingga fully disbursement. Berapa lama tempoh, cek lebihan tunai sampai ke owner ? tq

    ReplyDelete
    Replies
    1. Minta maaf, tiada pengalaman refinance.

      Delete
  67. Kalau saya kerja sebagai askar melayu umur 29 thn,gaji basic 2055,lepas tolak 1600++(bersih),saya nak buat loan perumahan dengan maybank dan rhb dengan harga rumah 95k.dapat tak full loan untuk saya.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya sarankan anda pergi bank2 tersebut, berjumpa dengan pegawai yang menguruskan pinjaman perumahan. Beliau akan memberikan pandangan mengenai peluang anda untuk dapat full loan atau tidak. Antara perkara yang perlu dimaklumkan adalah pendapatan bulanan, komitmen bulanan, lokasi rumah yang hendak dibeli dan keluasannya.

      Delete
  68. salam.. sy dlm proses nk beli rumah. loan dh lepas.tguu sign snp je. tp GERAN RUMAH MASIH BERSAMA PEMAJU walaupun rumah tu berusia 10 tahun.
    -adakah risiko yg sy perlu tanggung bila sy beli dan mungkin jual smula rumah tu ?

    -rumah berstatus freehold,

    -ni rumah pertama.harap di bantu. terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya andaikan pemaju telah bersetuju untuk anda membeli rumah tersebut. Jika tidak, proses tukar nama pasti yang tidak boleh dipohon di pejabat tanah. Dan saya nasihatkan anda semak jua, kenapa pemaju masih belum memohon untuk proses geran individu.

      Delete
  69. jika harga rumah adalah 103k, pinjaman bank adalah 90k+MRTA3k..Fee untuk loan documentatioan mcm mane nak tahu? sb oficer bank bgtau almost 4-5k untuk loan documentation. saya nak pakai lawyer sama untuk S&P dan SPA tp bank pinjaman bgtau xboleh sb bukan panel dia..betul ker?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Setiap bank mempunyai lawyer panel bagi menguruskan perjanjian pinjaman mereka dengan pembeli rumah. Apa yang dimaksudkan dalam situasi tuan, lawyer yang menguruskan S&P bukan lawyer panel kepada bank tersebut. Oleh itu, lawyer tersebut tidak boleh dilantik oleh pihak bank untuk menguruskan pinjaman anda.

      Isu ini bukan masalah besar, apa salahnya anda berurusan sahaja dengan lawyer yang dilantik oleh bank. Yang penting, anda follow-up.

      Delete
  70. Salam Tuan,

    saya ada buat loan dengan PB. joint loan with my husband. ALHAMDULILLAH loan telah diluluskan tetapi offer letter belum dikeluarkan. dalam masa terdekat ni akan sign snp dan bayar 10% deposit kepada owner. masalah saya, saya prefer utk dptkan offer letter sebelum nak sign snp, tetapi difhmkan offer letter tidak boleh direlaese lagi sbb katanya husband saya ada rekod dgn satu syarikat motor. husband saya tidak pernah ada loan, cuma bapanya ada belikan dia motor 10 thun lepas ttp bukan ats namanya. so sangkut di situ. saya juga layak utk membuat pinjaman dengan syaraikat saya bekerja. soalan saya:
    1) bolehkan saya sign snp dahulu sebelum offer letter keluar?
    2) sekiranya offer letter masih x direleasekan, apa impact ke atas snp td if saya re apply loan under my company?
    3) betulke slps sign snp, buyer ada masa 3 bulan utk settle kan balance 90% of loan?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Urusan sign SNP dengan loan merupakan urusan yang berasingan tetapi berkait antara satu sama lain. Anda sebenarnya boleh sign snp tanpa perlu menunggu offer letter. Risikonya, SNP dianggap berkuatkuasa walaupun loan tak diluluskan.

      Jika offer letter tidak direleasekan, SNP tersebut masih berkuatkuasa dimana anda perlu mendapat pembiayaan bagi hartanah yang anda beli. Event jika anda dapat offer letter, anda masih boleh apply loan under company, lepas tu compare mana yang terbaik.

      Tetapi isunya, apa sebabnya loan telah lulus tapi offer letter tak boleh dikeluarkan lagi. Adakah ianya lulus bersyarat. Ada kemungkinan masalah rekod suami anda menyebabkan kelulusan pinjaman itu ditarikh balik. Lebih baik dapatkan penjelasan.

      Sebab itu, kita dinasihatkan supaya pastikan loan lulus sebelum sign SNP. Takut kalau tak dapat loan, anda tetap perlu bayar deposit 10% daripada harga rumah jika telah sign SNP.

      Berkaitan tempoh 3 bulan, ianya bergantung kepada jenis hartanah. Kalau freehold, 3 bulan selepas sign SNP. Kalau lease hold, 3 bulan selepas dapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri.

      Delete
    2. terima kasih tuan atas respond. saya cuba bertanya dengan agent, katanya mmg loan saya diluluskan 90% tanpa syarat. skrg saya sedang menunggu respond dari person in charge LO saya.

      rumah yang saya nak beli adalah leasehold.

      apa pendapat tuan, kalau saya sign dulu snp, then kalau offer letter still x release, saya akan apply company loan.
      saya mmg dah semak kelayakan dengan bank panel company, dan saya layak full entitlement ( still 90% loan).

      trima kasih skali lagi.

      Delete
    3. Asalkan anda yakin bahawa anda akan dapat pembiayaan hartanah tersebut, saya sarankan anda untuk tandatangan SNP. Cumanya, untuk kita berasa selesa dengan keputusan kita, why not anda tunggu respond dari person incharge LO anda.

      Tepuk dada tanya hati. Saya doakan urusan anda dipermudahkan.

      Delete
    4. salam tuan,

      saya telah pun sign snp. tetapi lawyer informed saya perlu menunggu lebih kurang 6 bulan utk masuk rumah.ni disebabkan ada sekatan di pejabat tanah di mana rumah yang dibeli bukanlah atas nama owner, tp msih di bawah nama pemaju. so memerlukan double consent dr pejabat tanah. selepas kedua2 consent diperolehi bru 3 bulan utk bank disburse balance 90% effective. sehingga itu saya tidak boleh buat apa2 termsuklah nak keluarkan kwsp. adakah ini normal tuan?

      Delete
    5. Jika rumah masih dibawah pemaju, permohonan pecah lot kepada individu title kepada pembeli asal perlu dilakukan, kemudian baru dipindahkan kepada pembeli kedua. Tempoh 6 bulan adalah tempoh jangkaan. Mungkin lebih pendek, tapi mungkin lebih panjang. Nasihat saya, elok la anda kenalpasti pejabat tanah yang menguruskannya. Jika perlu, anda follow up sendiri dengan mereka.

      Sila semak dengan senarai semak KWSP untuk tujuan pengeluaran pembelian rumah. Kalau tak silap, yang perlu adalah S&P. Nanti kongsikan ye.

      Delete
  71. salam..baru2 ni saya ada mohon loan rumah dgn bank rakyat dan sblm ni pernah ada rekod penstrukturan semula jadual pembayaran personal loan (juga dgn bank rkyt)..

    soalan saya :-
    1) adakah reschedule personal loan ni blh effect kt ccris?
    2) benarkah saya perlu selesaikan semua baki pinjaman utk clear dari ccris?
    3) adakah saya blh cuba mohon loan rumah dgn bank2 lain?

    mohon pendapat dan nasihat tuan. terima kasih.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Maklumat CCRIS hanya menunjukan sama ada kita membayar hutang mengikut masa yang ditetapkan atau tidak. Selagi anda membayar mengikut jadual, anda tak perlu menyelesaikan baki pinjaman. Jika anda mempunyai rekod bayaran yang tidak baik, anda ada masalah untuk diluluskan pinjaman. Saya nasihatkan anda dapatkan sendiri maklumat CCRIS dari Bank Negara.

      Anda boleh memohon pinjaman perumahan dengan pelbagai bank, sebab setiap bank mempunyai prosedur yang berbeza. Peluang untuk lulus pun tak sama.

      Delete
  72. dah sign snp and letter offer loan. then kita kene buat ape ye??

    ReplyDelete
  73. Salam En. Amir..Saya ingin tanya beberape perkara..saya sekarang sedang dalam proses penjualan rumah freehold..pada 28.06.13,pihak bank datang ambil gambar rumah..dan pada 24.07.13,saya sign surat akuan penerimaan deposit dan surat akuan janji akan menyerahkan kunci,milikan kosong dan salinan asal geran selewatnye 04.08.13..kemudian pada 05.08.13,saya pergi pejabat lawyer untuk menghantar kunci dan salinan geran,tapi pada hari dan masa yang sama,lawyer menyuruh saya sign surat agreement dan meminta agar saya menghantar geran asal secepat mungkin untuk membuat proses bank dan pejabat tanah..jadi pada 10.08.13,saya hantar geran asal rumah kepada lawyer dan lawyer cakap sekarang hanya tinggal proses bank sebulan dua..tapi yang saya pelik kenapa sampai sekarang sudah 4 bulan,saya masih tak dapat apa2 jawapan yang pasti lagi dari lawyer,stiap kali dari bulan pertama dan bulan kedua saya call lawyer,yang lawyer akan cakap bank belum selesai proses..tapi masuk bulan ke-3 dan ke-4,stiap kali saya call,pembantu nya sahaja yang jawab dan bagi pelbagai alasan bila saya nak cakap dengan lawyer,,Yang saya tak paham,kenapa lama sangat proses dan kalau proses bank belum selesai,kenapa pembeli telah dapat menduduki rumah tersebut dan sudah menyambung bekalan api & air,bolehkah pembeli menduduki rumah dan menyambung bekalan api & air walaupun proses bank belum selesai?selain dari lawyer,ada tak cara lain yang boleh saya mengetahui status proses bank?bolehkah saya terus pergi ke bank untuk periksa sendiri status tersebut?tapi pada saya sekarang cuma ada surat akuan penerimaan deposit,surat penyerahan kunci milikan kosong dan salinan geran sahaja..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sepatutnya, anda perlu menyerahkan kunci setelah anda dapat bayaran harga jualan rumah tersebut. Tetapi apa yang berlaku adalah sebaliknya.

      Adakah proses tukar nama dalam geran telah diluluskan. Selalunya bank akan lepaskan duit bila bank telah masukkan charge ke atas hartanah tersebut. Sepatutnya, proses permohonan tukar nama dengan Pejabat Tanah dibuat awal.

      Lawyer patut menjadi rujukan utama, jika tidak, mungkin anda boleh bertanyakan dengan pembeli rumah tersebut, dapatkan contact nombor pegawai bank yang menguruskan pinjaman.

      Delete
  74. Assalamualakum


    Saya dah bg earnest deposit 3% untuk rumah teres 2 tingkat freehold baru siap & loan dah approve (saya apply loan company.......sekarang saya sedang dalam proses nak tunggu sain snp je 2-3 hari ni..tapi saya baru dapat tahu rumah tu masih masih master title dan belum mendapat cf lagi.
    Saya ada beberapa soalan...

    1. Apakah risiko saya membeli rumah master title dan belum ada cf lagi

    2.apakah nasihat encik..perlukah saya minta peguam memasukkan beberapa klausa dalam SNP saya nanti untuk melindungi hak saya (saya rasa x mahu nanti bila loan da disburse saya dapat umah yang xdak cf lagi).

    boleh ke dalam snp saya letak syarat sepeti berikut....
    --»bayaran spenuhnya dibuat jika telah dapat cf & dapat consent untuk individual title

    3. Perlukah saya memberi tahu loan provider saya iaitu HR dept conpany bahawa rumah yang sy nak beli tu bloom ada cf..?

    Terima kasih......
    Semiga Allah memberkati jasa tuan

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pandangan saya;

      1. Rumah baru memang akan berstatus master title. Lepas tu, pemaju perlu memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk pecahkan lot, kepada individu title. Tiada masalah jika beli rumah berstatus master title.

      2. CF bermaksud sijil layak menduduki. Ianya sebagai jaminan kepada pemilik hartanah tersebut, jika berlaku bencana seperti kebakaran atau runtuh. Untuk tujuan tuntutan insuran.

      3. Apa puncanya, CF masih belum dikeluarkan? Sedangkan kunci rumah telah diberikan, mungkin ada Temporary CF yang dikeluarkan. Sebagai pemaju yang baik, sepatutnya mereka perlu pastikan juga CF dikeluarkan. Mungkin ada syarat-syarat teknikal yang belum dipenuhi, dan ianya tidak berkaitan dengan rumah yang dibina.

      4. Berkaitan hasrat anda untuk masukkan klausa yang berkenaan dalam S&P, cuba dapatkan pandangan lawyer yang menguruskan S&P. Cuma, takut penjual tak bersetuju dengan klausa tersebut, dan tak jadi jual rumah kepada anda.

      5. Loan provider perlu jaminan haknya atas rumah yang dibiaya.

      Keputusan akhir ditangan anda. Adakah anda yakin isu yang berbangkit dapat diselesaikan.

      Delete
  75. salam encik.sy ada masalah berkaitan pembelian rumah subsale.sy sign aggrement snp thn2010. loan lulus dan sdh sign LO.tp consent mkn masa dlm sethn stgh,dan slps 2 thn sy kna renew loan krn masih blm selesai.tp,3 mggu lps penjual ingin membatalkan jualan rumah ini begitu shj.apakah hak saya?sy rugi besar dgn tindakan penjual trsbt.apakah yg patut sy lakukan encik?tolonglah beri pandangan@ pertolongan tuan.terima kasih.-linn

    ReplyDelete
    Replies
    1. Seeloknya anda patut berbincang dengan Lawyer S&P anda, beliau sepatutnya menjamin kepentingan anda.

      Sebagai langkah tambahan, cuba anda baca syarat-syarat yang dinyatakan dalam S&P tersebut berkaitan dengan pembatalan perjanjian oleh penjual. Kalau tidak silap, ada bayaran yang dikenakan.

      Walaubagaimanapun, anda juga perlu melihat timeline ke atas urusan ini. Timeline yang penting adalah tarikh kelulusan consent, sebabnya tempoh pembayaran dibuat adalah selama 3 bulan + 1 bulan (perlu dipohon lanjutan).

      Moga urusan dipermudahkan.

      Delete
    2. Terima kasih atas pandangan tuan.sy tlh berckp dgn lawyer snp tp beliau seolah tdk mnyebelahi sy.kata lwyer,penjual berhak membatalkan jualan selepas 2 tahun d mana snp telah expired. consent siap dlm sethn stgh slps sign snp.adakah pihak lawyer bank yg bertanggungjawab dlm hal ini?krna disbursement tdk d lakukan begitu lama?harap penjelasan sgt dr tuan.tk bnyk.

      Delete
    3. Salam encik....sy agak tertarik nk bg pandangan...based on case encik nih...boleh tgglkn email encik...nnt sy msg encik dr melalui email

      Delete
    4. ezzyahris@yahoo.com - terima kasih atas keprihatinan cik finiey.

      Delete
    5. Wah bagus la ada yang membantu. Jika tak keberatan nanti boleh dikongsikan disini. Mungkin ada yang berhadapan situasi yang sama.

      Delete
  76. Saya dn suami telah membeli sebuah rumah townhouse dgn hg 338k. Kami tlh mmbyr 10% dn s&p juga tlh siap. Loan pertama yg kami submit di OCBC tlh direject. Kmd kami submit ke Public Bank, hanya approve 80% (brmakna kna tambah 30k+ lg!) Skrg kami sdg menunggu kptsn drp MBSB krn dimaklumkan status pekerjaan saya sbg agen insurans, dimana bank tidak mngambilkira spenuhnya pendapatan sy. Mbsb mndakwa mrk lebih longgar syaratnya berbanding bank.
    Sy membuat join loan dgn suami sy.Suami sy makan gaji. Benarkah pendapatan sy sbg agen insurans memberi masalah dlm kelulusan loan? Kami agak gusar krn telah membayar lebih 30k, dan loan kami masih blm lulus lg. Harap pihak tuan dpt berikan sedikit idea..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya tak pasti mengenai penilaian bank terhadap status pekerjaan anda. Saya juga ada mendengar yang syarat MBSB lebih longgar, tetapi kadar interestnya agak tinggi.

      Mengikut situasi anda, 3 bank sahaja yang anda pohon iaitu OCBC, Public Bank dan MBSB. Apa salahnya, untuk anda mencuba dengan bank yang lain, seperti Alliance, RHB mahupun bank-bank lain. Anda boleh je walk-in kat bank tersebut dan dapatkan pandangan mereka. Moga dipermudahkan.

      Delete
  77. saya telah menjual rumah dan telah menelefon pihak pejabat tanah kuala lumpur untuk urusan hakmilik yang memakan masa seawalnya 6 bulan untuk memprosesnnya. soalan saya bolehkah pihak peguam mengarahkan pihak bank yang dilantik oleh pembeli membayar keseluruhan baki 90% kepada saya. terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bank perlu memastikan kepentingan terjamin, sebab itu bank akan masuk gadaian keatas hartanah tersebut. Untuk keperluan ini, pastinya urusan pindahmilik perlu diselesaikan dahulu.

      Delete
  78. Salam tuan,

    Lawyer snp saya mengatakan bahawa dia perlu menunggu first dirsbursment barulah proses penukaran nama pada geran boleh dilakukan...betul ke begitu?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dan soalan saya lagi,betul ke letter of advice dikeluarkan oleh lawyer bank,bkn lawyer snp?

      Terima kasih :)

      Delete
  79. tuan,

    sy sudah singn snp, sign letter offer, sign loan agrement. byr loan agreement. pastu kene buat ape ye? nt loan dispursment ade fees ke? lawyer ckp ade dmlm 4+++. btol ke?

    ReplyDelete
  80. Salam, nak tumpang tanya bagaimanakah perkiraan pihak bank untuk luluskan pinjaman perumahan. Saya nak buat pinjaman bersama dengan isteri saya. Jumlah gaji bersih kami RM4500. Komitmen saya kereta RM534, personal loan RM287, dan ASB loan RM620. Komitmen isteri pula ASB loan RM306. Saya memiliki 2 kad kredit dengan kredit limit RM4000 setiap satu. Bayaran untuk setiap loan dan kad adalah tepat dan cantik. Apakah peluang saya? Harap dapat bantu, Tq.

    ReplyDelete
  81. salam.saya ada masalah yang membawa perbalahan adik-beradik tentang masalah rumah mesra rakyat..betulkah geran tanah yang dipegang oleh bank tidak boleh diambil semasa hendak pecah lot..sedangkan saya ada salinan geran yang telah diangkat sumpah.adakah pihak jabatan tanah terima geran salinan tersebut...mohon penjelasan

    ReplyDelete
  82. Salam En.Amir,
    Saya nak jual rumah murah di klang, masih master title walaupun telah 12thn. Masalahnya, loan pembeli tak lulus sebab bank tak terima rumah dalam master title dan usia rumah lebih 10thn. Minta jasa baik En.Amir recommend bank yg terima buat loan rumah macam saya. atau ada sahabat2 yg boleh membantu.

    ReplyDelete
  83. As salam en....adakah booking fee akan d kembalikan seadainyer bank loan tidak lulus?

    ReplyDelete
  84. Salam tuan,nk bertanya sikit..benarkah jika henfak renew tempoh leasehold kepada 99 tahun semula,di selangor,hanya perlu bayar rm1000 (terbaca di sebuah blog)? atau rm1000 shgga bila? Adakah ia masih bkuatkasa di selangor?mohon bahan rujukan jika ada..dan mohon terangkan sdikit ttg perkara ni..helmi211@yahoo.com

    ReplyDelete
  85. salam tuan, saya hendak beli rmh baru..duit booking dah byr skrg ni lawyer pemaju suruh saya datang sign snp sedangkan bank blm lg disburst loan saya, mcm mana saya hendak buat?

    ReplyDelete
  86. Assalamualaikum...sedikit pertanyaan. saya dalam proses pembelian rumah daripada pemilik, kiranya rumah terpakai (bukan rumah baru). pinjaman telahpun diluluskan oleh bank BIMB - saya pilih kerana kos lawyer utk loan agreement ditanggung oleh bank. lawyer S&P ditanggung oleh saya dan dalam proses drafting. kelulusan pinjaman dari bank telah dimaklumkan pd hujung bulan feb. namun sehingga sekarang saya belum menerima sebarang makluman untuk sign loan agreement dan seterusnya disbursement. soalan saya, berapa lama kah tempoh untuk penyediaan loan agreement?saya ada bertanya pada pegawai bank tapi cuma mendapat jawapan masih dalam penyediaan dokumen. terima kasih...

    ReplyDelete
  87. Salam...sy nak tanya mengenai borang14a dan 16a pembeli kena bayar ke?

    ReplyDelete
  88. salam sejahtera..saya ada 1 soalan.jika sekiranya saya ingin membuat rumah di atas tanah sendiri (tanah geran sendiri), dan saya perlu loan untuk membina rumah, boleh ka cadangkan kepada saya apakah bank ataupun sumber loan yang boleh saya cuba?dan apaka procedurenya.untuk pengetahuan, saya bekerja di private sector.urgent.terima kasih

    ReplyDelete
  89. salam tuan, saya dalam proses membeli rumah. saya telah dapan pinjaman dr RHB dan juga telah sign loan aggrement dengan lawyer bank, boleh ke saya batalkan pinjaman tersebut atas sebab2 tertentu? dah bagaimana dengan lawyer? adakah saya perlu membayar apa2 kepada pihak bank? kos guaman, adakah sepenuhnya kena bayar? thanks…

    ReplyDelete
  90. assalamualikum tuan bagaimana menentukn markey value sesebuah rumah sebelum membayar booking

    ReplyDelete
    Replies
    1. Boleh call pihak valuer untuk semak data base harga market value..mereka tak caj apa2 pun ..just call bagi alamat and mereka akan cek dalam system..sye punye rumah pun tersangkut sebab harga rumah dah melepasi market value... At the end call banyak valuer untuk dapatkan harga yg lebih tinggi..manager bank pun dah call valuation yg dia kenal but fail dapatkan harga rm123k..

      Delete
  91. Apakah Anda mencari pinjaman bisnis, pinjaman pribadi, pinjaman rumah, mobil
    Pinjaman, pinjaman mahasiswa, hutang pinjaman konsolidasi, pinjaman tanpa jaminan, usaha
    modal, dll .. Atau apakah Anda menolak pinjaman oleh bank atau keuangan
    lembaga untuk satu atau lebih reasons.You di tempat yang tepat untuk
    solusi pinjaman Anda! Saya seorang pemberi pinjaman pribadi, saya memberikan pinjaman kepada
    perusahaan dan individu pada tingkat bunga rendah dan terjangkau dari
    2%. Tujuan. Silahkan hubungi kami via email
    perfectpillerloanfirm@gmail.com


    terima kasih,
    Mrs Victoria Paul

    ReplyDelete

Bertindaklah dengan berfikir dan bertanggungjawab.