23 May 2017

PENIPUAN JUAL BELI TANAH : TINDAKAN SEBELUM MEMBELI

Sejak akhir-akhir ini Kerajaan Negeri dan Pentadbir-Pentadbir Tanah mendapati kes-kes penipuan jual beli tanah telah meningkat dengan mendadak sekali. Di antara kes-kes yang paling kerap terjadi ialah terdapatnya sindiket menjual tanah kerajaan atau menjual tanah orang lain yang pemilik sebenarnya tidak mengetahui bahawa tanahnya telah dijual oleh pihak tertentu kepada orang lain. Sekiranya anda adalah bakal pembeli yang berminat untuk membeli tanah tanpa mengetahui asas-asas perundangan tanah, anda adalah mangsa yang bakal dipergunakan oleh sindiket-sindiket ini. Kami akan memberikan panduan ringkas sebelum membeli tanah untuk diambil tindakan kepada bakal-bakal pembeli bagi mengelakkan anda ditipu oleh sindiket yang tidak bertanggungjawab ini.

1. JANGAN TERBURU-BURU

Tidak kira sama ada anda membaca iklan dari mana-mana laman web, Facebook, Whatsapp dan sebagainya, anda perlu berhati-hati dan meletakkan sedikit prejudis kepada tanah yang anda minati. Lebih-lebih lagi jika harga yang ditawarkan adalah lebih murah dari harga pasaran. Anda boleh membuat perbandingan harga pasaran tanah dengan melayari laman web seperti Mudah.my, laman web jual beli online atau laman-laman web hartanah yang lain. Adalah dimaklumkan bahawa Pejabat Tanah tidak mempunyai maklumat berkenaan harga pasaran sesuatu tanah, kerana maklumat berkenaan adalah di bawah bidang kuasa eksklusif Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta. Sekiranya anda berkemampuan, anda boleh juga melantik Penilai Hartanah Berlesen untuk menilai tanah berkenaan, tetapi tindakan ini tidak perlu di dalam peringkat sebelum membeli.

2. BERTEMUJANJI DAN MENYEMAK DOKUMEN 

Tetapkan temujanji di lokasi tanah dengan pemilik atau ejen pemilik. Minta mereka bawa salinan geran tanah semasa perjumpaan. Seelok-eloknya anda perlu bertemu dengan pemilik sendiri, tetapi ada kalanya pemilik tanah telah melantik ejen bagi menjual tanah berkenaan. Setelah anda sampai di lokasi tanah berada, anda perlu meminta dokumen iaitu :-

a) GERAN TANAH : Minta untuk melihat geran tanah. Geran tanah ialah perkara yang paling penting di dalam proses pembelian tanah. Jika ejen/pemilik gagal mengemukakan geran, kemungkinan untuk ada ditipu adalah sangat tinggi. Tetapi bukanlah semua ejen/pemilik yang gagal mengemukakan geran adalah penipu. Mungkin ada sebab-sebab tertentu yang boleh dimaafkan seperti :-
i. Geran berada di tangan orang lain yang mungkin pemilik bersama.
ii. Geran hilang/rosak.
iii. Geran digadaikan di bank.

Bagi kes-kes ini, mungkin mereka adalah ejen/pemilik yang jujur tetapi anda perlu meminta dokumen lain iaitu Salinan Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran sebagai ganti kepada geran asal.

b) SALINAN CARIAN PERSENDIRIAN / SALINAN SAH GERAN : Jika geran tiada atas alasan-alasan yang diberikan seperti di atas, minta Salinan Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran. Kedua-dua dokumen ini boleh dibeli dari Pejabat Tanah di mana tanah itu berada. Tiada alasan bahawa Pejabat Tanah tidak mengeluarkan dokumen ini.
Jika ejen/pemilik gagal mengemukakan sama ada Geran, Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran apabila diminta, anda perlu tahu bahawa anda sedang masuk perangkap. Berpura-puralah anda masih berminat dengan tanah berkenaan tetapi lupakanlah hasrat untuk membelinya.

NOTA : Pentadbir-Pentadbir Tanah ingin memaklumkan bahawa di setiap bahagian bawah kanan Geran/Salinan Carian Persendirian/Salinan Sah Geran terdapat tarikh dokumen-dokumen itu dikeluarkan. Lebih terkini tarikh yang dipaparkan maka lebih meyakinkan untuk pengesahan dokumen berkenaan. Anda perlu berhati-hati jika tarikh yang tertera itu melebihi 1 tahun dari tarikh anda berminat membeli, kerana mungkin dokumen itu sudah ada pengganti yang lebih baru di Pejabat Tanah.

c) KAD PENGENALAN PEMILIK : Jika yang datang mendakwa mereka pemilik tanah, minta kad pengenalan mereka dan bandingkan dengan geran. Tanpa pengecualian, semua nama pemilik tanah akan tertera di dalam geran. Jika nama pemilik tiada dalam geran, anda sedang berurusan dengan orang yang salah. Jika pemilik itu mendakwa bahawa nama mereka tiada dalam geran kerana tanah itu ialah kepunyaan ayah/ibu atau sesiapa sahaja yang telah mati dan pemilik mendakwa mereka adalah waris, arahkan mereka membuat perintah pesaka terlebih dahulu. Perintah pesaka mengambil masa dan tidak boleh diselesaikan di dalam tempoh 1 atau 2 minggu.

3. KENALPASTI LOKASI TANAH

Semasa lawatan tapak, minta ejen/pemilik tunjukkan dengan tepat kawasan tanah yang berkenaan. Minta mereka tunjukkan batu sempadan (ada tanah bergeran yang sah tetapi tidak mempunyai batu sempadan kerana masih hakmilik sementara. Itu masih dikira sah). Minta mereka tunjukkan dari mana ke mana tanah itu menganjur. Ingat dengan teliti kawasan berkenaan dan jika boleh letakkan pancang.

4. SEMAK SEMULA DOKUMEN DI PEJABAT TANAH

Selepas lawatan tapak, datanglah ke Pejabat Tanah yang berkenaan untuk menyemak semula dokumen berkaitan. Ada masanya walaupun dokumen yang ditunjukkan oleh ejen/pemilik adalah sah, ia bukanlah dokumen terkini. Berkemungkinan tanah itu mempunyai halangan seperti kaveat, gadaian atau sebagainya yang mana maklumat itu disimpan di Pejabat Tanah dan tidak tertera di geran atas sebab-sebab tertentu. Tanpa kompromi, dapatkan nombor hakmilik, nombor lot dan mukim mana tanah itu berada (butiran bagi 3 perkara ini tertera di dalam Geran/Salinan Carian Persendirian/Salinan Sah Geran) untuk memudahkan urusan. Kakitangan Pejabat Tanah akan membantu anda untuk menerangkan perkara-perkara yang anda tidak pasti. 

5. LANTIK JURUUKUR BERLESEN

Selepas anda berpuas hati dengan dokumen di Pejabat Tanah, anda boleh melantik juruukur berlesen untuk menyukat semula dan memastikan kedudukan tanah yang sebenar. Tindakan ini tidak wajib tetapi perlu terutamanya jika anda tidak tahu langsung undang-undang berkenaan tanah. Ada kalanya pemilik tanah menunjukkan kawasan yang salah kerana tidak tahu atau tidak pasti berkenaan sempadan. Ada juga kes apabila pembeli sudah selesai membeli, mereka sebenarnya terbeli tanah yang bukan ditunjukkan oleh pemilik. Juruukur berlesen mempunyai kepakaran di dalam menentukan kawasan tanah berdasarkan lot dan nombor hakmilik. Memang diakui kos untuk melantik juruukur berlesen adalah tinggi, tetapi adalah lebih baik untuk melabur sedikit wang kepada mereka daripada kerugian lebih tinggi kerana masalah tanah.

Selepas anda berpuas hati dengan dokumen, pemilik dan kedudukan tanah, anda boleh meneruskan proses pembelian seterusnya. Perlulah diingatkan semula, geran adalah perkara paling penting di dalam proses pembelian tanah. Anda dialu-alukan ke Pejabat Tanah untuk mendapatkan nasihat atau pandangan perundangan. Kami akan berusaha untuk membantu anda sedaya upaya.

KENYATAAN PENTING : Penerangan di atas adalah sangat ringkas bagi memudahkan kefahaman kepada rakyat yang tidak mengetahui prosedur undang-undang tanah. Terdapat prosedur-prosedur teknikal yang tidak dinyatakan dan anda dinasihatkan untuk mendapatkan pandangan dari Pejabat Tanah berkaitan.
Kata kunci :-
Pemilik : Orang yang memiliki tanah yang namanya tertera di dalam geran.
Pembeli : Orang yang berminat membeli tanah.
Ejen : Individu yang dilantik secara sah oleh pemilik tanah.
Sindiket : Pihak tidak bertanggungjawab sama ada yang berlakon sebagai pemilik tanah atau wakilnya, atau yang mengusahakan tanah kerajaan tanpa kebenaran, atau yang mendakwa bahawa tanah tertentu adalah milik mereka sedangkan tiada dokumen geran yang sah.


Penafian : Maklumat ini diperolehi daripada Facebook. Bukan hasil penulisan sendiri. 

15 March 2017

KENAPA BELI RUMAH KENA PAKAI PEGUAM BERBANDING BELI KERETA?


"Aku xtau apa fungsi peguam perumahan ni selain dari nak duit duit duit. Beli kereta ratus ribu pun xpayah peguam2. Beli rumah 180ribu sampai dua peguam nak kena bayar. Ni peguam dah call nak kena bayar strata la ape la. bayar itu la ini la." - Pembaca Siakapkeli

Kata-kata di atas adalah antara tohmahan yang sering dilemparkan kepada kami, peguam hartanah. 

Telinga kami mungkin sudah tepu mendengar persepsi segelintir masyarakat terhadap kami. Biarlah, jika begitu persepsi segelintir mereka. Kami tidak mampu tutup mulut orang. Kerana kami percaya masih ramai lagi di luar sana yang memahami dan menghargai peranan kami dalam membantu melindungi hak dan kepentingan manusia.

Dalam posting ini saya tidak bercadang untuk menjawab secara spesifik tentang tohmahan di atas. Tetapi saya hanya ingin menjelaskan kenapa dalam sesuatu urusan jual beli hartanah, perlu bagi seseorang itu melantik peguam berbanding dalam urusan jual beli kenderaan.

1. Tempoh pinjaman beli kenderaan adalah lebih singkat berbanding tempoh pinjaman pembelian hartanah. Tempoh pinjaman kenderaan kebiasaannya adalah antara 5 hingga 9 tahun sedangkan tempoh pinjaman perumahan/ hartanah menjangkau sehingga 35 tahun.

Atas sebab ianya melibatkan tempoh pinjaman yang panjang, maka adalah perlu pihak-pihak dalam sesuatu urusan jual beli hartanah melantik peguam untuk melindungi hak dan kepentingan mereka sejak daripada awal transaksi lagi. Walau bagaimanapun sekiranya anda yakin anda mampu lindungi hak dan kepentingan anda sendiri, dan pihak bank juga yakin terhadap anda, anda boleh sahaja tidak lantik peguam. 

2. Urusan jual beli kenderaan hanya melibatkan 3 pihak sahaja, iaitu penjual kenderaan, bank dan pembeli. Sedangkan dalam urusan jual beli hartanah, transaksi nya akan melibatkan banyak pihak termasuklah pembeli, penjual, bank penjual, bank pembeli, LPPSA, pejabat tanah, pejabat duti setem, majlis daerah, pihak berkuasa negeri dan sebagainya. 

Adakah anda mampu berurusan dengan semua pihak tersebut untuk menyelesaikan urusan transaksi jual beli hartanah anda? Jika mampu, boleh sahaja anda tidak lantik peguam untuk mewakili anda dan anda boleh uruskan nya sendiri. Dipersilakan.

3. Urusan jual beli kenderaan hanya akan melibatkan satu peruntukan undang-undang sahaja iaitu Akta Sewa Beli.

Sedangkan dalam transaksi jual beli hartanah terdapat pelbagai undang-undang yang berkaitan dan terpakai, termasuklah Akta Kontrak, Kanun Tanah Negara, Akta Pemajuan Perumahan, Akta Hakmilik Strata, Akta Setem dan banyak lagi. 

Oleh yang demikian mampukah anda memahami semua akta-akta tersebut? Jika jawapannya ya, bisa sahaja anda uruskan sendiri urusan jual beli hartanah anda. Boleh jimat duit, bukan?

4. Urusan jual beli kenderaan tidak akan melibatkan prosedur yang complicated. Semuanya telah disebut dengan terperinci satu persatu dalam Akta Sewa Beli.

Sedangkan prosedur urusan jual beli hartanah kadangkala agak complicated dan memeningkan. Peguam sendiri pun kadang kala sampai migrain hendak menyelesaikan masalah yang agak complicated tersebut.

Maka, jika anda sanggup dan mampu menyelesaikan kerumitan dalam urusan jual beli hartanah tersebut secara sendiri, silakanlah uruskan sendiri transaksi jual beli hartanah anda.

5. Urusan jual beli kenderaan tidak mengkehendaki dokumen-dokumen yang berkaitan ditandatangan di hadapan peguam sebagai saksi. 

Tetapi dokumen urusan jual beli hartanah mengkehendaki ianya ditandatangani di hadapan peguam atau pegawai pejabat tanah. Sebagai saksi, peguam tersebut terpaksa berhadapan dengan liabiliti dan mereka juga akan dipanggil untuk memberi keterangan sebagai saksi di mahkamah kelak sekiranya terdapat apa-apa dispute melibatkan dokumen yang disaksikannya tempoh hari.

Maka sanggupkah anda menjadi saksi terhadap semua dokumen jual beli yang anda sendiri tandatangan.? Dan sanggupkah anda hadir ke mahkamah sebagai saksi untuk mengesahkan penyaksian terhadap dokumen yang anda sendiri tandatangan?

Jika sanggup, anda boleh sahaja sediakan perjanjian sendiri dan menjadi saksi kepada diri sendiri atas semua transaksi jual beli hartanah yang anda lakukan.

Dan jika terdapat sebarang perbalahan di kemudian hari anda sendiri lah yang perlu tanggung liabiliti dan hadir sendiri ke mahkamah memberi keterangan.Dan apabila peguam telah mewakili anda dalam transaksi jual beli hartanah anda, sudah pastilah akan ada caj perkhidmatan dikenakan. Melainkan peguam tersebut adalah bapa atau ibu anda sendiri. 

Sama juga sekiranya anda sakit, anda perlu berjumpa doktor untuk dapatkan rawatan. Dan sudah pasti anda akan dikenakan caj perkhidmatan terhadap rawatan dan ubat yang diberikan. Tetapi anda berhak untuk tidak berjumpa doktor sekirnya anda mampu merawat sendiri penyakit anda tersebut.

Oleh yang demikian, berdasarkan sebab-sebab di atas, adalah perlu untuk anda lantik peguam dalam sesuatu urusan jual beli hartanah. Bukan untuk orang lain, tetapi demi kebaikan diri anda sendiri juga.

Harap penjelasan ini dapat merungkai kekeliruan persoalan yang dibangkitkan oleh pembaca di atas. Itu pun bagi orang-orang yang ingin memahami. Jika masih tidak mahu faham, kami serahkan semuanya kepada Allah Taala.

Tiadalah daya, tiadalah upaya kami untuk memberi kefahaman kepada manusia, melainkan Dialah jua yang berkuasa atas segala-galanya.

Wallahuaklam.

Terima kasih,

SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)