Projek Perumahan Berlesen

Ramai diantara kita bila merancang membeli rumah baru, tidak pasti akan keperluan untuk kita menyemak sama ada projek perumahan yang hendak dibeli tersebut mempunyai lesen pemajuan, permit iklan dan jualan daripada kerajaan. Kita mengandaikan pemaju pasti telah mematuhi keperluan perundangan ini. Namun begitu, sama ada anda percaya atau tidak memang ada pemaju yang berani memulakan penjualan projek perumahan mereka walaupun masih belum diluluskan permit iklan dan jualan atau memang pemaju tidak memohon permit iklan dan jualan tersebut. 

Apa kesannya jika kita membeli rumah daripada projek perumahan tanpa lesen. Tiada masalah jika projek perumahan tersebut siap mengikut jadual dan tiada kecacatan (pembinaan sempurna). Namun begitu, jika projek tersebut lewat disiapkan, kualiti rendah atau terbengkalai, hak pembeli seakan dinafikan kerana pemaju tersebut tidak diikat dibawa Akta Pemajuan Perumahan kerana tiada lesen tersebut. Kerajaan melalui Pengawal Perumahan sukar untuk mengambil tindakan ke atas pemaju tersebut melainkan tindakan mahkamah . Namun ianya pasti akan mengambil masa yang lama dan tertakluk kepada beban pembuktian. Hakikatnya, Pengawal Perumahan tidak mempunyai data mengenai projek perumahan tersebut, tidak dapat menjalankan kerja-kerja pemantauan kemajuan fizikal, pemantau kewangan projek dan akhirnya, jika projek tersebut terbengkalai sukar untuk kerajaan mengambil tindakan intervensi. 

Pemaju sebegini biasanya memberikan fokus kepada kelulusan Kebenaran Merancang (Development Plan) dan Pelan Bangunan (Building Plan) daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) sahaja. Dengan kelulusan daripada PBT, pemaju dibenarkan untuk melaksanakan kerja-kerja pembinaan, tetapi penjualan unit rumah tidak dibenarkan selagi tidak mendapat kelulusan permit iklan dan jualan daripada Pengawal Perumahan. Tanpa kelulusan PBT, PBT mempunyai kuasa untuk mengeluarkan arahan berhenti kerja jika kerja-kerja pembinaan dilaksanakan juga. 

Sebagai pembeli bagi mana-mana projek perumahan, memang sewajarnya anda bertanyakan berkaitan permit iklan dan jualan daripada pihak pemaju supaya hak anda sebagai pembeli dikawal. Projek perumahan yang berlesen bukan sahaja perlu menggunakan 'Perjanjian Jual Beli' yang seragam seperti dinyatakan dalam peraturan dibawah akta, pemaju juga perlu membuka Akaun HDA (Housing Development Account) yang juga dikawal selia oleh Pengawal Perumahan. Selain itu, pemaju juga perlu menghantar laporan kemajuan fizikal dan laporan kewangan setiap suku tahun kepada pengawal perumahan. Sememangnya projek perumahan berlesen dipantau walaupun ada juga berlaku kegagalan menyiapkan mengikut tempoh yang ditetapkan.

Namun begitu, tahukah anda siapa Pengawal Perumahan? 

Beli rumah menggunakan joint loan.

Setiap proses membeli rumah, pasti melibatkan pinjaman perumahan. Biasanya, pinjaman perumahan ini dipohon dengan institusi kewangan dan perbankan. Satu persoalan yang sering ditanya disaat kita membuat pinjaman perumahan sama ada pinjaman perseorang (1 penama) sahaja atau pinjaman bersama (joint loan).

Joint loan ini tidak terhad kepada pasangan suami isteri sahaja. Kita juga boleh buat joint loan. antara anak dan bapa, adik beradik, saudara mara dan juga dengan kawan-kawan. Selalunya joint loan ini bertujuan untuk mengukuhkan profil kewangan peminjam dan peluang untuk untuk mendapatkan kelulusan adalah lebih cerah. Selain itu, hasil dari profil kewangan yang kukuh, mereka boleh membuat pinjaman bagi rumah yang lebih besar dengan amaun pinjaman yang lebih tinggi. 

Contohnya, sekiranya gaji suami sebanyak 3K sebulan, mungkin hanya layak membeli rumah berharga 200k, tapi bila join income menjadi sebanyak RM6k sebulan, jadi mereka mampu untuk membeli rumah berharga sehingga 500k. 

Namun begitu, jika menggunakan dua nama, dokumen berkaitan pembelian dan pinjaman perumahan tersebut perlulah dimasukkan dua penama tersebut. Dokumen tersebut adalah seperti Sale and Purchase Agreement, geran tanah, loan agreement mahupun MRTT/MRTA (takaful/insuran) juga perlu dua penama tersebut.

Selain itu, pertikaian akan mula timbul jika dua penama tersebut telah tiada sefahaman lagi, contohnya seperti perceraian, putus kawan atau bergaduh besar. Dari segi hak pemilikan dua penama tersebut adalah jelas dalam dokumen hartanah tersebut, disinilah risiko jangka panjang yang akan dihadapi dan memerlukan persetujuan bersama bagi penyerahhakmilik hartanah tersebut. Keadaan yang sama juga akan berlaku jika salah seorang dari penama tersebut meninggal dunia, bahagian penama yang meninggal tersebut akan ditentukan mengikut proses harta pusaka. Ini juga risiko jangka panjang yang akan berlaku. 

Bumiputera Property Showcase

Aku telah menerima email daripada iproperty.com yang mencanangkan berkenaan satu showcase berkaitan hartanah bumiputera. Showcase ini akan diadakan pada 19 - 20 Oktober 2013. Aku tak punya pengalaman berkaitan showcase ini untuk dikongsikan. Tapi kepada anda yang berminat, why not. Lapangkan masa untuk hadir. Rasailah sendiri.

Pastikan anda tengok tempat dan tarikhnya

Satu lagi tarikan, akan diadakan free seminars berkaitan hartanah. Panelnya, dikalangan bumiputera yang berjaya di dalam bidang ini.  

 

Adakah anda kenal dengan pembentang. Kalau tak kenal, cuba google.
Satu lagi, ada lucky draw...
dalam bahasa, cabutan bertuah.

 

Nota; ini bukan iklan tajaan, lebih kepada perkongsian. tq

Keinginan bid rumah lelong?

Entah la... niat dan planning aku memang nak cari barang sebijik dua rumah apartment, dengan niat untuk disewakan. Tapi dengan bajet bawah RM100 ribu, buleh aku katakan hampir mustahil untuk harga itu di kawasan Lembah Klang.

Sekarang nie, tak banyak apartment medium cost yang dibina oleh pemaju, mereka lebih suka buat kondominium dan servis apartment. Harganya pulak, amat la tinggi, antara 250k - 350k.

Apakah ini ada kaitan dengan dasar perumahan yang dilaksanakan oleh Kerajaan Negeri Selangor sekarang. Sebab dulu aku rasa ada la jugak medium apartment yang dibangunkan.  

Tapi aku tengok, kalau rumah lelong masih ada peluang lagi. Blogger yang fokus kat rumah lelong siap boleh dapat dua tiga biji rumah sekali, walaupun banyak kali kalah. Basically, aku faham macam mana proses rumah lelong. Cuma, aku tak pernah cuba untuk bid dan masuk proses lelongan. 

Satu perkara yang aku bimbang dan takut nak ambil risiko beli rumah lelong, takut rumah tersebut berada dalam keadaan teruk dan banyak bil yang tak nampak. 

Gitu la... biarlah aku layan dulu keinginan ini.  

Bandar Rimbayu, IJM Land

Aku dapat SMS berkaitan proses pengundian Projek Bandar Rimbayu, Fasa 1. Undian ini akan diadakan pada 2 Mac 2013 di Holiday Villa, Subang. Pendaftaran jam 8.00 - 9.30 pagi. Bank Draf sebanyak RM10k perlu dibawa bersama.

Aku pun tak ingat masa bila aku daftar, tapi memang ada daftar. Bila check, dalam website dia, projek ini tak jauh dengan Kota Kemuning, bersebelahan. Tapi harga rumah, tak pulak dinyatakan. So aku masih tunggu dan lihat.

Update

Berdasarkan semakan aku forum, rumah yang dijual adalah :

Phase 1 will have double storey link houses:-

1. 22' x 75' (built-up area 2,179sf) from RM580,000 onwards

2. 24' x 75' (built-up area 2,322sf) from RM640,000 onwards  

Total unit : 526 unit  

Apa pilihan anda : Rumah lama atau rumah baru ?

Pertanyaan Email daripada Zal Madi :

".... saya nak tanya untuk rumah yang hendak dibeli,mana yang ok rumah yang telah lama diduduki atau rumah yang baru siap,maksud saya untuk buat sewa,sila bagi pandangan boleh."

Pandangan Saya :

Untuk menentukan yang mana lebih baik, sama ada rumah yang telah diduduki atau rumah baru siap, kedua-duanya ada kelebihan dan kelemahannya. Yang pastinya, kelebihan dan kekurangan ini memang boleh kita atasi dengan sabar.

Rumah yang telah lama diduduki, selalu semasa proses pembelian kita sudah buat study mengenai kawasan perumahan tersebut, kita boleh agak permintaan sewanya. Kalau rajin survey, kita boleh tahu siapa prospek penyewa. Cuma, rumah yang telah diduduki ini, harga belian mungkin lebih tinggi daripada harga asal. Ini akan memberi kesan kepada jumlah sewa yang akan ditetapkan. Takut silap-silap jadi -ve cashflow pulak.

Berbeza pula dengan rumah baru. Semuanya serba baru. Tapi disini kita masih boleh study kawasan sekitarnya, seperti dekat dengan kilang tak, dekat dengan pusat bandar tak, ada public transport tak dan macam-macam lagi. Yang penting, kita kena faham kawasan perbandaran rumah yang hendak dibeli. Tapi untuk dapat rumah baru dikawasan yang baik, dengan harga yang rendah, memang susah, boleh dikatakan hampir mustahil. Jika lokasi bagus, mesti harga pun bagus jugak. Jika harga mahal, kena tau prospek penyewa, adakah jika kita letak sewa 1.5k sebulan, akan ada yang nak sewa. Semua ini kita

Sebenarnya tiada pendekatan yang standard dalam menentukan perkara ini. Apa penting kita kena tau serba serbi pasal kawasan rumah yang hendak dibeli, berapa bayar bulan-bulan dan berapa yang patut disewa. Kadang-kadang kalau kita detail sangat dan banyak sangat expectationnya, alamatnya tak payah teruskan urusan ini. 

Cukai Tanah dan Cukai Pintu

Bila dah masuk tahun baru, sebagai pemilik hartanah yang sah kita bertanggungjawab untuk membayar cukai. Cukai tersebut adalah cukai tanah dan cukai taksiran. 

Cukai tanah dibayar ke Pejabat Tanah bagi daerah yang berkenaan. Kadar cukai ini biasa adalah dinyatakan di dalam geran. Bagi yang tak pasti, sila lah merujuk geran tanah anda. Cukai tanah ini perlu dibayar sebelum 31 Mei setiap tahun. Tapi kalau nak bayar selepas tarikh nie pun masih boleh, cuma anda akan dikenakan denda.

Cukai taksiran pula, kita selalu panggil cukai pintu. Cukai pintu pula dibuat bayaran kepada Majlis Perbandaran. Berbeza dengan cukai tanah, cukai pintu ini dibayar sebanyak 2 kali setahun, iaitu sebelum Februari dan Sebelum Ogos. Jika gagal membayar sewa, denda akan dikenakan.

Bagi hartanah individu untuk kediaman, rasanya kadar denda yang dikenakan agak minima sahaja. Tapi kalau kita mengambil mudah, ianya tetap membebankan kewangan kita dimasa hadapan. Lebih baik kita jelaskan cukai ini mengikut tempoh, dalam tahun semasa. Hati pun tenang. 

Proses Nak Jual Rumah

Aku tak pernah jual rumah tapi ada kawan yang tanya macam mana nak jual rumah. So sebagai persediaan dan ilmu, aku telah membuat carian di blog yang ada menulis pasal perkara ini dan aku rasa apa yang ditulis oleh blog Benie9699  menarik sebagai panduan umum. Dibawah nie aku pastekan apa yang telah beliau tulis dan aku telah edit sedikit sebanyak :

Utk dapatkan dia punya harga.

1. Fotostat S&P dan salinan geran umah (kalau ada), bawak pelan lantai umah.. scan sekali… scan dan gunakan format PDF… (senang nak emel nanti)

2. Senaraikan sebarang renovation. Contoh, ada pasang wardrobe ke kitchen cabinet ker dll.. tambah dapur ke.

3. Pergi ke mana-mana bank, cari di bahagian pinjaman perumahan.. cakap nak jual rumah tu, mintak diorang value umah tu.

4. Takpun tanya je orang sekitar tu nak jual berapa rumah ni… tanya agen pon buleh.. dia terus boleh tahu berapa harga…. boleh jugak tengok umah2 yg berdekatan & sama jenis, yg nak dijual. survey harga yg orang lain offer nak jual, dari situ pun boleh agak2 dah.

Proses Seterusnya

1. Iklan .. Letak banner kat pintu ke kat pagar ke.. kat tingkap ke… tulis.. FOR SALE.. untuk dijual.. dan letak no phone sekali..

2. View… bila org tepon.. setkan masa untuk jumpa/view rumah tu… jumpa serentak pon boleh kalau ada ramai orang nak tengok…

3. Booking… Kalau dah ada yg minat… mintak mereka bagi booking.. biasa book 2-3% daripada harga rumah.. lepas pembeli bagi booking.. keluarkan resit.. beli je resit kat kedai runcit 2 hengget tu.. tt resit.. 2 2 tandatangan lagi bagus.. atau tulis je atas kertas… saya (nama) mau jual ini rumah kepada (nama & IC) dengan harga … dan (nama) telah membayar deposit dengan harga ….. lepas tu.. ke 2 2 pihak tandatangan.. .

4. Proses Loan .. berikan SNP perjanjian jual beli yang lama.. ic fotosstat.. dan surat mengatakan nak jual rumah tu dengan harga berapa.. untuk pembeli nak masuk loan.. dan nak urusan dengan lawyer.. btau buat loan cepat.. kalau tak deposit hangus… bagi tempoh 2 minggu atau paling lama pon sebulan.. kalau dia datang cakap xjadi beli umah tu.. hanguslah deposit.. kalau dia cakap loan tak lepas… bagi le balik deposit tu.. bukan salah dia pon.. dah bank tak nak bagi loan… tu kena pastikan masa nak ambik booking tu… orang yg layak dan xda masalah sangat dgn bank nih..

5. SNP.. pilih peguam utk draf SNP (perjanjian jual beli).. suruh peguam sediakan… utk snp yg baru ni pembeli yg kene bayar.. buat snp ni bila loan dah lepas.. atau semasa pembeli dalam proses nak dapatkan loan… bila dah puas hati dengan snp tu… set masa dengan pembeli.. utk sama-sama tandatangan agreement snp tu depan lawyer..

6. Down Payment.. semasa tandatangan agreement snp tu… pembeli perlu bayar baki bayaran d/p sebanyak 10%… bila dah tt tu… folo up je dengan lawyer.. dalm 2-3 bulan settle le tu..

7. Tempoh… biasanya kalau rumah freehold.. 2-3 bulan akan settle… kalau tak settle lepas bulan ke 3.. pembeli akan dikenakan caj 8-10% setahun dengan caj daily rate.. banyak gak tu… kalau rumah harga 100k.. sehari lewat.. dekat 30 hengget satu hari… kalau sebulan lewat?.. aku pernah kene.. lewat 8 bulan… hahah.. kali sendiri le..

Tapi bagi rumah leasehold.. dia kan kira tempoh 3 bulan bermula daripada mendapat concern dari pejabat tanah… maknanya kalau 5 bulan baru dapat concern.. tempoh 3 bulan tu start dari hari pertama dapat concern tersebut..

8.. Disburse… lepas dah selesai semua proses tu… tunggu je le duit balance dari bank.. banyak tu… duit baki harga jualan tolak dengan down payment tolak dengan baki hutang… sebab rumah akan naik harga.. kita bayar bulanan kat bank… hutang dah makin kecik.

Dokumen Perjanjian Pinjaman Seragam dan Dalam Bahasa Melayu

Dalam Berita harian hari ini, ada melaporkan berkaitan dokumen perjanjian yang seragam dan dalam Bahasa Melayu. Antara point penting yang aku perasan adalah ;

• Dokumentasi seragam yang diguna pakai bank tempatan berkuatkuasa mulai 1 Januari 2013 bagi membolehkan pengguna membuat perbandingan langsung produk dan perkhidmatan kewangan yang ditawarkan.
• Dokumentasi perjanjian pinjaman perumahan yang seragam dalam Bahasa Melayu bagi pembiayaan pokok RM500,000 ke bawah akan tersedia selewat-lewatnya 30 Oktober 2013 bagi memudahkan peminjam memahami terma kontrak.
• Dokumentasi dalam bahasa melayu itu akan diberikan atas pemintaan.
• Inisiatif ini hasil kerjasama Bank Negara Malaysia (BNM) dan Persatuan Bank Bank Dalam Malaysia (ABM) dengan PEMUDAH bertujuan mengurangkan risiko peminjam tidak memahami terma kontrak perjanjian mereka.
• Dokumen seragam ini membabitkan tiga bahagian; Bahagian A mengandungi terma standard perjanjian pinjaman perumahan, Bahagian B menggariskan terma tambahan manakala Bahagian C menyertakan surat tawaran daripada bank berkenaan.
• Dokumentasi ini dapat meningkatkan pemahaman peminjam dan membuat perbandingan terma serta syarat utama perjanjian termasuk tanggungjawab peminjam serta pembiaya
• Aspek utama dalam dokumentasi seragam ini merangkumi jumlah pokok atau jumlah pinjaman, perihal hartanah, pembayaran dan pengiraan faedah, bayaran pendahuluan dan pembayaran balik, dokumen keselamatan dan akibat daripada kelalaian mematuhi perjanjian.
• Jumlah pokok sebanyak RM500,000 merujuk kepada jumlah pinjaman yang digunakan untuk harga pembelian harta kediaman yang diambil kira.
• Pinjaman atau pembiayaan boleh ditambah untuk meliputi kos pengubahsuaian, insurans bertempoh Gadai Janji Berkurang (MRTA) atau premium insurans lain yang dibenarkan oleh institusi perbankan dan yuran guaman yang kena bayar berkaitan pembelian hartanah itu.

Moga perkara ini memudahkan urusan kita.

Muhasabah Diri

Hari ini Jumaat, 28.12.2012, masih ada 3 hari lagi sebelum kita masuk tahun 2013. Masuk permulaan tahun yang baru. Topik khutbah jumaat hari yang aku dengar, berkaitan dengan muhasabah diri.

Secara umumnya, muhasabah diri ini lebih kepada menilai kembali perjalanan hidup yang telah kita lalui. Adakah kita telah mencapai matlamat yang kita sendiri tetapkan. Jika  dari sudut sebagai seorang muslim pula, kita perlu menilai semula amal ibadat yang kita lakukan, sama ada telah mencukupi sebagai hamba Allah atau kita masih leka dan hanyut dengan keseronokan dunia. Mana yang kita rasa kurang atau lemah, eloklah kita berazam untuk membaiki diri kita, bersempena pula dengan tahun baru masihi ini. Konsep muhasabah ini boleh je kita lakukan secara harian, ianya lebih bersifat mikro.

Jika aku imbas kembali, tahun 2012 banyak pencapaian yang aku perolehi, walau bagaimanapun masih ada yang perlu diperbaiki terutama dalam urusan aku dengan Yang Maha Esa. Dari segi karier pula, aku memang bersyukur dengan pendapatan yang aku perolehi sekarang, berada dalam kedudukan yang selesa disamping boleh berkongsi rezeki bersama kaum keluarga. Tapi untuk berada dalam kebebasan kewangan masih jauh lagi perjalanan.

Tahun ini juga aku telah memiliki sebuah rumah teres yang dibeli untuk tujuan kediaman sendiri. Semasa proses pembelian rumah ini, aku didedahkan dan lebih memahami liku-liku dan selok belok untuk membeli rumah atau hartanah secara subsale. Dan yang lebih menggembirakan aku, pengetahuan ini telah aku terjemahkan dalam bentuk penulisan di blog untuk bacaan secara umum. Penulisan mengenai pembelian secara subsale ini telah banyak menarik pembaca, dan ianya memberikan satu kepuasan kepada aku.

Dalam dunia penulisan blog pula, blog aku lebih menjurus kepada penulisan berkaitan pelaburan hartanah dan aku juga sering membaca blog dalam komuniti yang sama. Aku dapat rasakan minat aku dalam bidang hartanah ini memang sangat mengujakan. Walaupun sasaran aku untuk membeli rumah untuk pelaburan atau aku panggil House for Investment masih belum tercapai, tapi aku masih punya masa 1 tahun lagi untuk pastikan sasaran ini berjaya. Doakan lah.

Proses beli rumah subsale ini, telah membuka  minda aku untuk mula menyewakan apartment aku di Kajang, yang telah kosong selama 1 tahun (selepas dapat kunci dari pemaju). Sebenarnya aku sayang nak sewakan rumah tersebut, tapi aku tak berhasrat untuk tinggal. Last-last, aku sewakan juga. At least, bayar bulan-bulan aku guna duit sewa.

Satu perkara yang aku patut buat tapi masih tertangguh adalah menunaikan zakat. Moga aku mendapat kekuatan untuk menjalankannya. Amin.

Embun Residence, Taman Puncak Saujana, Kajang

Sumber : Laman web TTPT.

1 Disember 2012 yang lepas, yakni Sabtu minggu lepas aku telah melapangkan masa untuk pergi meninjau sales launching di Embun Residence, Taman Puncak Saujana, Kajang. Aku dapat tahu mengenai pelancaran rumah nie pun melalui surat khabar Berita Harian pada 30 November 2012.

Sebenarnya aku tidak berminat sangat untuk membeli rumah ini, sebab itu aku pergi waktu petang selepas selesai menghadiri satu kenduri kahwin di KL. Memandangkan masih banyak masa kitaorang pun gerak dari KL (area Jalan Semarak) ke Kajang.

Perjalanan dari KL ke Kajang melalui Cheras ikut lebuhraya Grand Saga. Laluan nie bukan laluan yang aku biasa guna, aku pun guna navigator dalam Galaxy Tab. Jika dari KL untuk sampai ke Kajang especially Taman Puncak Saujana ni hanya satu Tol sebanyak RM1 sahaja yang perlu dibayar. Apa yang nak aku sampaikan, jika beli rumah kat sini untuk berulang ke KL, kos TOL hanya RM1. Wah! agak bagus.

Tapi kalau dari segi trafik pulak, aku rasa memang akan sesak. Sebabnya dalam perjalanan aku dari KL ke Kajang, walaupun hari Sabtu volume kereta buleh dikatakan agak banyak. Cuba bayangkan jika waktu puncak, memang kenyang dengan jammed la kot.

Mula-mula agak berpusing-pusing jugak aku mencari kawasan Embun Residence nie, landmark yang aku ingat adalah TESCO Kajang, pastu atas sikit dari Saujana Impian. Laluan masuk ke taman nie menggunakan Taman Jenaris. Buleh la dikatakan taman nie agak kedalam sikit, tapi memang menghijau mata memandang... suasana yang sesuai untuk dijadikan kediaman. Tak jauh dari kawasan perumahan TTDI Groove, cuma ianya belah bawah sikit je.

Aku sampai lebih kurang dalam pukul 3.00 petang...waktu tu hujan renyai sikit. Aku tengok pengunjung pun tak berapa ramai, mungkin sebab dah petang. Wakil pemaju pun telah menerangkan serba sedikit mengenai pembangunan embun residence nie, basically pemaju sedang dalam proses piling tapi takde rumah contoh yang buleh dilihat. Lagipun, rumah ada hampir 15 layout... dari jenis A sampai ke jenis I/K... aku pun tak ingat. sebab tu agaknya pemaju tak buat rumah contoh kot.  

Dalam banyak-banyak layout, yang jenis C yang paling banyak pemaju buat... rasanya sebanyal 150 unit daripada 300 unit. Rumah nie dikatakan berkonsepkan rumah bandar (townhouse) 4 tingkat... budak Sales tu cakap ibarat macam rumah apartment nie, cuma ianya 4 tingkat sahaja.

Satu unit rumah pemaju memang akan kasi 2 parking lot, dah siap ditetapkan kat mane lot unit bagi setiap unit rumah. dan perumahan ini besar kemungkinan berkonsepkan gated community sebab hanya ada satu jalan masuk sahaja. Dari segi harga berbeza mengikut jenis layout dan yang paling rendah adalah RM 225,750. tapi unit yang murah nie dikawasan belakang dan rasanya kat tingkat 3 dan 4 sahaja.

Budak Sales tu bagitau semua unit bawah (tingkat 1) memang telah abis dijual/booking. Bagi Unit tingkat 2 pula masih ada beberapa unit sahaja, dan aku telah tertarik dengan satu unit jenis C di Blok 8. Sebabnya blok 8 nie, lokasinya dibahagian depan dan dekat dengan surau. Harga bagi jenis C nie lebih RM238k++. Untuk booking aku kena bayar RM1k. Syaratnya jika tak jadi beli, pemaju akan pulang RM750 (jika belum sign S&P) atau RM500 (jika telah sign S&P). Dalam dok fikir punya fikir, unit tingkat 2 blok 8 tu telah dibooking oleh sorang pakcik kat meja sebelah je, melepas aku. Rasanya tu je last unit yang terbaik yang aku berkenan pada masa tu. Nak buat macam mana dah takde rezeki.

Ada lagi 3-4 unit tingkat 2, tapi lokasinya kat blok belakang dan ada juga jenis lain dengan harganya RM278K++ di Blok 9. Selebihnya memang tinggal tingkat 3 dan 4 sahaja, yang nie memang masih banyak lagi. Hampir semua blok pun masih ada. Jika ada yang berminat boleh call pemaju, TPPT Sdn Bhd.

Sudahnya, aku tak booking pun, cuma minta jadi waiting list jika ada yang tak jadi beli bagi unit tingkat 1 (bawah) atau tingkat 2 dan bagi jenis layout yang kurang dari RM250k. Pada asalnya aku tidak la berminat sangat nak beli rumah nie, sebab tu datang pun petang. Datang pun sekadar nak meninjau-ninjau, nak tengok bentuk rumah dan suka-suka je.. mengisi minat kat hartanah nie.

Tapi apa yang jadi, aku macam nak buat pembelian panik pulak, bila tengok ramai je yang dah booking. Dalam hati masa tu rugi kot bila aku tak booking, sekali takde unit yang berkenan. Bila aku pikir balik, pembelian aku nie lebih kepada untuk pelaburan (penyewaan), bukan untuk duduk sendiri dan aku tak mahir sangat dengan kawasan sekitar dan tak tahu prospek sewa bagi kawasan ini. Lagi satu, bila dah booking aku kena beri komitmen untuk dapatkan pinjaman dan ianya memerlukan fokus daripada aku. Lagipun aku ada plan besar untuk rumah di Puncak Jalil yang akan jadi rumah kediaman aku. 

Pengalaman adalah sesuatu yang tak boleh beli. Walaupun aku tak jadi beli, ada ilmu tersirat yang aku perolehi. Ilmu yang paling asas yang aku perolehi adalah aku tau kat mana Taman Puncak saujana, Kajang. Aku tersenyum sendirian.

Persoalan : Beli Rumah Yang Masih Dalam Gadaian.

Saya telah menerima satu pertanyaan dari Saudara Nazriproshopbowler dan saya rasa soalannya agak berat untuk saya ulas sendiri. Saya berpandangan elok rasanya isu ini diletakkan disini supaya ada pihak lain yang boleh jua memberi input. Saya harap tuan punya soalan tidak keberatan ye.

Situasi yang diberikan adalah seperti berikut :

...macam ini, saya hendak membeli sebuah rumah. rumah ini telah digadaikan oleh pihak tertentu kepada pihak bank. sebab rumah ini adalah usaha sama. so..owner tidak dapat pun duit yg digadaikan sebaliknya pihak lain yang dapat. pihak tersebut perlu melepaskan gadaian tersebut. tapi mengambil masa.

...persoalannya..boleh ke kalau saya buat snp dengan owner. sebab memang ade bukti rumah tu owner tu punye. cuma digadaikan. sebenarnya rumah ini adalah rumah anugerah. so..xde utang bank la kecuali gadaian oleh pihak satu lg.

...macammana kita nak jadikan kepentingan kita terjamin didalam snp tersebut? katakan kita beli dengan harga 200K dan bayar 10% sebagai downpayment pada 2012. kita tidak tahu bila gadaian akan dilepaskan. so kita letakkan syarat2 duluan..'sehingga gadaian dilepaskan dan rumah ditukar kepada nama owner barula proses pinjaman dilakukan'.

...didalam snp dimasukkan jika penjual xjadi jual..kena bayar double. tapi pada saya tidak berbaloi walaupun double...sebab faktor masa, duit yg dilaburkan dan harga semasa rumah tersebut. apa yang perlu lagi saya tambah didalam snp untuk menjaminkan rumah tersebut dijual kepada saya juga dengan harga yang dinyatakan? boleh bagi cadangan x? manala tau..lps2 sign snp ade yg offer tinggi..boleh je dia break snp tersebut...huhhu... saya amat suka rumah tersebut....thanks...

PANDANGAN SAYA  

Seeloknya, isu utama yang perlu diselesaikan adalah berkaitan dengan gadaian yang dibuat dengan pihak bank oleh pihak yang satu lagi (agak konfius sikit). Sila rujuk di dalam geran atau individual title bagi rumah tersebut, sama ada dinyatakan atau tidak transaksi gadaian yang telah dibuat dengan pihak bank. Jika ada, bank pasti akan memohon kaveat ke atas rumah tersebut bagi menjaga kepentingan bank. Kaveat ini akan menyebabkan sebarang urusniaga seperti pindah milik nama atas rumah tersebut tidak boleh diproses oleh pejabat tanah sehingga kaveat ini dilepaskan. Jika dalam konteks pinjaman, mestilah sehingga pinjaman selesai dibayar.   

 

Untuk sign S&P bagi urusan jual-beli boleh diteruskan bagi memastikan anda dapat memiliki rumah tersebut. Berkaitan syarat tambahan di dalam S&P, biasanya lawyer akan menggunakan syarat yang standard tapi mungkin kena bincang detail dengan peguam S&P anda untuk tambahan syarat. Dan harus diingat, sebarang syarat tambahan memerlukan persetujuan kedua-dua pihak (penjual atau pembeli). 

 

Dan akhirnya, walaupun anda suka sangat dengan rumah tersebut pastikan keputusan pembelian anda tidak dipengaruhi dengan emosi. Kita hanya merancang, tapi tuhan yang akan menentukan. 

 

Saya juga mengalu-alukan pandangan dan komen. Terima kasih.

Elakkan membeli rumah mewah

Jika anda membeli rumah sebagai pelaburan, ada yang berpendapat supaya elakkan dari membeli rumah mewah..  sebabnya rumah mewah jika untuk disewa hanya mampu disewa oleh ekspatariat asing yang bekerja di negara kita atau golongan yang berpendapat tinggi.

Jika berlaku kegawatan ekonomi, penyewa golongan kaya ini akan mula memilih rumah yang lebih murah. Makanya, pemilihan rumah kos sederhana menjadi ianya kurang menerima kesan kegawatan ekonomi.

Maybe ada setuju yang tidak setuju.

Rumah Bukan Aset, tetapi Liabiliti

Ini merupakan salah satu perkara yang telah dinyatakan dalam buku Rich Dad Poor Dad. Aku pun agak sukar untuk bersetuju dengan penulis buku ini, tetapi something yang boleh kita fikirkan kebenarannya. Mungkin latar di US menyebabkan banyak cukai dan kos yang yang berterusan jika kita memilik rumah di sana.

Tapi di Malaysia, ramai pihak yang berpendapat rumah merupakan aset. Tapi sama ada  sedar atau tidak, dengan membeli rumah kita akan berhutang untuk tempoh yang sangat panjang, paling pendek pun mungkin 20 tahun, ada yang sampai 35 tahun mahupun 40 tahun. Sudahnya tempoh bayarannya lama, jumlah ansurannya juga tinggi. Ambil sahaja, contohnya bagi rumah yang berharga RM280,000. Tak lari ansuran bulanan melebih RM1000. Maknanya kita kena memperuntukan sebanyak RM1k daripada pendapatan kita untuk membayar ansuran rumah.

Selain itu juga, dengan memiliki rumah, pastinya kita akan membeli kelengkapan rumah seperti perabot, peralatan elektrik dan pelbagai lagi untuk keselesaan kita. Ada yang sampai meminjam untuk membeli kelengkapan rumah. Inilah yang menyebabkan perbelanjaan harian kita menjadi semakin meningkat.

Mungkin ada benarnya, pembelian rumah boleh menjadi liabiliti kepada kita, terutamanya jika pembelian tersebut bertujuan untuk kita diami. Namun, ianya akan berubah menjadi aset apabila rumah tersebut kita sewakan. Ansuran bulanan telah ditanggung oleh kadar sewaan yang kita kenakan. Anda setuju?.

Tip Membeli Rumah

Dalam urusan kita membeli rumah, aku berpandangan tiada konsep betul atau salah semasa kita memilih jenis rumah atau lokasi rumah yang hendak kita beli. Keputusan pembelian adalah dipengaruhi faktor persekitaran seperti jarak antara rumah dengan pejabat, kedudukan sekolah, harga jualan dan pelbagai lagi.

Namun begitu, terdapat beberapa tip yang boleh kita ambil kira seperti :

• Elakkan membeli unit di tingkat paling atas. 
• Elakkan membeli unit di tingkat paling bawah
• Elakkan membeli unit berdekatan dengan tangga atau lif
• Jauhi kawasan-kawasan negatif
• Beli rumah yang mempunyai minimum tiga bilik dan dua bilik air
• Beli unit (jika kemampuan kewangan yang baik)
• Beli rumah di persekitaran yang selamat
• Beli rumah yang bersesuaian dengan peruntukan wang anda
• Beli rumah berdekatan dengan kemudahan awam
• Elakkan membeli unit yang terlalu lama atau rosak
• Elakkan membeli apartmen servis
• Elakkan membeli rumah di belakang rumah kedai
• Pastikan tempat letak kereta yang mencukupi
• Jenguk keadaan kemudahan awam

Tidak semua tip ini perlu kita patuhi 100%, tetapi eloklah untuk kita fikirkan.

Nota : Tips ini diambil dari buku Panduan Mudah Membeli Rumah Pertama anda.

Hak Milik Strata

• Pengeluaran hak milik strata dan pemilikan kosong yang sebelum dibuat secara berasingan akan diberi serentak menerusi Rang Undang-Undang Hak Milik Strata (Pindaan) 2012.
• Rang Undang-undang itu diluluskan oleh Dewan Rakyat dijangka akan dapat mengatasi masalah permohonan dan pendaftaran hak milik strata bagi bangunan lama yang diduduki sebelum tahun 1996.
• Menerusi pindaan Seksyen 8, pemaju yang gagal mengemukakan permohonan pecah bahagi bangunan atau tanah boleh didenda RM100,000 dan penjara tiga tahun atau kedua-duanya sekali.
• Pindaan ini juga membolehkan bidang kuasa pengurusan bangunan diletakkan di bawah KPKT, manakalan urusan pendaftaran hak milik strata dikendalikan oleh NRE.
• Rang Undang-Undang itu adalah penambahbaikan kepada Akta Hak Milik Strata 1985 yang dipinda empat kali pada 1990, 1996, 2001 dan 2007.
• Terdapat 2 punca utama yang menyebabkan kegagalam permohonan dan pendaftaran hak milik strata iaitu :

1. Masalah Tanah kerajan banyak yang berstatus hak milik sementara tetapi pembangunan dibuat bercanggah dengan syarat nyata tanah.
2. Masalah bangunan iaitu terkeluar daripada sempadan lot, binaan tidak mengikut pelan.

Berita ini dipetik daripada Berita Harian, 27 September 2012.

Sale and Purchase Agreement

Sale and Purchase Agreement (S&P) atau dalam bahasa, perjanjian jual beli merupakan dokumen utama yang perlu disediakan dalam urusan menjual atau urusan membeli sebuah rumah. Tidak kira sama urusan ini melibatkan pembelian rumah baru atau pembelian atas tangan (subsale/secondhand).

Bagi yang kali pertama dalam urusan ini biasanya akan ikut aje cakap staff pemaju mahupun cakap staff peguam, tanpa mengetahui proses dan tujuan dokumen tersebut. Sengaja aku menulis berkaitan perkara ini supaya dapat aku jadikan rujukan dimasa hadapan. Kita nie mudah lupa.  

Dokumen yang diperlukan :

• Salinan IC kedua-dua pihak (pembeli dan penjual). Tapi kalu beli dengan pemaju, aku tak pasti pemaju kena sediakan apa lak.
• Salinan S&P transaksi pembeli yang sebelumnya, jika urusan jual-beli rumah subsale.
• Salinan geran atau title, jika individual title telah dikeluarkan. Ada yang cakap salinan S&P tak perlu jika ada individual title.
• Salinan loan agreement dengan bank / deed of assignment, bagi hartanah yang belum habis bayar dengan bank.
• Perincian mengenai pembiayaan rumah tersebut, jika hartanah masih charged kepada mana-mana institusi kewangan, atau pinjaman perumahan masih belum selesai sepenuhnya oleh penjual / vendor.
• S&P dianggap lengkap jika carian status kebankrapan kedua-dua pihak (pembeli dan penjual) dan status carian tanah (land search) ke atas hartanah telah selesai.

Pelantikan Peguam

• Penjual dan pembeli perlu melantik peguamnya sendiri bagi menjaga kepentingan masing-masing. Keduanya tidak boleh melantik peguam yang sama.
• Fee atau charge yang akan dikenakan oleh peguam adalah :

1. Professional fees (tertakluk kepada harga belian + 5% cukai kerajaan)
2. Disbursement fees (termasuk penyeteman S&P, stamp duty ke atas memorandum of transfer (bagi hartanah yang mempunyai geran) / stamp duty ke atas assignment (bagi hartanah yang tiada geran), kos pengangkutan, kos carian status kebangkrapan. 

• Fees atau charged yang dikenakan oleh peguam ke atas urusan jual-beli hartanah ini atau loan documentation ini tertakluk kepada Solicitors Remuneration Order (SRO). SRO ini dikawal oleh Majlis Peguam. Peguam juga dilarang daripada memberikan diskaun kepada pelanggannya.
• Ringkasnya, terdapat 3 jenis kos yang akan terlibat iaitu :

1. Kos bagi urusan Perjanjian Jual Beli (ditanggung oleh pembeli)
2. Kos bagi urusan Perjanjian Pinjaman (ditanggung oleh peminjam/pembeli)
3. Kos bagi urusan discharge of charge ( ditanggung oleh penjual)

Tak dapat yang susah sebenar dalam urusan jual beli hartanah ini. Yang penting, kita kena sentiasa baca dokumen yang diminta untuk kita tandatangani.

ELAKKAN DARI DILELONG

Dalam soal pelaburan, jika pandai merebut peluang, pandai menjangka pulangan, pelaburan yang dibuat akan memberi pulangan yang berbaloi. Usahawan hartanah sering menggunakan platform rumah lelong sebagai sumber utama untuk mendapatkan rumah dibawah harga pasaran. Ianya tidak salah, malah sah disisi undang-undang.

Namun, mari kita fikir sejenak, kenapa rumah tersebut dilelong. Pastinya tuan rumah atau owner tidak dengan sukarela membenarkan bank melelong rumahnya. Kemungkinan owner yang gagal membayar ansuran seperti yang telah ditetapkan dalam surat tawaran bank semasa pinjaman yang dipohon diluluskan. Pada masa menandatangani persetujuan surat tawaran tersebut, owner mesti mempunyai keyakinan untuk membayar amaun pinjaman yang diambil dengan pihak bank.

Kegagalan membayar ansuran rumah merupakan penyebab utama bank akan melelong rumah yang telah dibiayainya. Elok juga dilihat, sebab apa owner tidak membayar ansuran rumah yang dibelinya. Ada banyak faktor yang boleh menyebabkan perkara ini sepertinya, tiada kemampuan kewangan, tiada sumber pendapatan dan gagal mengurus kewangan dengan baik. Sikap ambil mudah berkaitan perkara ini, disamping tidak faham dengan situasi meminjam dan gagal membayar boleh menyebabkan rumah dilelong. Suka atau tidak, kita kena mengambil tahu berkaitan perkara ini.  

Setiap masalah mesti ada penyelesaiannya. Jika gagal membayar ansuran, eloklah meminta bantuan daripada ahli keluarga, jika ada yang sudi membantulah. Perbincangan secara terbuka dengan pihak bank juga merupakan langkah yang wajar, supaya kita dapat mencari jalan penyelesaian.

Kita sering dimaklumkan bahawa setiap rumah yang dibeli, akan berlaku peningkatan nilai hartanah tersebut. Dalam keadaan kita tidak mampu membayar ansuran yang sepatutnya, tindakan untuk menjual rumah tersebut merupakan satu langkah yang wajar berbanding jika rumah tersebut dilelong. Namun, kena pastikan supaya harga jualan mampu untuk membayar pinjaman yang dibuat.

Umumnya, kita kena mengambil tahu setiap komitmen kewangan kita. Setiap masalah itu perlu diurus selaras dengan menguruskan wang. 

Kenapa Menyewa?

Bagi memulakan sebuah kehidupan baru, keperluan rumah merupakan hakikat yang penting yang perlu kita fikirkan. Kita mempunyai beberapa pilihan dalam menentu rumah yang hendak didiami sama ada menyewa, menumpang rumah saudara dan sebagainya.

Selalunya ramai yang akan mengambil keputusan untuk menyewa rumah, kalau tidak masakan industri rumah sewa berkembang biak terutamanya di kawasan lembah klang. Sampaikan ada yang memiliki sebanyak 10 buah rumah yang dibeli dengan tujuan pelaburan atau dengan kata untuk disewa. Bukan isu banyak memiliki rumah yang perlu dibincangkan tetapi persoalannya kenapa ramai yang suka menyewa? Kenapa tak beli aje rumah kat kawasan tersebut.

Soalan ini akan dijawab dengan 101 jawapan, seperti owner tak nak jual rumah, tak mampu nak bayar 10%, tak tau nak beli rumah kat maner. Ada juga yang akan cakap, ingat nak beli rumah landed, tapi rumah landed mahal sangat. Ye la kan, rumah landed nie boleh nak tanam cili burung, kunyit dan halia. Last-last, ada juga yang cakap nak beli rumah kat kampung sebab murah sikit, nanti dah pencen boleh la balik kampung, buat masa sekarang menyewa je la dulu.

Bercakap pasal untuk memiliki rumah ini sebenar perlu ada ilmu dan perlu kesedaran. Ramai orang kita yang memilih untuk hidup menyewa walaupun untuk tempoh berpuluh-puluh tahun. Mereka tidak terasa rugi dengan belanja sewa yang dikenakan sebabnya mereka dapat tinggal dalam rumah tersebut. Pastinya ada yang teringin nak beli rumah dan duduk rumah sendiri, tapi MESTI beli rumah yang baru yang telah siap atau rumah yang sedang dalam pembinaan, walaupun location wise tak sesuai, agak jauh dari tempat kerja. Banyak lagi alasan yang boleh kita temui.

Disini, aku suka berkongsi satu senario;

... Mahir Zin baru berkahwin dan telah menyewa sebuah apartment dengan sewa RM550 sebulan. Beliau dan isterinya, keduanya bekerja makan gaji dengan pendapatan yang sederhana, lebih kurang RM5,000. Kehidupan mereka ok, takde masalah. 

... Joey juga baru berkahwin. Beliau telah membeli sebuah apartment second hand dengan harga RM80,000. Beliau perlu membayar ansuran lebih kurang RM500 bagi rumah tersebut. Kehidupan mereka ok, takde masalah.

Persamaannya, Mahir Zin dan Joey hidup bahagia dengan isteri masing-masing dan perlu membayar lebih kurang RM500 sebulan untuk bayaran rumah. Tapi Mahir Zin membayar sewa rumah untuk satu tempoh masa, 5 tahun mungkin, tapi rumah tersebut tidak menjadi miliknya. Bayaran dalam tempoh 5 tahun sebanyak RM33,000 habis begitu sahaja, apa yang diperolehi adalah Perkhidmatan Rumah Sewa. Tidak bagi Joey, beliau membayar ansuran ke atas rumah yang akan menjadi miliknya. Dalam tempoh 5 tahun, jumlah bayaran ansuran terkumpul adalah RM30,000. Joey telah mendekatkan dengan pemilikan ke atas rumah tersebut dengan membayar ansuran hutang bank. Joey juga berpeluang untuk mendapatkan kembali tunai yang dikeluarkan sebanyak RM30,000 tersebut jika beliau menjual apartment tersebut, kerana harga rumah sentiasa akan meningkat.

Senario ini dicipta untuk kita berfikir sesuatu, dan wajarkah untuk kita menyewa?

BAYARAN UNTUK PINDAH MILIK NAMA

SITUASI

Nilofa telah mendapat kunci rumah barunya lebih kurang 2 bulan yang lalu. Baru-baru ini, lawyer S&P telah memaklumkan bahawa beliau perlu membuat bayaran untuk proses tukar nama di dalam geran (title) bagi rumah tersebut. Beliau merasa keliru, kerana beliau berpendapat semua proses ini sepatutnya telah selesai semasa pembelian rumah tersebut. Boleh tak anda terangkan berkaitan perkara ini.

PANDANGAN

Biasanya semasa pembelian rumah terutamanya rumah baru, geran rumah tersebut masih didalam master title. Setelah rumah tersebut siap, pemaju perlu memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk membuat pindah milik daripada master title kepada individual title iaitu daripada nama pemaju kepada nama pembeli.

Setelah kelulusan diperolehi individual title ini diperolehi, pemaju akan memaklumkan kepada peguamnya untuk menguruskan proses tukar nama bagi membolehkan geran baru dikeluarkan ke atas nama pembeli. Peguam akan menghubungi pembeli dan sememangnya kos tukar nama ini perlu ditanggung oleh pembeli. Transaksi ini tidak berlaku semasa urusan pembelian rumah tempoh hari, maka kos yang perlu dibayar adalah berbeza dengan kos yang dibayar semasa urusan pembelian.