24 September 2012

Sale and Purchase Agreement

Sale and Purchase Agreement (S&P) atau dalam bahasa, perjanjian jual beli merupakan dokumen utama yang perlu disediakan dalam urusan menjual atau urusan membeli sebuah rumah. Tidak kira sama urusan ini melibatkan pembelian rumah baru atau pembelian atas tangan (subsale/secondhand).

Bagi yang kali pertama dalam urusan ini biasanya akan ikut aje cakap staff pemaju mahupun cakap staff peguam, tanpa mengetahui proses dan tujuan dokumen tersebut. Sengaja aku menulis berkaitan perkara ini supaya dapat aku jadikan rujukan dimasa hadapan. Kita nie mudah lupa.  

Dokumen yang diperlukan :
  • Salinan IC kedua-dua pihak (pembeli dan penjual). Tapi kalu beli dengan pemaju, aku tak pasti pemaju kena sediakan apa lak.
  • Salinan S&P transaksi pembeli yang sebelumnya, jika urusan jual-beli rumah subsale.
  • Salinan geran atau title, jika individual title telah dikeluarkan. Ada yang cakap salinan S&P tak perlu jika ada individual title.
  • Salinan loan agreement dengan bank / deed of assignment, bagi hartanah yang belum habis bayar dengan bank.
  • Perincian mengenai pembiayaan rumah tersebut, jika hartanah masih charged kepada mana-mana institusi kewangan, atau pinjaman perumahan masih belum selesai sepenuhnya oleh penjual / vendor.
  • S&P dianggap lengkap jika carian status kebankrapan kedua-dua pihak (pembeli dan penjual) dan status carian tanah (land search) ke atas hartanah telah selesai.
Pelantikan Peguam
  • Penjual dan pembeli perlu melantik peguamnya sendiri bagi menjaga kepentingan masing-masing. Keduanya tidak boleh melantik peguam yang sama.
  • Fee atau charge yang akan dikenakan oleh peguam adalah :
  1. Professional fees (tertakluk kepada harga belian + 5% cukai kerajaan)
  2. Disbursement fees (termasuk penyeteman S&P, stamp duty ke atas memorandum of transfer (bagi hartanah yang mempunyai geran) / stamp duty ke atas assignment (bagi hartanah yang tiada geran), kos pengangkutan, kos carian status kebangkrapan. 
  • Fees atau charged yang dikenakan oleh peguam ke atas urusan jual-beli hartanah ini atau loan documentation ini tertakluk kepada Solicitors Remuneration Order (SRO). SRO ini dikawal oleh Majlis Peguam. Peguam juga dilarang daripada memberikan diskaun kepada pelanggannya.
  • Ringkasnya, terdapat 3 jenis kos yang akan terlibat iaitu :
  1. Kos bagi urusan Perjanjian Jual Beli (ditanggung oleh pembeli)
  2. Kos bagi urusan Perjanjian Pinjaman (ditanggung oleh peminjam/pembeli)
  3. Kos bagi urusan discharge of charge ( ditanggung oleh penjual)
Tak dapat yang susah sebenar dalam urusan jual beli hartanah ini. Yang penting, kita kena sentiasa baca dokumen yang diminta untuk kita tandatangani.

7 comments:

  1. Kenapa xboleh melantik peguam yang sama?? dalam situasi sebenar sy rase byk perjanjian antara penjual dan pembeli menggunakn peguam yg sama biasa dlm subsale..

    bkn ke cm 2 maaf klu silap

    ReplyDelete
  2. Anon,

    Sepatutnya pembeli kena lantik peguam sendiri, penjual kena lantik peguam sendiri. Tetapi selalunya, hanya pembeli sahaja yang akan melantik peguam manakala penjual tidak melantik peguam, sebaliknya berurusan terus dengan peguam pembeli.

    Lagipun peranan peguam penjual tidak banyak berbanding peguam pembeli, antaranya menyemak dan bersetuju dengan S&P yang disediakan oleh peguam pembeli. Dan penjual tidak perlu mengeluarkan sebarang kos.

    ReplyDelete
  3. berapa lama masa diambil untuk proses sain loan agreement dgn lawyer selepas sain Letter offer bank?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Pendapat saya, paling awal untuk kita sign loan agreement dalam tempoh 2 minggu selepas sign letter offer.
      Sebabnya selepas sign letter offer, bank akan melantik peguam panel bagi menguruskan loan agreement dan lantikan panel ini harus mendapat persetujuan bersama.
      Tempoh ini juga bergantung kepada kecepatan peguam tersebut menyediakan draf loan agreement.

      Delete
    2. Assalam, bila start pembeli membayar loan bulanan kpd bank? adakah selepas sebulan sign loan agreement atau semua proses pemindahan selesai? boleh tak kita masuk awal ke rumah yg kita beli(aatas persetujuan penjual) setelah sign loan agrement atau loan approved walaupun proses pemindahan belum selesai? mohon pencerahan tuan...

      Delete
    3. Kita akan mula bayar pinjaman sekiranya bank telah membuat pembayaran kepada pihak yang sepatutnya (sama ada pemaju atau penjual).

      Sepatutnya, kita akan masuk rumah setelah selesaikan bayaran jual-beli tersebut. Namun untuk masuk awal, dibenarkan tetapi bergantung kepada persetujuan penjual/pemilik rumah. Selalunya penjual akan mendapat nasihat dan pandangan peguam yang menguruskan jual-beli.

      Delete
  4. salam...boleh ker kita mintak SnP dalam Bahasa Melayu....:)

    ReplyDelete

Bertindaklah dengan berfikir dan bertanggungjawab.