15 March 2017

KENAPA BELI RUMAH KENA PAKAI PEGUAM BERBANDING BELI KERETA?


"Aku xtau apa fungsi peguam perumahan ni selain dari nak duit duit duit. Beli kereta ratus ribu pun xpayah peguam2. Beli rumah 180ribu sampai dua peguam nak kena bayar. Ni peguam dah call nak kena bayar strata la ape la. bayar itu la ini la." - Pembaca Siakapkeli

Kata-kata di atas adalah antara tohmahan yang sering dilemparkan kepada kami, peguam hartanah. 

Telinga kami mungkin sudah tepu mendengar persepsi segelintir masyarakat terhadap kami. Biarlah, jika begitu persepsi segelintir mereka. Kami tidak mampu tutup mulut orang. Kerana kami percaya masih ramai lagi di luar sana yang memahami dan menghargai peranan kami dalam membantu melindungi hak dan kepentingan manusia.

Dalam posting ini saya tidak bercadang untuk menjawab secara spesifik tentang tohmahan di atas. Tetapi saya hanya ingin menjelaskan kenapa dalam sesuatu urusan jual beli hartanah, perlu bagi seseorang itu melantik peguam berbanding dalam urusan jual beli kenderaan.

1. Tempoh pinjaman beli kenderaan adalah lebih singkat berbanding tempoh pinjaman pembelian hartanah. Tempoh pinjaman kenderaan kebiasaannya adalah antara 5 hingga 9 tahun sedangkan tempoh pinjaman perumahan/ hartanah menjangkau sehingga 35 tahun.

Atas sebab ianya melibatkan tempoh pinjaman yang panjang, maka adalah perlu pihak-pihak dalam sesuatu urusan jual beli hartanah melantik peguam untuk melindungi hak dan kepentingan mereka sejak daripada awal transaksi lagi. Walau bagaimanapun sekiranya anda yakin anda mampu lindungi hak dan kepentingan anda sendiri, dan pihak bank juga yakin terhadap anda, anda boleh sahaja tidak lantik peguam. 

2. Urusan jual beli kenderaan hanya melibatkan 3 pihak sahaja, iaitu penjual kenderaan, bank dan pembeli. Sedangkan dalam urusan jual beli hartanah, transaksi nya akan melibatkan banyak pihak termasuklah pembeli, penjual, bank penjual, bank pembeli, LPPSA, pejabat tanah, pejabat duti setem, majlis daerah, pihak berkuasa negeri dan sebagainya. 

Adakah anda mampu berurusan dengan semua pihak tersebut untuk menyelesaikan urusan transaksi jual beli hartanah anda? Jika mampu, boleh sahaja anda tidak lantik peguam untuk mewakili anda dan anda boleh uruskan nya sendiri. Dipersilakan.

3. Urusan jual beli kenderaan hanya akan melibatkan satu peruntukan undang-undang sahaja iaitu Akta Sewa Beli.

Sedangkan dalam transaksi jual beli hartanah terdapat pelbagai undang-undang yang berkaitan dan terpakai, termasuklah Akta Kontrak, Kanun Tanah Negara, Akta Pemajuan Perumahan, Akta Hakmilik Strata, Akta Setem dan banyak lagi. 

Oleh yang demikian mampukah anda memahami semua akta-akta tersebut? Jika jawapannya ya, bisa sahaja anda uruskan sendiri urusan jual beli hartanah anda. Boleh jimat duit, bukan?

4. Urusan jual beli kenderaan tidak akan melibatkan prosedur yang complicated. Semuanya telah disebut dengan terperinci satu persatu dalam Akta Sewa Beli.

Sedangkan prosedur urusan jual beli hartanah kadangkala agak complicated dan memeningkan. Peguam sendiri pun kadang kala sampai migrain hendak menyelesaikan masalah yang agak complicated tersebut.

Maka, jika anda sanggup dan mampu menyelesaikan kerumitan dalam urusan jual beli hartanah tersebut secara sendiri, silakanlah uruskan sendiri transaksi jual beli hartanah anda.

5. Urusan jual beli kenderaan tidak mengkehendaki dokumen-dokumen yang berkaitan ditandatangan di hadapan peguam sebagai saksi. 

Tetapi dokumen urusan jual beli hartanah mengkehendaki ianya ditandatangani di hadapan peguam atau pegawai pejabat tanah. Sebagai saksi, peguam tersebut terpaksa berhadapan dengan liabiliti dan mereka juga akan dipanggil untuk memberi keterangan sebagai saksi di mahkamah kelak sekiranya terdapat apa-apa dispute melibatkan dokumen yang disaksikannya tempoh hari.

Maka sanggupkah anda menjadi saksi terhadap semua dokumen jual beli yang anda sendiri tandatangan.? Dan sanggupkah anda hadir ke mahkamah sebagai saksi untuk mengesahkan penyaksian terhadap dokumen yang anda sendiri tandatangan?

Jika sanggup, anda boleh sahaja sediakan perjanjian sendiri dan menjadi saksi kepada diri sendiri atas semua transaksi jual beli hartanah yang anda lakukan.

Dan jika terdapat sebarang perbalahan di kemudian hari anda sendiri lah yang perlu tanggung liabiliti dan hadir sendiri ke mahkamah memberi keterangan.Dan apabila peguam telah mewakili anda dalam transaksi jual beli hartanah anda, sudah pastilah akan ada caj perkhidmatan dikenakan. Melainkan peguam tersebut adalah bapa atau ibu anda sendiri. 

Sama juga sekiranya anda sakit, anda perlu berjumpa doktor untuk dapatkan rawatan. Dan sudah pasti anda akan dikenakan caj perkhidmatan terhadap rawatan dan ubat yang diberikan. Tetapi anda berhak untuk tidak berjumpa doktor sekirnya anda mampu merawat sendiri penyakit anda tersebut.

Oleh yang demikian, berdasarkan sebab-sebab di atas, adalah perlu untuk anda lantik peguam dalam sesuatu urusan jual beli hartanah. Bukan untuk orang lain, tetapi demi kebaikan diri anda sendiri juga.

Harap penjelasan ini dapat merungkai kekeliruan persoalan yang dibangkitkan oleh pembaca di atas. Itu pun bagi orang-orang yang ingin memahami. Jika masih tidak mahu faham, kami serahkan semuanya kepada Allah Taala.

Tiadalah daya, tiadalah upaya kami untuk memberi kefahaman kepada manusia, melainkan Dialah jua yang berkuasa atas segala-galanya.

Wallahuaklam.

Terima kasih,

SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)

29 February 2016

Harga rumah semakin mahal

Bagi yang telah membeli rumah, akan suka untuk membeli rumah untuk kali kedua, ketiga dan seterusnya. Maybe tujuannya untuk menambah aset disamping merancang untuk menyewakan rumah tersebut. Sudah pasti rumah yang hendak dibeli, bukanlah rumah yang mahal. Rumah lingkungan harga RM200 ribu adalah logik untuk dibeli bagi tujuan untuk disewakan. 

Tetapi untuk mencari rumah baru yang dalam pembinaan pada RM200k kebawah, adalah sangat susah. Kalau nak cari kawasan lembah klang, boleh dikatakan hampir tiada pun pemaju yang nak jual rumah pada harga tersebut. Maka, mula lah kita marah dan menyalahkan pihak berkuasa yang gagal mengawal harga rumah yang melampau.

Harga rumah ditentukan oleh pasaran. Maknanya pemaju bebas untuk meletakkan sebarang harga yang dirasakan sesuai. Jika rumah tersebut mendapat permintaan, maknanya harga yang pemaju tetapkan adalah harga yang munasabah berdasarkan ada pembeli yang berminat. Cuba kalau takde pembelian, pemaju akan beri diskaun untuk menarik minat pembeli. Sebab itu, jika anda perasan projek fasa 1 yang sold out, lebih murah berbanding dengan fasa dua. Sebab apa, pemaju sudah tahu demand projek di lokasi tersebut.

Ramai yang berharap agar pihak berkuasa masuk campur dan tentukan harga jualan rumah tersebut. Isunya, kenapa pihak berkuasa perlu masuk campur, kos pembangunan projek perumahan adalah ditanggung 100% oleh pemaju yang memiliki tanah tersebut. 

Yang ada kuasa dalam mengawal adalah kerajaan negeri, itu pun lebih kepada kawalan pembangunan. Kawalan pembangunan ini akan memastikan bagi satu kawasan perumahan tidak tertumpu kepada pembinaan  rumah jenis tinggi sahaja, perlu ada peratusan bagi rumah kos rendah dan kos sederhana. 

Sebab itu, tidak salah untuk anda membeli rumah secara subsale.

Lamanya Tak Menulis

Cubaan untuk menulis... susah nak masuk sekarang ni. sebab tu senyap je. Harap artikel lama masih menjadi rujukan.

10 August 2015

FREEHOLD VS LEASEHOLD

Apakah itu status FREEHOLD dan LEASEHOLD?

1). FREEHOLD


FREEHOLD atau pegangan bebas merupakan tanah di mana pemilikannya adalah untuk tempoh selama-lamanya (kekal). Dalam ertikata mudah, pemilik tanah pegangan bebas memiliki tanah tersebut selamanya tanpa tertakluk kepada tanah tersebut kembali semula kepada hak milik kerajaan selepas sesuatu tempoh tertentu (kecuali melalui pegambilan balik tanah oleh kerajaan).

Di dalam dokumen Hakmilik muktamad ('final title'), pegangan bebas dikenali sebagai GERAN (sama ada Geran atau Geran Mukim) seperti di dalam gambar.

Geran merujuk kepada Hakmilik yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Negeri manakala Geran Mukim merujuk kepada Hakmilik yang dikeluarkan dan ditadbir oleh Pejabat Tanah dan Daerah.

Sebagai contoh, jika dokumen hakmilik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah Negeri maka ianya menggunakan No. Hakmilik seperti GERAN 1234 manakala jika ianya dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No. Hakmilik adalah seperti Geran Mukim 1234.

2). LEASEHOLD
 
LEASEHOLD atau pegangan berstatus Pajakan pula merupakan jenis pegangan ke atas hartanah untuk suatu tempoh yang telah ditetapkan. Pada masa ini tempoh pajakan yang biasa dilihat atau dikeluarkan oleh kerajaan negeri / Pejabat Tanah adalah untuk 99-tahun.

Di negeri seperti Sabah & Sarawak, kita mungkin melihat tempoh pajakan yang lebih panjang manakala untuk hakmilik lama dan tujuan selain kediaman anda mungkin akan lihat pajakan untuk tempoh seperti 30 atau 60 tahun.

Persoalan utama di sini apa akan jadi selepas tempoh pajakan tersebut tamat?

Jawapannya, tanah tersebut akan kembali menjadi hakmilik negeri. Walau bagaimanapun, ini jarang berlaku kerana kebiasaannya pemilik tanah kediaman akan diberikan peluang untuk memperbaharui / memanjangkan tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium mengikut kadaran nilai tanah semasa.

Sekiranya anda sebagai merupakan pemilik tanah jenis pajakan, anda tidak perlu menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon tetapi boleh mula memohon apabila tempoh pajakan tersebut semakin pendek (sekitar kurang 30-50 tahun) kepada Pejabat Tanah.

Anda akan dimaklumkan mengenai jumlah premium yang perlu dibayar untuk permohonan tersebut dan perlu membuat pembayaran sebelum ianya diluluskan.

Untuk negeri Selangor, adalah dimaklumkan pada tahun 2011 bahawa pemilik yang terus tinggal di hartanah berkenaan hanya perlu membayar RM1,000 sahaja berbanding jumlah premium mengikut nilai pasaran tersebut sehingga beliau menjual hartanah berkenaan.

Jumlah ini adalah tersangat kecil dan merupakan suatu tindakan yang baik dari kerajaan negeri tersebut. Sebagaimana dokumen hakmilik kekal, pegangan pajakan juga mempunyai pengenalan tersendiri dalam membezakannya di dalam dokumen Hakmilik.

No. Hakmilik muktamad bagi pegangan pajakan akan menggunakan PAJAKAN 1234 atau PAJAKAN MUKIM 1234 - merujuk cara yang sama seperti Geran.

Secara amnya kebanyakan tanah-tanah untuk projek perumahan pada masa ini adalah berstatus 'Pajakan' kerana ianya merupakan tanah yang 'diberimilik' oleh kerajaan kepada pemaju untuk dibangunkan.

Hanya projek-projek perumahan terdahulu yang mana tanah sudah dimiliki oleh individu sahaja biasanya yang memiliki status pegangan bebas (kekal). Penerangan lanjut diperlukan untuk perkara ini nanti.

Dari segi nilaian hartanah pula, sebagaimana sedia maklum, tanah dengan ciri-ciri yang sama akan mempunyai nilai yang lebih tinggi untuk pegangan bebas berbanding pajakan.

Selain disebabkan tempoh pegangan tersebut, ianya adalah berkaitan dengan permintaan dan juga tempoh pindahmilik yang lebih panjang untuk pegangan pajakan yang memerlukan kebenaran/kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri untuk pindahmilik tersebut yang kadangkala memakan masa sehingga 1 tahun.

----------

Apa itu HAKMILIK SEMENTARA?

Dokumen hakmilik MUKTAMAD akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya.

Bagaimana pula bagi hakmilik yang belum muktamad?

Untuk Hakmilik yang belum muktamad, no. pengenalan Hakmilik yang digunakan yang mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)1234 atau H.S.(M)1234.

Huruf pengenalan H.S. di sini sebenarnya merujuk kepada 'Hakmilik Sementara' manakala (D) dan (M) masing-masing merujuk kepada Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah Daerah berkenaan iaitu D (Daftar) - Pejabat Pendaftar Negeri manakala M (Mukim) - Pejabat Tanah Daerah.

Terdapat sesetengah mereka yang keliru dengan anggapan bahawa Hakmilik Sementara merupakan pegangan 'sementara' yang mereka fikir pegangan pajakan sedangkan ianya suatu perkara yang berbeza.

Oleh itu, Hakmilik Sementara ini juga mempunyai jenis pegangan yang berbeza iaitu sama ada ianya pegangan bebas ataupun pegangan pajakan yang mana boleh dirujuk di dalam dokumen Hakmilik tersebut.

Walaupun Hakmilik Sementara ini bukanlah dokumen Hakmilik muktamad ianya tetap sah digunapakai sebagaimana butiran yang tercatit di dalamnya sehinggalah Hakmilik muktamad dikeluarkan.

Hakmilik muktamad merupakan Hakmilik berdasarkan ukuran akhir / sebenar Pejabat Tanah dan terdapat kemungkinan saiz muktamad tanah anda sedikit berbeza dari saiz di dalam hakmilik sementara.

Semoga sedikit sebanyak penerangan ringkas mengenai 3 perkara di atas dapat memberikan penjelasan kepada mereka yang masih kurang jelas mengenainya.

Nota: Penerangan ini diambil daripada facebook. Bukan ditulis oleh pemilik blog ini. 

22 May 2015

Mendepani Cabaran

Cabaran. Anda suka cabaran. Anda takut dengan cabaran atau anda akan lari daripada cabaran. Seeloknya, kita perlu mendepani cabaran. Cuma sebelum mendepani cabaran, perlu ada pertimbangan. Pertimbangan apa, yang macamana. Pertimbangan ini adalah pilihan untuk kita, pertimbangan mengenai kesan baik dan kesan buruk untuk kita mendepani cabaran itu. Kita sering juga mengatakan atas sesuatu cabaran, kita tidak punya pilihan. Itu pemikiran yang salah. Kita sentiasa ada pilihan. Cuma pilihan yang terbaik bukan pilihan yang kita suka.

02 April 2015

Aku Bersyukur

GST telah dilaksanakan di negara tercinta Malaysia. Dalam media sosial tak kira, facebook atau Whatsapp, memang hangat membincangkan soal pelaksanaan GST. Rata-rata memang marah dan kecewa dengan adanya GST. Nampak dengan adanya GST memang harga barang meningkat, sebab hampir semua benda kena GST. Cumanya, kita tak pasti kutipan GST tu sah atau tidak, sama ada bayaran GST akan sampai kepada Kerajaan atau tidak, aku tak pasti. Yang aku tgk, gerai tepi jalan pun melaksanakan GST. Aku rasa buruk baik GST ni masih tidak boleh dibincangkan lagi. Kalau ikut ilmu penilaian outcome yang aku belajar, at least kena tunggu 6 bulan baru tau keberkesanannya. Baru leh buat perbandingan data, sejauh mana kesan GST dalam menentukan turun naik harga barang. 

Ehh... topik aku bersyukur takde kena mengena dengan GST. Aku rasa bersyukur sebab orang disekeliling aku masih sihat dan ceria, sama ada Mak, adik beradik dan kelurga mahupun anak-anak. Bukan apa, ada blog yang selalu aku baca, mereka diuji dengan kisah sedih, yang satu, ayahnya sakit dan perlu dijaga dengan sepenuh masa. Dan satu lagi, anaknya patah tangan. Bila aku baca kisah mereka, aku memang patut untuk aku bersyukur. Cumanya, ujian allah itu datang dan pergi. Disini perlu ada kekuatan iman dan amal.

06 March 2015

Cicakman 3

Cicakman kembali... jangan skeptikal. Elok la anda menonton. Tapi bila dah ader famili mungkin aku tunggu masuk kt astro je la. Apa yang nak aku ceritakan ni. Mungkin anda dah boring, malas nak layan cicakman1 dan 2. Kedua-duanya tidak mempunyai jalan cerita yang bagus, kekuatannya lebih kepada teknologi CGI. Tak banyak anak malaysia yang menghasilkan filem guna CGI, mungkin sebab kosnya yang mahal. 

Tapi dalam Cicakman 3 telah dijanjikan pembaharuan termasuk jalan cerita yang lebih menarik. Aku memang berharap ianya benar-benar begitu. Penghasilan filem cicakman 3 membuktikan KRU memang serius yang bisnesnya. Satu yang aku kagum dengan team KRU ni, depa sentiasa bergerak ke hadapan. Setiap orang ada kekuatannya sendiri, Norman mungkin fokus kepada perjalanan bisnes KRU Studio, Yusri more on filem CGI dan Edry more on muzik.