26 August 2019

Hakmilik Tanah

Penulisan ini bertujuan untuk menerangkan tentang konsep hakmilik tanah yang terdapat didalam Kanun Tanah Negara (selepas ini dirujuk sebagai KTN ). Pada tanggapan masyarakat umum terdapat dua bentuk hakmilik yang dikeluarkan iaitu hakmilik pegangan bebas (freehold) dan hakmilik pajakan (leasehold). Kedua-dua hakmilik ini mempunyai ciri-ciri yang tersendiri. KTN telah berkembang pesat sejak penggubalannya, tanggapan umum tentang tanah freehold dan leasehold masih lagi tidak berubah walaupun undang-undang berkaitan dengan hakmilik ini telah berubah. Rencana ini cuba untuk memberi perspektif sebenar apakah itu hakmilik freehold dan leasehold mengikut undang-undang masa kini. Pendekatan yang digunakan didalam penulisan rencana ini adalah berbentuk naratif-sederhana sesuai dengan matlamat iaitu untuk memberikan satu ‘overview’ ringkas mengenai hakmilik tanah yang terkandung didalam KTN. 

Sejarah Hakmilik Tanah 

Sebelum penjajahan British, tanah pertanian diberi kepada hamba rakyat oleh pihak Istana untuk diusahakan dengan syarat sebahagian daripada hasil tanah tersebut diberikan kepada pihak Istana. Berikutan dengan Perjanjian Pangkor dan beberapa siri perjanjian yang lain Negeri-Negeri Melayu telah mula menerima kemasukan dan campurtangan pentadbiran pihak British. 2 Agenda utama penjajah dikala itu ialah untuk membuka tanah lading terutamanya ladang getah dan juga membuka kawasan-kawasan perlombongan bijih timah. Untuk tujuan ini pihak penjajah telah pun membawa masuk ramai pendatang dari luar terutama dari benua kecil India dan China dimana kisah-kisah mereka ini telah pun menjadi sebahagian dari sejarah Tanah Melayu. Demi mempastikan kesejahteraan dan keselamatan pendatang ini , pihak Istana dengan nasihat penjajah British telah menjanjikan satu jaminan keatas harta benda yang dimilikki iatu melalui satu suratan hakmilik milik. Dari itu lahirkan konsep suratan hakmilik keatas tanah-tanah yang dimilikki. Bermula dengan penggubalan Peraturan Am Tanah di Perak (1879), Selangor (1882), Negeri Sembilan (1887) dan Pahang (1888 ) dan juga Peraturan Pendaftaran Hakmilik disekitar tahun yang sama maka wujudlah sistem pemberimilikan tanah yang berdasarkan kepada suratan hakmilik. Kemudian pada tahun 1911 set undang-undang ini telah digabungkan menjadi dua iaitu Enakmen Tanah dan Enakmen Pendaftaran Hakmilik Tanah ekoran dari wujudnya pembentukan Negeri-Negeri Melayu Bersekutu.. Melalui undang-undang ini, tanah –tanah yang dimilikki oleh rakyat biasa direkodkan didalam Mukim Register yang diuruskan Pejabat Tanah dan tanah ladang, lombong dan Bandar yang biasanya dipegang oleh Pegawai Ekspatriat British dan kaum Cina direkodkan didalam Buku Daftaran Pendaftar yang diurus di Pejabat Pendaftar Hakmilik. Juga hartanah adalah terletakhak kepada pihak Pemerintah dan boleh diberimilik selama lamanya atau pun pajakan selama 999 tahun. Tanah desa kurang dari 100 ekar terletak dibawah kawalan Pejabat Tanah manakala tanah Bandar,pekan dan 3 tanah desa melebihi 100 ekar dan tanah estet terletak dibawah jagaan Pejabat Pendaftar. Justru lahirlah Hakmilik Pejabat Tanah (EMR) dan Hakmilik Pejabat Pendaftar ( CT ). Kedua-dua undang-undang ini kemudian digabungkan menjadi Kanun Tanah 1926 berkuatkuasa pada tahun 1928 dan lebih dikenali sebagai Cap 138 dengan sedikit perbedaan dimana tanah tidak lagi diberi pajakan selama 999 tahun sebaliknya 99 tahun. 

Kanun ini kemudiannya diterima pakai oleh Negeri – Negeri Melayu yang lain. Apabila Tanah Melayu diambang kemerdekaan Suruhanjaya Chick telah mencadangkan supaya undang-undang tanah di Tanah Melayu diseragamkan dan penekanan yang sama dibuat oleh Suruhjaya Reid yang memggubal Perlembagaan Persekutuan lantas pada tahiun 1965 KTN telah digubal dan mula berkuatkuasa diseluruh Semenanjung pada tahun 1966 dengan mengambil Cap 138 sebagai acuan utamanya. 

Ciri-Ciri Baru Hakmilik Tanah 

1. Kepentingan Hakmilik. 

Hakmilik yang didaftarkan bagi sebidang tanah adalah sebagai bukti pegangan dimana tercatat namanya didalam hakmilik berkenaan. Hakmilik yang didaftarkan menggambarkan perihal tanah tersebut, tempat, luas, kedudukan, sempadan-sempadan, tuanpunya dan apa-apa kepentingan lain yang diwujudkan ke atas tanah berkenaan. 

2. Faktor-Faktor Yang Menentukan Hakmilik 

Dibawah Kanun Tanah Negara terdapat banyak perkara yang menentukan jenis hakmilik. 

Perkara-perkara tersebut ialah:- 

TEMPAT ; samaada tanah tersebut terletak di BANDAR, PEKAN ATAU DESA. Ciri-ciri ini telah digunakan didalam Cap 138. 

KELUASAN; jika tanah tersebut terletak di kawasan Desa, samaada keluasannya lebih atau kurang dari 4.0 hektar (10 ekar). Berbeza denagan Cap 138 yang menyatakan tanah desa seluas 100 ekar. 

TEMPOH PEGANGAN; samaada tanah itu diberi milik untuk selama-lamanya atau untuk satu tempoh. Biasanya selama 99 tahun. Disamping itu, dari pejabat yang akan mendaftarkan hakmilik tanah juga bertanggung jawab didalam penentuan hakmilik dan ianya terbahagi kepada dua iaitu:-

Hakmilik PEJABAT PENDAFTAR :- ia didaftarkan oleh PENDAFTAR HAKMILIK. (Satu Pejabat Pendaftar bagi satu negeri) 

Hakmilik PEJABAT TANAH:- ia didaftarkan oleh PENTADBIR TANAH (Satu Pejabat Tanah bagi satu Daerah) 

3. Hakmilik Pejabat Pendaftar 

Hakmilik Pejabat Pendaftar didaftarkan bagi tanah-tanah seperti berikut:- 
a) Tanah Bandar 
b) Tanah Pekan 
c) Tanah Desa yang luasnya lebih dari 4.0 hektar 
d) Tanah tepi pantai atau dasar laut 5 
e) Tanah Desa yang luasnya kurang dari 4.0 hektar tetapi pada pandangan Pihak Berkuasa Negeri perlu dikeluarkan dalam bentuk hakmilik Pejabat Pendaftar. 

Hakmilik Pejabat Tanah. 

Hakmilik Pejabat Tanah pula didaftarkan bagi tanah-tanah berikut:- 
a) Tanah Desa yang luasnya kurang dari 4.0 hektar 
b) Tanah yang diluluskan di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960, tanpa mengambil kira keluasannya walaupun melebihi 4.0 hektar 

4. Hakmilik Sementara 

Bagi tanah yang telah diluluskan pemberimilikan tetapi belum diukur halus mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara, tanah tersebut akan didaftarkan dalam bentuk HAKMILIK SEMENTARA bergantung kepada jenis tanah tersebut samaada ia didaftarkan dalam bentuk hakmilik sementara bersamaan dengan hakmilik Pejabat Pendaftar atau hakmilik sementara bersamaan dengan hakmilik Pejabat Tanah. Konsep hakmilik ini tidak ada didalam Cap 138, ianya baru diperkenalkan didalam KTN. 

5. Hakmilik Tetap 

5.1 Apabila sesuatu tanah telah diukur halus dan keluasannya yang muktamad telah ditentukan, maka tanah tersebut akan didaftarkan HAKMILIK TETAP, dengan membawa maksud keluasannya telah ditetapkan.  

5.2 Bagi hakmilik Pejabat Pendaftar terdapat dua jenis hakmilik tetap iaitu:- 
a) GERAN NEGERI dalam BORANG 5BK bagi tanah yang diberimilik untuk SELAMA-LAMANYA.
b) PAJAKAN NEGERI dalam BORANG 5CK bagi tanah yang diberimilik untuk SESUATU TEMPOH. 

5.3 Bagi hakmilik Pejabat Tanah juga terdapat dua jenis hakmilik tetap iaitu:- 
a) GERAN MUKIM dalam BORANG 5DK bagi tanah yang diberimilik untuk SELAMA-LAMANYA. 
b) PAJAKAN MUKIM dalam BORANG 5EK bagi tanah yang diberimilik untuk SESUATU TEMPOH. 

6. Apakah Hakmilik Pegangan Bebas ? Dulu ( 1966 – 1984) 

Daripada ciri ciri hakmilik yang telah dibincangkan diatas, sesuatu tanah berhakmilik pegangan bebas mestilah terdiri daripada hakmilik tetap dengan taraf pemberimilikan untuk selama-lamanya dan bebas dari sebarang bebanan dan sekatan kepentingan. Justru Geran Negeri (Hakmilik Pejabat Pendaftar) dan Geran Mukim (Hakmilik Pejabat Tanah) adalah hak milik pegangan bebas. Kini. (1984 – 2009 ) Pada tahun 1984 melalui warta kerajaan Akta A 587 KTN telah dipinda. Pemberimilikan hakmilik tanah untuk individu dan badan tidak lagi diberi milik secara selama-lamanya lagi malahan secara bertempoh dengan tempoh yang tertentu sahaja. Jadi tuan-tuan akan mendapati hakmilik didalam bentuk 7 Geran Mukim dan Geran Negeri yang dikeluarkan selepas ini akan mempunyai tempoh pegangan yang tertentu. Ini bermakna syarat asas hakmilik pegangan bebas itu telah tidak dipatuhi dan juga bermakna hakmilik sebegini bukanlah hakmilik pegangan bebas lagi. 

7. Isu 

1. Penggunaan perkataan hakmilik pegangan bebas secara meluas oleh pemaju-pemaju perumahan didalam iklan dan kain rentang sesuatu sekim perumaham yang bakal dimajukan dengan harapan dapat menarik minat ramai bakal pembeli. Pembeli yang tidak peka akan terperangkap dengan strategi ini. Ada baiknya bakal pembeli membuat semakan yang terperinci dengan Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar Hakmilik Tanah untuk mengetahui status hakmilik tanah rumah yang bakal dibeli samada hakmilik pegangan bebas atau hakmilik pajakan. 

2. Hakmilik pegangan bebas mempunyai nilai pasaran yang lebih tinggi berbanding hakmilik pajakan. Pada kebiassaannya melebihi 100% daripada hakmilik pegangan pajakan.Ramai bakal pembeli mahu hartanya dipegang dibawah hakmilik pegangan bebas. Perlu juga diketahui bahawa hakmilik tanah diluar rizab Melayu adalah lebih tinggi nilainya daripada hakmilik tanah didalam kawasan rizab Melayu. 

3. Justru tanggapan umum mengenai tanah pegangan bebas telah berubah dengan perubahan undang-undang semasa. Hakmilik tanah perlu dikaji dengan lebih teliti lagi dengan mengambil kira baki tempoh atau hayat hakmilik yang masih berbaki lagi sebelum urusan pembelian dapat dilakukan. 

8. Kesimpulan 

Semak dahulu status tanah/rumah yang hendak dibeli. Lantik seorang Peguam bagi menguruskan perolehan hartanah tersebut. Selalu berhubung dengan Pemaju dan Pejabat Tanah dimana hartanah tersebut terletak. Sikap prihatin anda mungkin dapat membantu anda.daripada ditipu. Jika ada masalah bertanyalah. 

Nota : Artikel ini dipetik daripada sebuah laman yang lain. Ia dikongsikan disini sebagai manfaat bersama.

22 July 2019

Projek Perumahan Berlesen

Ramai diantara kita bila merancang membeli rumah baru, tidak pasti akan keperluan untuk kita menyemak sama ada projek perumahan yang hendak dibeli tersebut mempunyai lesen pemajuan, permit iklan dan jualan daripada kerajaan. Kita mengandaikan pemaju pasti telah mematuhi keperluan perundangan ini. Namun begitu, sama ada anda percaya atau tidak memang ada pemaju yang berani memulakan penjualan projek perumahan mereka walaupun masih belum diluluskan permit iklan dan jualan atau memang pemaju tidak memohon permit iklan dan jualan tersebut. 

Apa kesannya jika kita membeli rumah daripada projek perumahan tanpa lesen. Tiada masalah jika projek perumahan tersebut siap mengikut jadual dan tiada kecacatan (pembinaan sempurna). Namun begitu, jika projek tersebut lewat disiapkan, kualiti rendah atau terbengkalai, hak pembeli seakan dinafikan kerana pemaju tersebut tidak diikat dibawa Akta Pemajuan Perumahan kerana tiada lesen tersebut. Kerajaan melalui Pengawal Perumahan sukar untuk mengambil tindakan ke atas pemaju tersebut melainkan tindakan mahkamah . Namun ianya pasti akan mengambil masa yang lama dan tertakluk kepada beban pembuktian. Hakikatnya, Pengawal Perumahan tidak mempunyai data mengenai projek perumahan tersebut, tidak dapat menjalankan kerja-kerja pemantauan kemajuan fizikal, pemantau kewangan projek dan akhirnya, jika projek tersebut terbengkalai sukar untuk kerajaan mengambil tindakan intervensi. 

Pemaju sebegini biasanya memberikan fokus kepada kelulusan Kebenaran Merancang (Development Plan) dan Pelan Bangunan (Building Plan) daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) sahaja. Dengan kelulusan daripada PBT, pemaju dibenarkan untuk melaksanakan kerja-kerja pembinaan, tetapi penjualan unit rumah tidak dibenarkan selagi tidak mendapat kelulusan permit iklan dan jualan daripada Pengawal Perumahan. Tanpa kelulusan PBT, PBT mempunyai kuasa untuk mengeluarkan arahan berhenti kerja jika kerja-kerja pembinaan dilaksanakan juga. 

Sebagai pembeli bagi mana-mana projek perumahan, memang sewajarnya anda bertanyakan berkaitan permit iklan dan jualan daripada pihak pemaju supaya hak anda sebagai pembeli dikawal. Projek perumahan yang berlesen bukan sahaja perlu menggunakan 'Perjanjian Jual Beli' yang seragam seperti dinyatakan dalam peraturan dibawah akta, pemaju juga perlu membuka Akaun HDA (Housing Development Account) yang juga dikawal selia oleh Pengawal Perumahan. Selain itu, pemaju juga perlu menghantar laporan kemajuan fizikal dan laporan kewangan setiap suku tahun kepada pengawal perumahan. Sememangnya projek perumahan berlesen dipantau walaupun ada juga berlaku kegagalan menyiapkan mengikut tempoh yang ditetapkan.

Namun begitu, tahukah anda siapa Pengawal Perumahan? 

17 July 2019

Beli rumah menggunakan joint loan.

Setiap proses membeli rumah, pasti melibatkan pinjaman perumahan. Biasanya, pinjaman perumahan ini dipohon dengan institusi kewangan dan perbankan. Satu persoalan yang sering ditanya disaat kita membuat pinjaman perumahan sama ada pinjaman perseorang (1 penama) sahaja atau pinjaman bersama (joint loan).

Joint loan ini tidak terhad kepada pasangan suami isteri sahaja. Kita juga boleh buat joint loan. antara anak dan bapa, adik beradik, saudara mara dan juga dengan kawan-kawan. Selalunya joint loan ini bertujuan untuk mengukuhkan profil kewangan peminjam dan peluang untuk untuk mendapatkan kelulusan adalah lebih cerah. Selain itu, hasil dari profil kewangan yang kukuh, mereka boleh membuat pinjaman bagi rumah yang lebih besar dengan amaun pinjaman yang lebih tinggi. 

Contohnya, sekiranya gaji suami sebanyak 3K sebulan, mungkin hanya layak membeli rumah berharga 200k, tapi bila join income menjadi sebanyak RM6k sebulan, jadi mereka mampu untuk membeli rumah berharga sehingga 500k. 

Namun begitu, jika menggunakan dua nama, dokumen berkaitan pembelian dan pinjaman perumahan tersebut perlulah dimasukkan dua penama tersebut. Dokumen tersebut adalah seperti Sale and Purchase Agreement, geran tanah, loan agreement mahupun MRTT/MRTA (takaful/insuran) juga perlu dua penama tersebut.

Selain itu, pertikaian akan mula timbul jika dua penama tersebut telah tiada sefahaman lagi, contohnya seperti perceraian, putus kawan atau bergaduh besar. Dari segi hak pemilikan dua penama tersebut adalah jelas dalam dokumen hartanah tersebut, disinilah risiko jangka panjang yang akan dihadapi dan memerlukan persetujuan bersama bagi penyerahhakmilik hartanah tersebut. Keadaan yang sama juga akan berlaku jika salah seorang dari penama tersebut meninggal dunia, bahagian penama yang meninggal tersebut akan ditentukan mengikut proses harta pusaka. Ini juga risiko jangka panjang yang akan berlaku. 

15 July 2019

Rumah Pangsa

Bila sebut rumah pangsa, mesti kita bayangkan rumah yang sempit, bilik yang kecil dan keadaan yang tidak selesa. Aku memang tinggal di rumah pangsa, dulu rumah pangsa kat Taman Melati, Setapak, Kuala Lumpur. dan sekarang aku masih duduk lagi di rumah pangsa di Bandar Kinrara, Puchong.

Sebenarnya duduk rumah pangsa nie tidak teruk sangat, memang ada yang kita rasa agak susah tapi ikut kena adjust gaya hidup kita, tak boleh terlalu demanding sangat.

Rumah PR1MA - isu dan cabaran baru?

Seramai 1058 individu kumpulan pertama pembeli rumah Perbadanan PR1MA Malaysia (PR1MA) memfailkan saman pemula terhadap agensi tersebut di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur, hari ini. Kumpulan itu yang diwakili peguam Mohd Khairul Azam Abdul Aziz berkata, tindakan itu dibuat selepas PR1MA menawarkan rebat sehingga 20 peratus kepada pembeli rumah baru menyebabkan pembeli rumah terawal mengalami kerugian sehingga RM100,000.

“Kerajaan melalui Kempen Pemilikan Rumah (HOC) beri sepuluh peratus pengecualian duti setem kepada pembeli rumah, itu tak apa, manakala PR1MA pula bagi rebat tambahan antara 15 hingga 20 peratus lagi terhadap diskaun yang diberikan.

“Jadi, dia dah jadi rebat 30 peratus, disebabkan itu, ada diantara pembeli rumah pertama yang mengalami kerugian sehingga RM100,000.

“Ketika awal dulu mungkin mereka beli rumah dalam sekitar harga RM350,000 dan selepas tambahan diskaun, rumah yang dulu berharga RM350,000 kini menjadi 

RM250,000 dan ini menyebabkan mereka tak puas hati kepada PR1MA,” katanya kepada pemberita di perkarangan mahkamah, hari ini.

Pembeli kediaman itu membeli rumah dari 24 projek PR1MA antaranya PR1MA Kuala Ketil Kedah, PR1MA Marudu Sabah, PR1MA Melaka Tengah, PR1MA Jubilee Kuala Lumpur, PR1MA Tebrau Johor, PR1MA Padang Siding Perlis, PR1MA Gambang Pahang dan PR1MA Bintawa Sarawak.

30 Jun lalu, kerajaan mengumumkan persetujuan untuk meneruskan tempoh pengecualian duti setem sebanyak sepuluh peratus bagi pembelian rumah kediaman Kempen HOC untuk tempoh enam bulan lagi, bermula 1 Julai sehingga 31 Disember. Menteri Kewangan berkata lanjutan tempoh adalah bagi terus menggalakkan lagi peningkatan jumlah pemilikan rumah di kalangan rakyat Malaysia dan bagi mencapai objektif untuk mengurangkan bilangan rumah yang tidak terjual. Manakala PR1MA turut mengumumkan pemberian diskaun sebanyak 20 peratus melalui kempen sama terhadap pembelian rumah di bawah agensi berkenaan.

Sementara itu, Azam melalui permohonannya memohon perintah supaya rebat yang diberikan PR1MA yang diperkenalkan bersama program HOC adalah tidak sah dan terbatal.

“Selain itu, kami memohon perintah untuk prosiding taksiran bagi plaintif diberi pampasan setara dengan kadar nilai rebat PR1MA mengikut harga pembelian perjanjian jual beli masing-masing.

“Kami juga memohon perintah bahawa plaintif-plaintif secara keseluruhannya diberi pampasan dengan kerugian atau diberikan jumlah yang menyamai rebat tersebut mengikut harga belian mereka bagi setiap projek PR1MA,” katanya.

12 July 2019

Relevankah lagi?

Di era FB, Instagram dan Twitter yang semakin canggih, adakah blog masih relevan?

11 January 2018

Kenapa perlu sambung belajar?

Selalunya kita akan berhenti belajar di peringkat sarjana muda atau degree. Sebab apa? Kelayakan degree sudah memadai untuk kita memohon pekerjaan yang bertaraf pegawai atau executive. Tak ramai yang kita tu kawan2 kita sambung belajar di peringkat master mahupun PHD.

Jika ada pun kerana sebagai pelengkap kepada career development di tempat kita bekerja. Ada majikan yang menawarkan kita bantuan kewangan seperti biasiswa untuk pekerjanya menyambung pelajaran.

Dalam masa yang sama, ada juga pelajar fresh yang sambung terus master setelah tamat pengajian degree. Peratusannya mungkin kecil. Selalunya faktor yang mendorong adalah seperti bantuan keluarga dari segi kewangan ataupun sukar mendapat pekerjaan.

Mudah ke belajar diperingkat master?
Bagi pendapat aku, konsep belajar ini tertumpu kearah pembentukan pemikiran. Dengan kata lain, kita belajar untuk menambah ilmu, oleh itu kita kena sentiasa berfikir dan memahami subjek yang kita pelajari. Jika anda memenuhi perkara ini, ianya menjadi mudah.

Iklan