Seronok Membeli Rumah

Semalam aku ada bersembang dengan seorang sahabat, yang mana beliau telah berpengalaman membeli rumah teres secara subsale. Hasil daripada penceritaan beliau dapat aku simpulkan, bahawa setelah kita berpengalaman membeli rumah, especially secara subsale, kita akan berasa seronok membeli rumah lagi untuk kali kedua dan yang seterusnya.

Tetapi semasa peringkat awal, beliau beritahu memang perasaan takut ditipu oleh agen sentiasa akan bermain di fikiran kita. Tambahan pula, kita dalam keadaan yang terdesak untuk membuat keputusan sama ada nak beli atau tidak. Disini pentingnya untuk kita, pandai menilai perilaku agen yang anda berurusan. Perlunya untuk ada '1st impression'. 

Kalau anda rasa agen tu tidak meyakinkan, mungkin kena fikir sama ada nak teruskan deal atau tidak. Tapi jika jumpa agen yang pandai berkata-kata pun kena berhati-hati jugak. Seboleh mungkin, dapatkan dokumen yang sepatutnya untuk mengesahkan ketulenan urus niaga tersebut.

 

Itu belum masuk bab nak dapatkan pembiayaan, urusan memohon pinjaman. Memang akan menyesakkan dada, takut tak lulus loan. Nak pulak, kita dah bayar deposit atas persetujuan membeli rumah. Tapi jika kita berurusan dengan agen yang baik, depa dah settle awal-awal dengan bank officer. Yang penting, kita ada semua dokumen yang diperlukan dalam memohon pinjaman. 

Itulah hakikatnya, harga sebuah pengalaman memang sangat mahal. Aku rasa ramai yang mempunyai perasaan yang sama semasa membeli rumah subsale . Sekarang nie yang bagusnya, ada blog-blog yang sudi berkongsi pengalaman untuk kita jadikan panduan dan rujukan.

Skema Soalan kepada Agen Hartanah

Wah.. tajuk nie bertujuan untuk menarik pencari-pencari maklumat di Google. Anda biasakan melihat iklan-iklan 'rumah untuk dijual' yang diletakkan dipintu-pintu pagar. Tapi adakah anda biasa menelefon mereka, untuk bertanyakan perihal rumah tersebut. 

Entahlah, sejak berpengalaman mencari rumah sebelum ini aku sering menelefon agen-agen hartanah tersebut, tujuan utama aku adalah untuk mengetahui harga jualan bagi rumah tersebut.

Di sini, suka untuk aku kongsikan, untuk panduan anda yang berhasrat mencari dan membeli rumah yang telah siap (subsale) : 

• Jangan takut untuk telefon. Agen meletakkan nombornya adalah untuk dihubungi. Berdasarkan pengalaman, mereka akan melayan setiap pangilan walaupun nombor yang tidak dikenali. 
• Jika anda tiada masalah, boleh kenalkan diri.
• Perkara pertama, yang selalu aku akan tanya, adakah rumah tersebut masih ada, maknanya masih lagi untuk dijual. 
• Jika ya, seterusnya anda tanya, berapakah harga yang hendak dijual.
• Rumah tersebut lot bumi atau non-bumi.
• Apakah status tanah rumah tersebut, master title atau individual title. 
• Adakah tanah di kawasan itu, freehold atau leasehold. (jika anda telah tahu tak perlulah tanyakan)
• Berapakah keluasan rumah tersebut? 20x70, 20x65, 18x65...
• Tanyakan juga, value rumah tersebut berapa? jika rendah sangat dari harga yang nak dijual, tanya kenapa letak harga mahal sangat? nanti loan macam mana? banyak la, nak kena top-up.
• Kalau nak tengok rumah macam, bila kita boleh appointment?

Bila anda putuskan tarikh appointment untuk melihat-lihat kawasan rumah tersebut, tamatlah perbualan anda dengan dengan agen hartanah tersebut. Tak banyak perkara yang boleh ditanya melalui panggilan telefon, soalan yang ditanya sekadar untuk mendapatkan gambaran awal sahaja.

Sesi lawatan tinjauan yang penting, bukan sekadar nak melihat fizikal rumah tersebut, anda berpeluang mendapatkan penjelasan yang lebih detail mengenai syarat jualan, deposit, loan, lawyer, s&p, booking dan banyak lagi.

Rumah Subsale : Semak Bil Utiliti Sebelum Terima Kunci Rumah

Hai, lama sudah aku tidak menulis mengenai isu berkaitan dengan rumah subsale. Kali ini aku terpanggil untuk menulis berkaitan dengan, siapa yang sepatutnya menyelesaikan bil-bil utiliti semasa pembelian rumah secara subsale. Penulisan ini adalah rentetan daripada email yang aku terima, permasalah yang yang diberikan adalah seperti berikut :   

Assalamualaikum,

Saya ada sedikit masalah berkenaan bil tertunggak terhadap rumah subsale yang telah saya beli.
Rumah tersebut sekarang sudah menjadi milik saya, tapi sekarang saya menerima bil-bil yang masih dalam tunggakan. Bila saya rujuk dengan lawyer, dia cakap semua salah saya sebab saya tidak menyemak bil-bil terlebih dahulu sebelum menerima kunci. So dalam masalah ni, siapa yang patut bertanggungjawab? Adakah saya perlu menanggung semua bil-bil tunggak tersebut?

(Insan dalam kesusahan)

Disini sebenarnya, aspek yang paling penting yang menyebabkan perkara ini berlaku adalah disebabkan kurang kefahaman pembeli dalam proses pembelian rumah. Satu lagi, mungkin peguam yang dilantik juga tidak boleh dikategorikan sebagai peguam yang pandai buat kerja dalam menjaga kepentingan anak guamnya, iaitu pembeli.

Sepatutnya sebelum melepaskan bayaran penuh kepada penjual, peguam telah menasihatkan pembeli supaya mendapatkan salinan bil-bil utiliti iaitu bil eletrik, bil air, bil penyelenggaraan dan bil IWK. Melalui semakan ini, pembeli akan mengetahui sama ada bil-bil tersebut mempunyai tunggakan atau tidak.

Ada kemungkinan penjual seboleh mungkin akan menyembunyikan perkara ini, terutama dalam keadaan bil tersebut mempunyai tunggakan yang banyak. Ibaratnya penjual ini hendak lepas tangan, supaya tunggak ini dibayar oleh pembeli.

Tidak ada satu cara yang standard untuk pembeli mendapatkan salinan bil-bil, cara biasa adalah minta secara langsung dengan penjual. Bagi bil penyelenggaraan, boleh cuba berurusan terus dengan Pejabat Pengurusan. Yakin mereka bahawa anda adalah pembeli, atau bakal pemilik hartanah tersebut. Buktikan dengan menunjukkan S&P hartanah tersebut. Bagi bil elektrik dan bil air, pembeli mungkin boleh menyemak terus dengan syarikat pembekal utiliti tersebut, tetapi pembeli perlu mengetahui nombor akaun bil tersebut.

Sebagai langkah kawalan, perkara ini perlu dibincangkan semasa awal proses rundingan jual-beli rumah tersebut, di mana pada tersebut penjual masih bersifat terbuka untuk menyakinkan pembeli.

Rumah Subsale : Langkah 9 - Urusan Pindah Milik Cukai Taksiran

Rasanya anda pun tau apa itu cukai pintu kan. Bagi yang kurang pasti, boleh anda rujuk entri yang pernah aku tulis sebelum ini.

Kali ini, aku nak kongsikan pengalaman aku dalam urusan tukar nama atau pindah milik dengan Pihak Berkuasa Tempatan. Dalam kes aku, rumah yang aku beli terletak di kawasan Pentadbiran Majlis Perbandaran Subang Jaya (MPSJ). Langkah awal yang aku buat adalah dengan melayari laman web MPSJ bagi mencari maklumat berkaitan urusan pindah milik. Dalam masa yang sama aku berhasrat mencari jika ada borang yang perlu diisi.

Telahan aku benar, bagi urusan pindah milik, borang yang perlu diisi adalah Borang I: Notis Jualan atau Pindah Milik (Seksyen 160, Akta Kerajaan Tempatan 1976). Mungkin PBT yang lain, depa ada keluarkan borangnya sendiri. Nasihat aku, anda semak la dalam laman web PBT, dimana rumah yang anda beli.

Setelah lengkap borang ini diisi, antara dokumen yang perlu disediakan adalah salinan Sale and Purchase Agreement (S&P). Bagi mengelakkan kekurangan dokumen, aku nasihatkan sediakan juga salinan IC, Surat Kelulusan Pindah milik dan Salinan Geran yang baru.

Jangan lupa, pastikan anda ada maklumat cukai pintu bagi hartanah yang anda beli, jika ada salinan cukai pintu yang lama lagi bagus. Paling tidak, anda tau nombor akaunnya. Dengan adanya nombor akaun, anda boleh cetak resit cukai tersebut kat kaunter di MPSJ jugak. Dan sebelum tukar akaun, pihak PBT akan minta supaya anda jelaskan semua bayaran yang tertunggak. Selalunya dalam urusan pembelian rumah subsale, lawyer akan pastikan pemilik asal telah bayar cukai pintu ini, maknanya tiada la bil yang tertunggak. Unless, jika anda lambat menguruskan tukar nama.

Ikut pengalaman aku, urusan ini sebenarnya mudah. Dalam tempoh beberapa minit sahaja akan selesai. Ianya mudah sebab borang telah diisi lebih awal dan salinan dokumen yang disediakan dan yang diperlukan mencukupi. 

Rumah Subsale : Langkah 8 - Proses Tukar Nama dengan TNB dan Syabas

Setelah selesai mendapat kunci rumah subsale yang anda beli, anda sudah dianggap memiliki rumah tersebut. Ini bermakna anda telah mula membayar ansuran bulanan dengan pihak bank. Langkah selanjutnya adalah membuat penukaran nama bagi perkhidmatan Utiliti seperti Bil Elektrik (Tenaga Nasional Berhad), Bil Air (Syabas - Lembah Klang) dan Bil Pembetungan (Indah Water Konsortium).

Bil Air (Syabas - Lembah Klang)

Untuk tukar nama dengan pihak Syabas, prosesnya agak mudah dan boleh diselesaikan dalam tempoh 1-2 jam sahaja. Dokumen awal yang perlu kita sediakan adalah :

1.  Salinan Kad Pengenalan (Depan dan Belakang)

2.  Salinan Penuh S&P rumah anda.

3.  Bil Air yang terkini yang dihantar ke rumah baru anda.

4. Wang Deposit - Di dalam bil air ada menyatakan jumlah wang deposit bagi rumah tersebut. Bagi rumah aku, teres dua tingkat, wang deposit yang dikenakan adalah RM100.

Pastikan juga bil air rumah tersebut tiada tunggakan, sepatutnya semasa proses jual-beli  rumah, tuan rumah yang perlu menjelaskan semua bil air bagi tempoh sebelumnya termasuk amaun yang tertunggak.

Setelah sampai di Pejabat Syabas, anda sebenarnya perlu mengisi Borang Pertukaran Nama dan Surat Akujanji. Usai mengisi borang pertukaran nama, anda akan diberikan nombor giliran untuk berurusan di kaunter mengikut panggilan. Dalam 1 - 2 jam, urusan akan selesai.

Nota;

1. Sekiranya rumah anda memerlukan pemasangan paip yang baru dengan meter air yang baru, prosesnya perlu melibatkan kontraktor yang berdaftar dengan Syabas. 

2. Wang deposit owner asal perlu dituntut oleh owner sendiri. Pihak SYABAS tidak akan memaklumkan kepada owner supaya menuntut deposit tersebut. Ianya adalah menjadi tanggungjawab owner itu sendiri. Aku dimaklumkan juga jika owner nak menuntut kembali deposit tersebut, hanya perlu mengemukakan Kad Pengenalan sahaja. Apa salahnya jika anda maklumkan kepada owner untuk berbuat demikian, jika tidak duit tu beku kat Syabas je jawab. Walaupun RM100, tapi still boleh dimanfaatkan.

Bil Elektrik (Tenaga Nasional Berhad)

Untuk tukar nama Bil Elektrik, perkara utama anda kena tahu adalah pastikan Pejabat TNB mana yang menjaga urusan bagi bekalan elektrik di kawasan rumah anda. Untuk mengetahuinya, anda boleh merujuk di dalam bil elektrik, di ruang no. tiang.

Sebabnya hanya pejabat tersebut yang boleh membuat urusan tukar nama ini. Aku telah terkena, aku lupa nak tengok dalam bil dan dengan yakin aku berurusan dengan Kedai Tenaga di Subang Square, Subang Jaya. Sekali bila dah sampai sana, bila dirujuk dalam bil, sebenarnya aku kena pergi Kedai Tenaga dekat Bedford Business Park. Disini, aku rasa penting untuk anda tahu Kedai Tenaga mana yang patut anda pergi.

Dokumen awal yang perlu disediakan adalah :

1. Salinan Kad Pengenalan (Depan dan Belakang)

2. Salinan Penuh S&P rumah anda.

3. Bil Elektrik yang terkini yang dihantar ke rumah baru anda.
4. Wang Deposit - Di dalam bil elektrik ada menyatakan jumlah wang deposit bagi rumah tersebut. Bagi rumah aku, teres dua tingkat, wang deposit yang dikenakan adalah RM400.

Anda juga perlu mengisi Borang Permohonan Bekalan Elektrik Domestik dan Surat Akujanji dan Tanggung Rugi (Owner). Kedua-dua borang ini perlu dimatikan setem. Sebab itu proses tukar nama dengan TNB dengan nie leceh sikit. Kita kena beli setem hasil dan matikan di Pejabat LHDN.

... proses ini aku masih belum selesai. nanti aku akan update kemudian.

Update 15 Februari 2013

Pada 15 Februari 2013, urusan tukar nama kat TNB telah aku selesaikan. Setelah aku semak, hanya Surat Akujanji dan Tanggung Rugi yang perlu dimatikan setem (RM10) di pejabat LHDN. 

Sebenarnya untuk matikan setem di LHDN ini, anda perlu beli setem di pejabat pos pun, kat Unit Duti Setem tu boleh buat bayaran. Depa akan cop je mengikut setem duti yang dikenakan.

Setelah selesai matikan setem, aku telah pergi ke Kedai Tenaga di Bedford Busineess Centre, tempat yang menguruskan bil kawasan rumah aku. Dikaunter aku telah mengemukakan semua dokumen sama seperti senarai semak yang aku kemukakan diatas.

Selesai urusan kemaskini maklumat aku sebagai pembeli di dalam sistem oleh staff kaunter, aku pun buat bayaran di kaunter bayaran bagi deposit, caj proses sebanyak RM3 dan bil semasa.

Sebenarnya urusan dengan TNB ini tidak susah mana, cuma yang lecehnya kita kena matikan setem dulu di Pejabat LHDN. Walaubagaimanapun, urusan ini telah aku selesaikan. Nanti nak tengok dalam bil la, sama ada dah tukar nama atau belum.

Pembiayaan Harga Belian Rumah [Payment of the purchase price]

Membeli barang adalah satu terapi minda yang sangat baik. Kita akan rasa bahagia dan juga akan mendapat satu kepuasan. Sebab itu, semua orang suka membeli belah. Tapi dalam proses membeli rumah bukan semua orang mempunyai kemampuan untuk membeli rumah secara tunai. Jika kita membeli secara tunai, proses pembeliannya akan lebih mudah dan menjimatkan banyak masa serta tenaga.

Walaubagaimanapun, kepada yang menggunakan pembiayaan pinjaman, ianya mungkin akan mengambil masa yang agak lama disebabkan proses permohonannya akan mengambil masa. Banyak perkara yang perlu diselesaikan oleh peguam sebelum peguam menasihatkan bank untuk melepaskan duit pinjaman.

Dokumen umum yang perlu semasa memohon pinjaman bank adalah seperti berikut :

• Salinan Kad Pengenalan Pembeli dan Penjual
• Alamat terkini dan nombor perhubungan (rumah dan pejabat)
• Salinan 3 bulan penyata bank
• Salinan 3 bulan slip gaji
• Salinan Borang J
• Salinan Penyata KWSP yang terkini
• Salinan geran rumah yang nak dibeli dan S&P yang lama

Setelah loan telah diluluskan, Bank's Solicitor's akan meminta penyata penebusan (redemption statement) daripada S&P Solicitor's. Ini bagi keadaan dimana penjual masih belum menjelaskan loan rumah tersebut dengan pihak bank.

S&P Solicitor's pula perlu mendapatkan penyata penebusan tersebut daripada bank tersebut (bank penjual). Dalam tempoh 1-2 minggu (bergantung kepada bank), redemption statement akan dikeluarkan oleh bank penjual.

Kemudian bank pembeli perlu menyediakan jumlah penebusan (redemption sum) mengikut jumlah redemption statement bank penjual. Proses ini akan mengambil masal 3 - 7 hari (atau lebih lama bergantung kepada dokumentasi/ tempoh pemprosesan oleh pihak bank).

Setelah mendapat cek bayaran daripada bank pembeli, bank penjual akan melepaskan dokumen seperti geran asal, discharge form dan duplicate form.

S&P Solicitor's akan mengemukakan dokumen ini kepada Bank's Solicitor's. Setelah mendapat dokumen tersebut, Bank's Solicitor's akan mengemukakan permohonan Memorandum of Transfer (MOT) - Borang 14A, charge form/discharge of charge kepada pejabat tanah yang berkaitan.

Bank pembeli akan mengeluarkan baki pinjaman setelah Bank's Solicitor's menasihatkan bank untuk berbuat demikian setelah pendaftaran kaveat telah selesai ke atas hartanah tersebut, pendaftaran MOT dan charge form dikemukakan kepada pejabat tanah.

Presentation of MOT means the perfection on the transfer of nama of the property title, from vendor to purchaser.

Bank pembeli akan mengeluarkan cek bayaran kepada bank's solicitor's. Kemudian, bank solicitor's akan mengeluarkan cek kepada S&P Solicitor's. Setelah berpuas hati, di mana penjual telah melaksanakan tunggakan seperti bil air, bil api, bil pembetungan dan bil penyelenggaraan, baru S&P Solicitor's akan membuat bayaran kepada penjual.

Semua urusan ini hanya melibatkan S&P solicitor's, bank's solicitor's, bank pembeli, bank penjual dan pejabat tanah. Selalunya sebagai pembeli dan penjual tidak terlibat secara langsung dalam proses ini, tapi pembeli kena selalu ambil tahu dan pantau. Sebabnya jika ada satu pihak yang lewat, keseluruhan proses akan lewat.

Nota : Maklumat mengenai proses ini diambil dari bicaralegal.blogspot.com. Ianya telah diolah mengikut kefahaman aku.

Memorandum of Transfer (MOT) dan Deed of Assignment (DOA)

Antara asas penting untuk transaksi jual beli hartanah adalah proses penyeteman surat pindahmilik di Lembaga Hasil Dalam Negeri.

Untuk kes yang mempunyai geran, duti setem akan dibayar atas Borang 14A atau lebih dikenali dengan Memorandum of Transfer (MOT).

Manakala untuk kes yang tiada geran individu (geran induk/geran masih lagi atas nama pemaju) maka dokumen yang perlu disetemkan adalah Deed of Assignment (DOA).

PENJUAL ENGGAN MENYERAHKAN S&P

Situasi

 

Katakanlah Hariz hendak menjual sebuah rumah dan mengikut S&P asal, harga belian rumah tersebut adalah sebanyak RM100,000. Selepas 1 tahun, Hariz bercadang untuk menjual rumah tersebut pada harga RM190,000 dengan sedikit renovation yang telah dibuatnya. Market value rumah dikawasan berkenaan adalah sekitar RM170,000-200,000. Hariz masih memikirkan sama ada :

 

i. Perlukah beliau menyerahkan S&P asal kepada pembeli untuk digunakan dalam urusan permohonan pinjaman bank (bank loan application) dan urusan penyediaan S&P oleh lawyer kerana beliau tidak mahu pembeli mengetahui harga belian rumah tersebut.

 

ii. Boleh atau tidak beliau padamkan harga belian dalam salinan S&P tersebut.

 

Hariz bercadang untuk menjual rumah tersebut dengan harga sama dengan market value atau lebih sikit memandangkan ramai yang berminat untuk membeli rumah tersebut.

 

Pandangan :

 

Berdasarkan situasi ini, terdapat beberapa isu yang perlu diperhalusi dan difahami. Isu utamanya disini :  

• Hariz ingin menjual dengan harga yang lebih tinggi daripada harga belian asal. Kemungkinan harga jualannya lebih tinggi daripada nilai pasaran rumah tersebut. 
• Hariz tidak mahu menyerahkan salinan S&P asal rumah kepada bakal pembelinya bagi mengelakkan pembeli mengetahui keuntungan yang bakal diperolehinya. Disebabkan pembeli mengetahui harga belian asal rumah tersebut.
• Sekiranya perlu juga menyerahkan salinan S&P, Hariz bercadang untuk memadamkan harga belian dalam salinan S&P tersebut.  

Hakikatnya, adalah menjadi hak penjual untuk meletakkan berapa harga jualan bagi rumah yang hendak dijual. Tiada masalah bagi perkara ini. Cuma risiko yang mungkin berlaku, tiada siapa yang berminat untuk membeli atau jika ada yang berminat, kemungkinan akan menghadapi masalah untuk mendapatkan pinjaman. Masalah akan selesai jika pembeli mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh, dengan kata lain ‘tidak masalah kewangan’.

 

Adalah memadai untuk menyerahkan salinan geran (title) yang mana dalam geran tersebut mengandungi maklumat pemilik, gadaian dibuat dengan bank mana, sebarang sekatan, keluasan tanah, status tanah sama ada freehold atau leasehold. Jika telah membuat pengubahsuaian (renovation), pelan lantai (layout) yang baru perlu juga dikemukakan sebabnya ianya akan memberi kesan market value. Tetapi jika ada pengubahsuaian tetapi takde layout yang baru, perlu dimaklumkan secara lisan kepada valuer, supaya pengubahsuaian ini diambil kira dalam pengiraan market value.

 

Tetapi sekiranya geran masih belum dikeluarkan, penjual tiada pilihan dan perlu menyerahkan salinan S&P asal disebabkan peguam perlu menyatakan di dalam S&P yang baru berkaitan semua sejarah transaksi berkaitan hartanah tersebut.

 

Secara umumnya, pihak peguam dan bank memang memerlukan maklumat penting seperti geran, alamat hartanah, tarikh pembelian, pelan asal, gadaian dan sebagainya yang mana maklumat tersebut boleh didapati di dalam S&P. Tindakan memadamkan harga belian didalam S&P asal, rasanya boleh dilakukan tetapi boleh dianggap sebagai satu tindakan yang tidak profesional. Sebenarnya tidak menjadi masalah kepada penjual, sekiranya pembeli mengetahui keuntungan yang diperolehinya. Ini kerana dalam jual-beli ini, pembeli dapat rumah, penjual dapat duit + untung. Win-Win Situation.

LAWYER YANG BAGUS

Dalam setiap urusan pembelian dan penjualan rumah, kita memang perlu atau wajib menggunakan perkhidmatan peguam. Ini adalah untuk memastikan transaksi yang berlaku antara penjual dan pembeli sah di sisi undang-undang, dengan kepentingan kedua-dua pihak juga dilindungi.

Pemilihan lawyer bagi menguruskan urusan jual-beli kita sangat penting, kerana lawyer inilah yang akan menguruskan sebarang permohonan dengan Pihak Berkuasa Negeri seperti Pejabat Tanah dan Pejabat Duti Setem, dengan Bank serta terdapat beberapa tindakan yang mempunyai due date tertentu yang perlu dipatuhi seperti tempoh menandatangani S&P dan tempoh untuk melunaskan baki bayaran jualan. Terdapat kes yang mengambil masa yang lama untuk selesai, hanya disebabkan mutu kerja lawyer yang tidak memuaskan seperti kesilapan mengisi borang, lewat menghantar permohonan dan sebagainya.  

Lawyer yang baik dengan lawyer yang bagus merupakan dua perkara yang berbeza, baik tidak semestinya bagus dan bagus tidak semestinya baik. Bagi aku,  eloknya biarlah kita berurusan dengan lawyer yang bagus.

Lagipun, setau aku tidak ada satu kriteria yang ditetapkan dalam menentukan sama ada lawyer yang dilantik tu bagus atau tidak bagus. Bagi individu yang tidak ada pengalaman dalam urusan jual beli hartanah, selalunya akan bergantung kepada lawyer yang direkomen oleh agen hartanah. Kalau pembelian rumah baru pula, memang kita akan ikut je lawyer yang dilantik oleh pemaju, rasanya kita tidak mempunyai pilihan untuk tukar lawyer lain.

Pendapat aku, antara elemen yang boleh menjadikan seseorang lawyer tersebut adalah bagus, seperti :

• Lawyer tersebut menerangkan dengan jelas mengenai proses dan tindakan yang akan diambilnya dalam urusan jual-beli yang hendak kita laksanakan.
• Memberikan sesalinan setiap transaksi seperti Surat Penghantaran Dokumen kepada kita, walaupun hanya untuk makluman sahaja (carbon copy-CC)
• Mengemaskini atau update status urusan jual-beli tersebut.
• Bertindak mengikut tempoh masa yang sewajarnya
• Seboleh mungkin mengelak daripada melakukan kesilapan yang kecil seperti salah ejaan.

Umumnya, aku sentiasa berpegang kepada konsep bahawa lawyer merupakan individu yang kita lantik untuk menjalankan tugas bagi pihak kita, tak kira bagi urusan menjual atau membeli. Tugasan yang dilaksanakannya telah kita bayar di dalam fee atau charges yang diberikan kepada kita.

Oleh yang demikian, tindakan follow up yang berterusan memang sangat perlu dilaksanakan kepada lawyer yang kita lantik, sebagai peringatan kepadanya bahawa kita sentiasa memantau sama beliau buat kerja atau tidak.

Persoalan Mengenai Rumah Subsale 1

Aku telah mendapat pertanyaan mengenai perkara berikut :

1.Perlu ada LOI before S&P ke.

2.Penjual dan pembeli share lawyer yg sama coz penjual tanggung cost lawyer S&P. Macamana nak makesure kepentingan pembeli terjaga.

3.Apa yang perlu diberi perhatian dalam S&P subsale.

Mengikut pandangan dan pengetahuan aku :

Satu; LOI nie mungkin merujuk kepada letter of intent atau surat niat. Setau aku dalam membeli rumah subsale melalui agen yang berdaftar, pembeli perlu tandatangan borang 'letter confirmation of sale'  dan begitu juga dengan penjual. Dalam borang ini akan menyatakan dengan detail mengenai terma pembelian seperti tempoh masa. Cumanya, aku tak pasti adakah ini dianggap sebagai surat niat.

Eloknya sebelum sign S&P kita kena pastikan urusan awal pembelian diselesaikan terlebih dahulu seperti :

• Penjual telah bersetuju untuk menjual rumah tersebut dengan harga yang dipersetujui bersama dengan pembeli.
• Bayaran  'booking' telah dibayar sama ada 2% atau 3% kepada agen yang berdaftar atau direct kepada owner sendiri. Pastikan anda menyimpan salinan cek dan akuan penerimaan.  

Dua; untuk memastikan  kepentingan pembeli terjaga pastikan anda melantik lawyer yang anda kenali atau yakin dengannya. Dapatkan rundingan atau consultation yang sejelas-jelas daripada lawyer yang anda lantik. Sepatutnya tidak timbul isu lawyer tersebut tidak menjaga kepentingan pembeli. Cuma, kekeliruan akan timbul jika penjual tidak lantik peguamnya sendiri dan hanya merujuk kepada peguam pembeli sahaja.

Masalah akan timbul jika berlaku salah satu pihak berhasrat untuk membatalkan urusan jual-beli. Disini anda perlu berhati-hati dengan keseluruhan proses ini dan pastikan faham keadaannya dan hak anda.   

Tiga; perkara yang perlu diberi perhatian dalam S&P, sebaiknya anda perlu membaca keseluruhan S&P tersebut. Rasanya S&P nie standard cuma bezanya dari segi maklumat penjual, maklumat pembeli, lokasi rumah, status hartanah dan harga belian/jualan. Syarat-syarat pembelian juga dimaktubkan didalam S&P ini seperti tempoh pembayaran, bayaran 10% dan sebagainya. nak terangkan detail aku tak pandai, maybe kena tanya dengan lawyer 

Ini je la yang mampu aku beri ulasan atas 3 soalan nie, ianya sekadar pandangan dan pengalaman aku yang sikit ini. Maybe kepada pembaca yang lebih arif mengenai perkara ini boleh memberikan pandangan di ruangan komen di bawah. Aku amat menghargai komen dan pandangan anda.

KELAYAKAN MEMBUAT PINJAMAN BANK

Meminjam dengan bank untuk membeli rumah merupakan satu keperluan dan tindakan yang biasa diambil semua orang. Namun dalam urusan meminjam kita perlu mengambilkira jumlah pendapatan bulanan, jumlah komitmen dan hutang yang perlu ditanggung setiap bulan serta jumlah ansuran bulanan yang kita mampu untuk bayar.

Merujuk kepada soalan lazim, dalam banking info menyatakan :

....bayaran ansuran bulanan tidak seharusnya melebihi 1/3 daripada pendapatan kasar bulanan anda. Dalam menilai keupayaan anda membuat pembayaran balik, institusi kewangan juga akan mengambil kira pembayaran balik hutang anda yang lain seperti pinjaman kereta, pinjaman peribadi dan kad kredit....

Point utama disini adalah :

i.  1/3 daripada pendapatan kasar bulanan.

ii. Komitmen dan semua hutang perlu diambilkira.

(mulai tahun 2012, Bank Negara telah mengetatkan syarat pinjaman dengan mengambilkira pendapatan bersih sahaja)

Contoh;

Gaji sebulan = RM3,700. Hutang kereta: RM560.00 Kad Kredit:  RM100.

Gaji bersih = RM3,040.

1/3 daripada gaji bersih : RM1,013.

Berdasarkan contoh, jumlah bayaran ansuran yang layak untuk dipertimbangkan adalah sebanyak RM1,013 sebulan. Untuk mendapatkan jumlah pinjaman yang layak dipohon, anda boleh gunakan kalkukator pinjaman perumahan. Jumlah pinjaman ini bergantung kepada tempoh pinjaman dan kadar interest yang ditentukan oleh Bank.

Ini merupakan panduan awal dalam proses menentukan harga rumah yang mampu dan patut anda beli. Pembelian diluar kemampuan perlu dielakkan, takut menyusahkan anda dikemudian hari. Semakan dengan pegawai bank yang menguruskan pinjaman sebenarnya boleh dibuat secara walk-in sahaja, tanpa perlu buat appointment.

Rumah Subsale: Langkah 7 - Consent To Transfer and Consent To Charge

Semasa kita berurusan dalam membeli rumah, sila dapatkan status hartanah rumah yang anda berminat untuk beli. Biasanya agen akan maklumkan sama ada tanah tersebut berstatus freehold atau leasehold, kena dipastikan jua ianya master title atau individual title. Status ini penting untuk diketahui kerana peguam akan mengenakan charge mengikut status tanah tersebut.

Mengikut pengalaman, rumah yang aku beli berstatus leasehold dan telah dikeluarkan individual title. Di dalam geran yang dikeluarkan, dengan jelas menyatakan seperti berikut 'SEKATAN-SEKATAN KEPENTINGAN: Tanah yang diberi milik ini tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri'. 

Berdasarkan statement ini, pihak berkuasa negeri bermaksud Pejabat Tanah Daerah dan Pejabat Tanah Galian Negeri yang menguruskan dan memberikan kelulusan mengikut proses yang ditetapkan. Setau aku memang ader pelbagai kelulusan yang pejabat ini akan diproses, ianya memang kes yang yang unik.

Terdapat dua proses kebenaran yang perlu dipohon ke Pejabat Tanah iaitu :

i. Consent to transfer (CTT)

CTT bermaksud kebenaran pindah milik tanah dari Penjual kepada Pembeli. Kedua-dua pihak perlu menandatangani Borang 14A yang telah siap diisi oleh Lawyer SPA. Kelulusan pindah milik ini membolehkan pindah milik boleh dilaksanakan daripada penjual kepada pembeli.   

ii. Consent to charge (CTC)

CTC pula bermaksud kebenaran gadaian. Kebenaran gadaian ini terpakai bagi kes pembelian yang melibatkan pinjaman dengan institusi kewangan. Ianya bertujuan untuk memelihara kepentingan institusi kewangan, pembeli tidak boleh sewenang-wenangnya menjual hartanah tersebut terutama bagi kes pembeli yang gagal membayar ansuran pinjaman bank. 

Proses memohon CTT dan CTC biasanya dilaksanakan oleh Lawyer S&P. Dokumen yang perlu dikemukakan adalah : 

1. Borang Permohonan Kebenaran Pindah milik dan gadaian yang telah diisi dan ditandatangani.
2. Salinan sijil carian rasmi (geran tanah) yang diakui sah
3. Salinan diakui sah Surat Perjanjian Jual Beli
4. Salinan diakui sah surat pinjaman bank dari bank kepada pembeli
5. Salinan Kad Pengenalan pembeli dan penjual yang diakui sah
6. Salinan resit cukai tanah dan cukai pintu tahun semasa yang diakui sah
7. Wang bayaran permohonan.

Ada yang berpandangan tempoh kelulusan yang diberikan ini akan mengambil masa yang lama, tapi sebenarnya bergantung kepada bergantung kepada pindah milik dari siapa ke siapa. Jika dari bumi ke bumi, non-bumi ke non-bumi atau non-bumi ke bumi, biasanya kelulusannya lebih cepat. Tetapi jika bumi ke non-bumi, dikatakan prosesnya akan mengambil masa disebabkan memerlukan kelulusan di peringkat PTG Negeri dan Menteri Besar.

Disini lah perlunya kita selalu follow up dengan lawyer yang berurusan dengan pejabat tanah. Anda juga boleh menyemak sendiri dengan pejabat tanah, cuma anda kena dapatkan nombor fail permohonan sebagai rujukan. Anda boleh bergantung kepada pejabat lawyer, tetapi jika anda sendiri yang follow up sebenarnya juga penting terutama dalam mempercepatkan proses.

Harus diingat, jika permohonan kebenaran anda telah lulus tempoh 90 hari akan bermula untuk anda membuat bayaran (disbursement) kepada penjual. Nasihat aku tentukan bila tarikh akhir 90 hari tersebut. Jika dalam tempoh 90 hari anda masih belum membuat bayaran, anda boleh memohon lanjutan 30 hari dengan interest 10% per annum. 

Perkara-perkara ini sebenarnya penting untuk kita fahamim, walaupun ianya dilaksanakan oleh lawyer S&P. Apa yang aku nyatakan berdasarkan apa aku lalui dan pembacaan. Kekeliruan dan kesalahfahaman amat dikesali.

Rumah Sub Sale : Langkah 6 - Surat Tawaran Pinjaman

Dalam step ini , aku rasa ianya merupakan kesinambungan kepada Langkah 4 dan dilaksanakan serentak dengan langkah 5.

Dalam kes aku, setelah Alliance Bank meluluskan pinjaman yang aku pohon, aku terus bersetuju untuk menandatangani surat tawaran pinjaman yang dikeluarkan. Surat tawaran ini agak panjang jugak, tapi yang penting syarat atau condition yang ditawarkan sama dengan keperluan yang kita pohon tempoh hari. Maybe ada sedikit perbezaan, tapi jika anda rasa ok. takde masalah la kan.

Perkara penting yang aku tengok adalah seperti jumlah loan yang ditawarkan termasuk MRTA, interest yang ditawarkan, lock-in period dan tempoh pinjaman. Jika anda telah sign surat tawaran ini, kira anda telah ada kontrak la dengan bank tersebut, dan anda tidak boleh la nak tukar pikiran pulak suka-suka hati je. Sebab tu kena fikir masak-masak dalam nak putuskan nak pinjam dari bank yang mana dan nak setuju dengan bank mane. Maybe ada kes yang dah sign tapi tak jadi, agaknya kena discuss balik dengan bank tu. aku takde pengalaman nak handle macam mane.

Dalam masa yang sama, anda boleh memilih lawyer mana yang akan menguruskan loan agreement anda dengan bank dan Lawyer ini mestilah panel kepada bank tersebut. Maknanya, peminjam kena setuju, Bank juga kena setuju dengan pelantikan lawyer tersebut. Kalu satu pihak tidak setuju, tak boleh proceed ngan lawyer tu.

Selepas selepas urusan sign, kita kena tunggu pengurusan bank untuk melantik lawyer yang dipersetujui untuk menguruskan loan agreement. Mengikut pengalaman, agak lama jugak menunggu pelantikan ini, hampir 3 minggu baru bank lantik lawyer tersebut. 

Jika bank lambat lantik lawyer loan agremeent, Lawyer SPA tidak boleh proceed untuk mohon consent to transfer (CTT) dan consent to charge (CTC) di Pejabat Tabah. Sebabnya dalam permohonan CTT dan CTC, perlu dikemukakan sekali Surat Tawaran Pinjaman yang telah dimatikan setem. Permohonan CTT dan CTC secara bersekali nie untuk memudahkan dan mempercepatkan proses bagi hartanah leasehold yang telah ada title.

Review : WTF? 23 properties by 30

Aku mengetahui mengenai buku daripada Otai blogger hartanah dan tanpa berlengah lagi, aku membeli buku ini di Pesta Buku Antarabangsa Kuala Lumpur. Sekarang buku nie, telah menjadi salah satu buku yang terlaris dijual di MPH.

Hasil daripada pembacaan aku, antara point yang aku nak share mengenai buku ini adalah :

• Walaupun ditulis dalam Bahasa Inggeris, tetapi bahasanya mudah untuk difahami.
• Gaya penulisan yang bersahaja, membuatkan kita rasa seronok untuk membaca, malah menjadi lebih tertarik untuk mengetahui pengalaman penulis.
• Penulis menceritakan pengalaman beliau dalam membeli rumah pertama dan beberapa rumah lain yang merupakan turning point untuknya menjadi pelabur hartanah.
• Dalam nak beli rumah kena buat survey dari harga pasaran dan kenal pasti bakal penyewa yang suka dengan rumah nak kita beli.
• Bagi satu-satu kawasan, buat sebanyak yang boleh lawatan rumah dengan agen/owner untuk dapat pilihan yang terbaik.
• Tetapkan harga siling rumah yang hendak dibeli mengikut market value.
• Bincangkan dengan penjual supaya kita boleh dapatkan kunci setelah sign s&p tanpa menunggu proses pindahmilik dikeluarkan.
• Bayaran 10% daripada harga rumah akan digunakan untuk membayar tunggakan penyelenggaraan dan lain-lain bil tertunggak.
• Kadar sewa bulanan mestilah melebihi 8% daripada kadar bayaran bulanan ke atas rumah yang dibuat pelaburan.
• Menyediakan perabot yang lebih mahal atau lebih baik daripada pesaing untuk meningkatkan kadar sewa/ mencari penyewa.
• Tetapkan matlamat diri dalam menceburi bidang hartanah. Contohnya, minimum 'property salary' sebanyak RM8,000 sebulan. Minimum nilai bersih semua hartanah sebanyak RM1juta pada umur 40 tahun.
• Daripada matlamat itu, baru la diterjemahkan semula daripada menentukan rumah yang nak dibeli, nak sewa dan keuntungannya (property salary).

Itu sedikit sebanyak yang boleh aku review mengenai buku ini, takkan nak tulis semua. Pendek kata, buku ini memang sangat sesuai untuk dibaca oleh bakal pembeli rumah terutama rumah sub sale walaupun bukan tujuan pelaburan, tapi untuk duduk sendiri.  

Rumah Subsale : Langkah 5 - Pelantikan Peguam dan Dokumen Perjanjian Jual Beli

Perkara yang paling penting dalam urusan pembelian atau penjualan rumah adalah Dokumen Perjanjian Jual Beli. Dokumen perjanjian ini akan digunakan sebagai dokumen utama yang mengikat antara penjual dan pembeli.Perjanjian jual beli ini lebih dikenali sebagai S&P atau SPA. Ikut keselesaan masing-masing la nak gunakan istilah yang mana.

Pembeli perlu melantik mana-mana peguam sebagai peguam pembeli dalam urusan pembelian rumah tersebut.Penjual juga sepatutnya perlu melantik peguamnya sendiri, bagi menjaga kepentingannya, tetapi dalam kes aku penjual tidak melantik peguamnya sendiri, hanya menggunakan peguam pembeli sahaja. Pembeli akan menanggung kos penyediaan dokumen S&P ini, disamping memberikan butir-butir yang diperlukan kepada peguamnya seperti maklumat peribadi, harga belian, surat persetujuan membeli dan alamat hartanah yang dibeli. 

Draf dokumen S&P yang disediakan oleh peguam pembeli sepatutnya disemak oleh Peguam Penjual. Dalam kes penjual tidak melantik peguamnya sendiri, penjual perlu menyemak sendiri dan bersetuju dengan kandungan dokumen perjanjian jual beli itu. Risiko berlaku salah tafsir undang-undang jika penjual tidak melantik peguam sendiri ditanggung oleh penjual itu sendiri. Tetapi jika penjual melantik peguamnya sendiri, kos peguamnya ditanggung oleh penjual. Seorang peguam tidak boleh menjadi peguam bagi kedua-dua kepentingan, sama ada kepentingan pembeli dalam masa menjaga kepentingan penjual. 

Peguam pembeli akan berurusan dengan penjual bagi mendapat dokumen berkaitan maklumat peribadi dan maklumat hartanah yang dijual untuk dinyatakan dalam S&P. Peguam pembeli sepatutnya memberikan nasihat yang sewajarnya kepada penjual berkaitan penjualan hartanah tersebut. 

Sebenarnya charge yang dikenakan oleh Peguam kepada pembeli telah dikawal berdasarkan kadar harga yang disediakan oleh Bar Council. Perbezaan charge yang ketara antara peguam sepatutnya tidak berlaku. Jika wujud perbezaan lebih kepada charge perkhidmatan lain seperti pengangkutan yang mana ianya boleh dibincangkan untuk dapatkan diskaun. Keseluruhannya, adalah sangat penting untuk anda faham peranan peguam pembeli, peguam penjual, penjual tidak melantik peguam penjual.

Tempoh yang sepatutnya untuk pembeli menandatangi S&P adalah dalam tempoh 14 hari dari tarikh sign surat persetujuan membeli. Jika pembeli gagal mengikut tempoh ini, penjual mempunyai hak untuk membatalkan urusan jual beli ini. Pembeli akan kehilangan wang deposit pembelian. Satu lagi perkara penting, semasa sign S&P pembeli perlu membayar jumlah 10% atau baki duit setelah ditolak dengan deposit yang dibayar kepada agen.

Ramai yang pesan, jika nak bayar 10% ini eloknya gunakan cek, tunai pun boleh tapi tidak digalakkan. Bagi tiada cek sendiri boleh gunakan banker cheque. Pastikan anda dapatkan pengesahan penerimaan oleh pejabat peguam semasa menyerahkan duit tersebut. Ia penting sebagai bukti jika timbul masalah kemudian hari. 

Rumah Sub Sale : Langkah 4 - Pinjaman Bank

Setelah selesai urusan booking, kita telah boleh mengambil langkah seterusnya iaitu, membuat permohonan pinjaman bank. Sebelum itu, pastikan borang 'letter confirmation of sale' telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak, iaitu pembeli dan penjual. Jika penjual masih belum sign maknanya, borang itu masih belum berkuatkuasa. Ada yang berpendapat setelah selesai bayar booking, pastikan juga anda dapat salinan S&P owner, geran tanah (title) dan floor plan rumah. Dokumen ini penting untuk kita memahami keadaan rumah yang nak kita beli untuk urusan selanjutnya nanti.

Dalam kes aku, selepas je urusan booking, agen hartanah tersebut telah memberikan nombor telefon pegawai CIMB dan Alliance Bank yang aku boleh buat urusan pinjaman. Sebenarnya aku tidak la terikat untuk buat loan dengan bank nie, cumanya pendapat aku pastinya agen tu dah bagi info sikit pasal hartanah yang aku nak beli dan rasanya pegawai bank nie mesti la dah buat semakan awal pasal value rumah tu.

Dalam masa yang sama aku pun ader walk-in dengan CIMB (cawangan yang lain dari yang agen recommend) dan RHB Bank untuk buat semakan berkenaan rumah yang aku nak beli. Kedua-dua juga memberi pandangan yang positif untuk aku dapatkan pinjaman bank. 

Jadinya, aku telah memohon pinjaman perumahan dengan 3 buah bank iaitu CIMB, Alliance Bank dan RHB Bank. Dokumen yang perlu dalam memohon pinjaman adalah seperti :

1. Salinan Kad Pengenalan
2. Penyata gaji untuk 3 bulan
3. Penyata bank yang terkini
4. Penyata KWSP
5. Booking form
6. Title rumah yang nak dibeli

Dalam masa yang aku juga telah menyemak Laporan CCRIS yang boleh diperolehi secara walk-in di Bank Negara Malaysia. Dalam laporan CCRIS akan menyatakan semua maklumat kredit kita dengan bank perdagangan yang kita ade hutang termasuk kad kredit. Ada baiknya juga sebelum kita mohon pinjaman bank, kita dapat penyata CCRIS nie. Kebaikannya kita akan tahu, jika ada mana-mana bank yang pemalas, yang kata kita masih ader hutang dengan depa, tapi sebenarnya kita dah settlekan semua. Rekod CCRIS akan menjejaskan keputusan bank untuk meluluskan pinjaman anda. Ada juga yang suruh ambil penyata dari CTOS, tapi aku takde pengalaman. Tapi aku nasihatkan pada yang banyak berhutang elok juga semak dengan CTOS.

Hasil dari permohonan aku dengan 3 bank tu, terdapat sedikit perbezaan dari segi cara kerja setiap pegawai bank yang mana;

• Alliance Bank - Rate yang ditawarkan -2.4 jika sekali dengan MRTA, -2.3 jika tanpa MRTA. Ader juga isu outstanding yang aku kena settlekan sebelum dia luluskan loan
• RHB Bank - Rate yang ditawarkan -2.45. Lebih menarik, tapi ambik masa sikit untuk luluskan loan, maybe sebab pegawainya tunggu dokumen lengkap baru nak settle application tu.
• CIMB Bank - Rate yang ditawarkan-2.0. Agak rendah, lambat pulak tu. Alliance Bank dan RHB dah luluskan loan,baru depa nak semak kedudukan kewangan aku, jawapannya aku turn down je la permohonan dengan CIMB Bank nie.

Sebenarnya sebelum bank ni luluskan pinjaman aku agak risau gak, sebab takut pinjaman tak lulus. Kalau pinjaman tak lulus, maknanya booking aku sebanyak 2% akan burn camtu je.

Sudahnya, loan dari alliance bank dan RHB Bank dua-dua lulus. Aku ambik loan dengan alliance sebab dia yang pertama bagi tau loan aku approved. Lega la, bagi aku dalam proses loan nie, kita kena tau berapa kemampuan kita untuk buat bayaran bulanan. Kemampuan kewangan ini bagi aku sangat penting supaya kita tidak terlebih komitmen, takut nanti jadi hutang tertunggak. Banyak masalah lain akan timbul nanti. 

Banyak juga perkara yang aku perolehi semasa proses pinjaman bank; seperti :

1. pastikan hutang lama anda telah direkodkan selesai
2. pastikan dokumen pendapatan anda lengkap
3. tetapkan kemampuan kewangan bulanan anda
4. mohon pinjaman dengan beberapa bank sebagai back-up.

Sebenarnya untuk urusan pinjaman bank, perlu dijalankan serentak dengan urusan penyediaan Sale and Purchase Agreement (SPA) dengan lawyer. Tapi anda dinasihatkan tunggu dapat kelulusan pinjaman bank baru tandatangan SPA.

Rumah Subsale - Langkah 3 : Booking

Setelah anda telah membuat keputusan untuk membeli rumah tersebut, maknanya anda telah berpuas hati dari semua segi. Maka anda sudah boleh membuat bayaran booking untuk rumah tersebut.

Berdasarkan pembacaan aku, kadar bayaran booking yang agen boleh kenakan adalah 2-3% daripada harga rumah. Jika agen minta lebih daripada 3%, ada kemungkinan agen itu tak berdaftar atau agen yang mengambil kesempatan kepada pelanggannya. Bayaran 3% ini perlu dibayar kepada syarikat agen hartanah tersebut sebagai charges yang dikenakannya kepada penjual. Ianya termasuk di dalam harga jualan rumah tersebut.

Ramai yang mengatakan bayaran booking akan hangus jika pembeli yang membatalkan urusan jual beli rumah tersebut. Ianya terkecuali jika pembatalan dibuat oleh penjual, bayaran booking ini perlu dipulangkan oleh penjual (penjual yang perlu berurusan dengan agen hartanah yang dilantiknya jika ada agen yang mengambil kesempatan dan tidak pulangkan booking)

Setelah anda bayar booking, pastikan agen akan memberikan satu 'Letter of Confirmation for sale' kepada anda. Dalam surat ini akan dinyatakan beberapa syarat penting yang perlu kita selesaikan. Syarat penting adalah berkaitan mode of payment, kita perlu menyelesaikan bayaran keseluruhan harga jualan rumah tersebut dalam tempoh 90 hari dari tarikh mengikut keadaan berikut :

1. Freehold - bermula dari tarikh SPA ditandatangani.
2. Leasehold - bermula dari tarikh surat kelulusan consent to transfer diperolehi daripada state authority
3. Master title - bermula dari tarikh suarat kebenaran oleh developer

Jika dalam tempoh 90 hari, gagal dipenuhi, kita boleh melanjutkan lagi untuk tempoh 30 hari dengan interest 10% per annum at daily rest.Tempoh ini sebenarnya tempoh yang standard dalam urusan pembelian rumah sub sale. Ianya boleh diadjust menjadi lebih dari 90 hari jika mendapat persetujuan untuk kedua-dua pihak. Anda juga boleh menambah syarat-syarat lain yang anda nak masukkan dalam pembelian tersebut, contoh rumah diserah dalam keadaan yang baik.

  

Bayaran booking merupakan satu ikatan yang sah di dalam kontrak, di mana penjual telah bersetuju untuk menjual, pembeli telah bersetuju untuk membeli, harga jualan telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

Sebagai langkah keselamatan, anda perlu menyemak daripada membayar secara tunai kepada agen. Eloknya dibayar menggunakan cek kerana duit tersebut akan dimasukkan ke dalam akaun syarikat. Kalu anda takde cek, boleh buat Banker Cheque kat bank.

Sebagai agen hartanah yang baik, sepatutnya beliau memberikan contact person di kalangan lawyer dan pegawai bank yang boleh membantu menguruskan pembelian rumah ini. Tapi jika anda mempunyai kenalan sendiri pun boleh digunakan, ikut keselesaan masing-masing. Yang penting, biar la lawyer dan pegawai bank yang komited dan tidak menyusahkan anda di kemudian hari nanti.

Satu lagi, 'Letter of Confirmation for sale' boleh digunakan untuk anda membuat pinjaman bank dan juga untuk urusan penyediaan Sale and Purchase Agreement (SPA).

Anda juga boleh minta agen tersebut bekalkan salinan SPA asal yang dipegang oleh pembeli. Namun, jika telah ada individual title juga telah memadai untuk anda perolehi. Jangan lupa dapatkan sekali floor plan rumah yang nak kita beli tu. Kalau ader dalam SPA asal takpe, tapi kalau takder kena minta ngan owner.

Maybe ayat penerangan aku skema sikit, tapi semua yang aku tulis tu memang aku praktikan semasa aku beli rumah sub sale. So next, aku akan tulis pasal membuat pinjaman bank dan penyediaan SPA.

Rumah Subsale : Langkah 2 - Semak Valuation

Ramai blogger yang ada pengalaman membeli rumah sub-sale telah berpesan, jika kita dah berkenan sangat dengan sesebuah rumah janganlah sampai buta mata dan pekak telinga. Kita masih kena rasional lagi.

Jika dah suka sangat nak membeli rumah tersebut, kena buat semakan nilai hartanah. Untuk membuat semakan nilai rumah yang nak kita beli, boleh ditanya terus dengan agen hartanah yang anda berurusan. Agen akan memaklumkan sama ada harga jualan sama dengan value rumah tersebut atau valuenya lebih tinggi atau lebih rendah.  

Anda juga boleh membuat semakan dengan pegawai bank yang incharge berkenaan pinjaman rumah. Tak perlu appointment, just walk-in. Mereka ini mempunyai kenalan dengan penilai. Jika semakan mereka rasakan ok, maka langkah seterusnya boleh dilaksanakan.  

Terdapat 3 keadaan yang akan mempengaruhi keputusan pembelian iaitu : 

i.  nilai rumah = harga jualan ; boleh teruskan urusan pembelian

ii. nilai rumah > harga jualan ; boleh teruskan urusan pembelian.

iii.nilai rumah < harga jualan ; kena fikirkan semula.

Senario diatas hanya akan mempengaruhi keputusan pembelian jika anda bergantung kepada keperluan pinjaman bank. Tapi jika anda mempunyai simpanan tunai yang banyak, isu nilai hartanah tidak menjadi pertimbangan yang kritikal kerana perbezaan nilai hartanah dengan harga jualan boleh dibayar secara tunai. Harga jualan pula sebenarnya perkara awal yang anda perlu setuju dahulu sebelum membuat semakan nilai.

Mengikut pengalaman aku, hanya dua rumah sahaja yang aku buat semakan nilai dengan pegawai bank iaitu :

Rumah 3 : keluasan 18x65. basic unit. nilai yang disemak lebih rendah daripada harga jualan. perbezaan hampir RM30k. 

Rumah 5 : keluasan 22x70. basic unit. nilai lebih kurang sama harga jualan.

Anda dinasihatkan untuk menyemak nilai sebelum membuat keputusan pembelian. So what next?

Rumah Subsale : Langkah 1 - Survey Rumah

Dalam usaha kita untuk membeli rumah, sebenar ada banyak langkah yang kita perlu kita ambil tahu. Namun aku bercadang untuk menceritakan langkah demi langkah, moga penerangan lebih jelas dan terperinci. Sebenarnya ada banyak blog yang aku jumpa menceritakan secara ringkas bagi semua peringkat yang akan terlibat.

Dalam kita nak mencari lokasi rumah yang hendak dibeli, kerja yang memang menarik dan membuka mata kita adalah survey rumah. Survey rumah nie tidak ada satu pendekatan yang standard yang perlu kita buat, memadailah ikut keselesaan masing-masing.

Sebelum survey di lapangan, eloknya buat la survery di internet terlebih dahulu. Bagi mengetahui iklan mengenai penjualan rumah yang terkini, biasanya aku akan merujuk kepada laman web 'Mudah.com' atau 'i-property'. Dua laman web ini yang sering digunakan oleh agen hartanah bagi mengiklankan rumah. Kemungkinan besar disebabkan pengunjungnya yang ramai dan tiada kos pengiklanan. Melalui laman web ini, kita juga boleh memilih lokasi rumah yang kita cari. Namun kebiasaannya, iklan dalam laman ini tidak menyatakan alamat terperinci rumah tersebut. Maklumat biasa yang diberikan seperti harga rumah yang ditawarkan, nama taman, keluasan rumah, kemudahan kawasan sekitar dan nombor telefon agen. Terdapat juga kes rumah yang diiklankan sendiri oleh pemilik rumah tersebut.

Apabila kita telah kenalpasti rumah yang nak dibeli, kita akan menghubungi agen hartanah berdasarkan nombor telefon yang diberi. Biasanya kita akan bertanya sama ada rumah tersebut telah dijual atau tidak. Jika tidak, kita boleh berbincang lanjut untuk mengadakan janji temu dan mengaturkan sesi lawatan ke rumah tersebut. 

Based on pengalaman aku, 5 buah rumah di taman yang sama pernah aku aturkan janji temu. Sebabnya memang aku mencari rumah di lokasi yang sama, namun harga memainkan peranan penting dalam aku menentukan sama ada nak tengok rumah atau tidak. Maksimum harga yang aku tetapkan adalah RM350 ribu. Sebabnya kita kena tahu kemampuan kewangan kita untuk membayar ansuran bulanan jika membeli rumah.

Sebenarnya ada banyak perkara penting yang kita nak tahu semasa kita buat sesi lawatan rumah ini. Perkara yang penting tersebut seperti :

1. Harga jualan rumah
2. Status geran (title) rumah tersebut. Sama ada master title atau individual title.     Keduanya melibatkan proses pembelian yang sedikit perbezaan.
3. Keadaan fizikal rumah
4. Lain-lain perkara yang kita rasakan sesuai.

Tetapi jika nak disenaraikan, 1001 perkara yang kita akan tengok, cuma ia bergantung kepada rumah yang bagaimana yang kita cari. Kalau banyak sangat kriteria yang kita tetapkan, alamat payahlah untuk kita bersetuju membeli rumah tersebut. Dari 5 buah rumah yang pernah aku lawati :

Rumah 1: harga ok. Luas 18x65. rumah masih master title. dekat dengan kedai. tapi tak dapat tengok dalam rumah, kena setkan janji temu yang lain.

Rumah 2: harga agak mahal sikit sebab 20x70. rumah dah ada individual title. rumah ada penyewa. owner nak jual cepat sebab nak pergi luar negeri tapi lokasi rumah ceruk sikit dan tidak menarik.

Rumah 3: harga mahal sikit, tapi still ok. luas 18x65. rumah cantik. owner pun baru lepas cat rumah. lokasi pun menarik. memang aku rasa berkenaan ngan rumah ini. Rumah masih master title.  

Rumah 4: harga ok, agak murah. luas 18x65. satu kawasan dengan rumah3, cuma rumah ini sebelah dalam sikit. tapi neighbourhood macam tak best. Title tak pasti.

Rumah 5: harga ok, agak mahal tapi still buleh consider sebab luas 22x70. lokasi pun ok, belakang rumah ader taman permainan. boleh dipertimbangkan. Rumah dah ada individual title.   

Untuk kelima-lima rumah tidak disurvey dalam satu masa, kalu tidak silap dalam tempoh 4 bulan. Bila aku telah dapat rumah yang aku berkenan, biasa aku akan buat langkah 2. Apakah Langkah 2. NEXT?