Hak Milik Strata

• Pengeluaran hak milik strata dan pemilikan kosong yang sebelum dibuat secara berasingan akan diberi serentak menerusi Rang Undang-Undang Hak Milik Strata (Pindaan) 2012.
• Rang Undang-undang itu diluluskan oleh Dewan Rakyat dijangka akan dapat mengatasi masalah permohonan dan pendaftaran hak milik strata bagi bangunan lama yang diduduki sebelum tahun 1996.
• Menerusi pindaan Seksyen 8, pemaju yang gagal mengemukakan permohonan pecah bahagi bangunan atau tanah boleh didenda RM100,000 dan penjara tiga tahun atau kedua-duanya sekali.
• Pindaan ini juga membolehkan bidang kuasa pengurusan bangunan diletakkan di bawah KPKT, manakalan urusan pendaftaran hak milik strata dikendalikan oleh NRE.
• Rang Undang-Undang itu adalah penambahbaikan kepada Akta Hak Milik Strata 1985 yang dipinda empat kali pada 1990, 1996, 2001 dan 2007.
• Terdapat 2 punca utama yang menyebabkan kegagalam permohonan dan pendaftaran hak milik strata iaitu :

1. Masalah Tanah kerajan banyak yang berstatus hak milik sementara tetapi pembangunan dibuat bercanggah dengan syarat nyata tanah.
2. Masalah bangunan iaitu terkeluar daripada sempadan lot, binaan tidak mengikut pelan.

Berita ini dipetik daripada Berita Harian, 27 September 2012.

Pembiayaan Harga Belian Rumah [Payment of the purchase price]

Membeli barang adalah satu terapi minda yang sangat baik. Kita akan rasa bahagia dan juga akan mendapat satu kepuasan. Sebab itu, semua orang suka membeli belah. Tapi dalam proses membeli rumah bukan semua orang mempunyai kemampuan untuk membeli rumah secara tunai. Jika kita membeli secara tunai, proses pembeliannya akan lebih mudah dan menjimatkan banyak masa serta tenaga.

Walaubagaimanapun, kepada yang menggunakan pembiayaan pinjaman, ianya mungkin akan mengambil masa yang agak lama disebabkan proses permohonannya akan mengambil masa. Banyak perkara yang perlu diselesaikan oleh peguam sebelum peguam menasihatkan bank untuk melepaskan duit pinjaman.

Dokumen umum yang perlu semasa memohon pinjaman bank adalah seperti berikut :

• Salinan Kad Pengenalan Pembeli dan Penjual
• Alamat terkini dan nombor perhubungan (rumah dan pejabat)
• Salinan 3 bulan penyata bank
• Salinan 3 bulan slip gaji
• Salinan Borang J
• Salinan Penyata KWSP yang terkini
• Salinan geran rumah yang nak dibeli dan S&P yang lama

Setelah loan telah diluluskan, Bank's Solicitor's akan meminta penyata penebusan (redemption statement) daripada S&P Solicitor's. Ini bagi keadaan dimana penjual masih belum menjelaskan loan rumah tersebut dengan pihak bank.

S&P Solicitor's pula perlu mendapatkan penyata penebusan tersebut daripada bank tersebut (bank penjual). Dalam tempoh 1-2 minggu (bergantung kepada bank), redemption statement akan dikeluarkan oleh bank penjual.

Kemudian bank pembeli perlu menyediakan jumlah penebusan (redemption sum) mengikut jumlah redemption statement bank penjual. Proses ini akan mengambil masal 3 - 7 hari (atau lebih lama bergantung kepada dokumentasi/ tempoh pemprosesan oleh pihak bank).

Setelah mendapat cek bayaran daripada bank pembeli, bank penjual akan melepaskan dokumen seperti geran asal, discharge form dan duplicate form.

S&P Solicitor's akan mengemukakan dokumen ini kepada Bank's Solicitor's. Setelah mendapat dokumen tersebut, Bank's Solicitor's akan mengemukakan permohonan Memorandum of Transfer (MOT) - Borang 14A, charge form/discharge of charge kepada pejabat tanah yang berkaitan.

Bank pembeli akan mengeluarkan baki pinjaman setelah Bank's Solicitor's menasihatkan bank untuk berbuat demikian setelah pendaftaran kaveat telah selesai ke atas hartanah tersebut, pendaftaran MOT dan charge form dikemukakan kepada pejabat tanah.

Presentation of MOT means the perfection on the transfer of nama of the property title, from vendor to purchaser.

Bank pembeli akan mengeluarkan cek bayaran kepada bank's solicitor's. Kemudian, bank solicitor's akan mengeluarkan cek kepada S&P Solicitor's. Setelah berpuas hati, di mana penjual telah melaksanakan tunggakan seperti bil air, bil api, bil pembetungan dan bil penyelenggaraan, baru S&P Solicitor's akan membuat bayaran kepada penjual.

Semua urusan ini hanya melibatkan S&P solicitor's, bank's solicitor's, bank pembeli, bank penjual dan pejabat tanah. Selalunya sebagai pembeli dan penjual tidak terlibat secara langsung dalam proses ini, tapi pembeli kena selalu ambil tahu dan pantau. Sebabnya jika ada satu pihak yang lewat, keseluruhan proses akan lewat.

Nota : Maklumat mengenai proses ini diambil dari bicaralegal.blogspot.com. Ianya telah diolah mengikut kefahaman aku.

Sale and Purchase Agreement

Sale and Purchase Agreement (S&P) atau dalam bahasa, perjanjian jual beli merupakan dokumen utama yang perlu disediakan dalam urusan menjual atau urusan membeli sebuah rumah. Tidak kira sama urusan ini melibatkan pembelian rumah baru atau pembelian atas tangan (subsale/secondhand).

Bagi yang kali pertama dalam urusan ini biasanya akan ikut aje cakap staff pemaju mahupun cakap staff peguam, tanpa mengetahui proses dan tujuan dokumen tersebut. Sengaja aku menulis berkaitan perkara ini supaya dapat aku jadikan rujukan dimasa hadapan. Kita nie mudah lupa.  

Dokumen yang diperlukan :

• Salinan IC kedua-dua pihak (pembeli dan penjual). Tapi kalu beli dengan pemaju, aku tak pasti pemaju kena sediakan apa lak.
• Salinan S&P transaksi pembeli yang sebelumnya, jika urusan jual-beli rumah subsale.
• Salinan geran atau title, jika individual title telah dikeluarkan. Ada yang cakap salinan S&P tak perlu jika ada individual title.
• Salinan loan agreement dengan bank / deed of assignment, bagi hartanah yang belum habis bayar dengan bank.
• Perincian mengenai pembiayaan rumah tersebut, jika hartanah masih charged kepada mana-mana institusi kewangan, atau pinjaman perumahan masih belum selesai sepenuhnya oleh penjual / vendor.
• S&P dianggap lengkap jika carian status kebankrapan kedua-dua pihak (pembeli dan penjual) dan status carian tanah (land search) ke atas hartanah telah selesai.

Pelantikan Peguam

• Penjual dan pembeli perlu melantik peguamnya sendiri bagi menjaga kepentingan masing-masing. Keduanya tidak boleh melantik peguam yang sama.
• Fee atau charge yang akan dikenakan oleh peguam adalah :

1. Professional fees (tertakluk kepada harga belian + 5% cukai kerajaan)
2. Disbursement fees (termasuk penyeteman S&P, stamp duty ke atas memorandum of transfer (bagi hartanah yang mempunyai geran) / stamp duty ke atas assignment (bagi hartanah yang tiada geran), kos pengangkutan, kos carian status kebangkrapan. 

• Fees atau charged yang dikenakan oleh peguam ke atas urusan jual-beli hartanah ini atau loan documentation ini tertakluk kepada Solicitors Remuneration Order (SRO). SRO ini dikawal oleh Majlis Peguam. Peguam juga dilarang daripada memberikan diskaun kepada pelanggannya.
• Ringkasnya, terdapat 3 jenis kos yang akan terlibat iaitu :

1. Kos bagi urusan Perjanjian Jual Beli (ditanggung oleh pembeli)
2. Kos bagi urusan Perjanjian Pinjaman (ditanggung oleh peminjam/pembeli)
3. Kos bagi urusan discharge of charge ( ditanggung oleh penjual)

Tak dapat yang susah sebenar dalam urusan jual beli hartanah ini. Yang penting, kita kena sentiasa baca dokumen yang diminta untuk kita tandatangani.

Memorandum of Transfer (MOT) dan Deed of Assignment (DOA)

Antara asas penting untuk transaksi jual beli hartanah adalah proses penyeteman surat pindahmilik di Lembaga Hasil Dalam Negeri.

Untuk kes yang mempunyai geran, duti setem akan dibayar atas Borang 14A atau lebih dikenali dengan Memorandum of Transfer (MOT).

Manakala untuk kes yang tiada geran individu (geran induk/geran masih lagi atas nama pemaju) maka dokumen yang perlu disetemkan adalah Deed of Assignment (DOA).

SELAMAT HARI MALAYSIA

Dulu kita tak sambut hari malaysia, sampaikan ramai yang tak tahu 16 September ada sambutan apa. Sekarang Kerajaan dah kasi cuti umum. Mari la kita hargai tarikh ini sebagai satu tarikh yang telah merubah nasib negara kita.

BERFIKIRAN POSITIF

Salah satu nilai yang kita sering ditekankan, semasa kursus motivasi, mestilah menjadi seorang yang berfikiran positif. Dari sudut islam, kita digalakkan untuk bersangka baik dengan orang di sekeliling kita. 

Untuk menjadi seorang yang berfikiran positif, kita perlu mempunyai tahap kesabaran yang tinggi, tahap ketenangan yang menenangkan dan berada dalam situasi yang terkawal. Jika kita kurang satu daripada 3 keadaan tersebut, akan wujud keadaan yang kelam kabut.

Selalunya suasana yang kelam kabut, kita akan mudah untuk beremosi, mudah untuk marah dan lain-lain tindakan yang diluar kawalan. Bagi individu yang mampu mengawal emosi walaupun dalam keadaan kelam kabut masih lagi boleh untuk berfikiran positif.

HFI : Pangsapuri Putra, Seri Kembangan

Aku baru je call dengan agen hartanah, bagi bertanyakan berkaitan sebuah Pangsapuri Putra, Seri Kembangan. Harga rumah lebih kurang RM65,000. Rumah tersebut merupakan rumah kos rendah, dari segi value agen kata takder masalah, memang Market Value (MV) dia RM65k. Tu cakap agen la. Kalau beli untuk investment pun boleh, sebab dia cakap ramai yang buat macam tu. Rumah tu pun sebenarnya disewakan pada kadar RM400 sebulan.

Tapi masalahnya agent tu, prefer pembeli bagi pembelian rumah pertama, sebabnya rumah kos rendah nie dikawal oleh Kerajaan Negeri dan akan memerlukan consent dengan Pejabat Tanah. Kalau dah ada rumah lain, takut state tak luluskan pembelian.

Takat tu aje dulu. Nantikan survey rumah yang lain. Kalau ada cadangan berikan diruangan komen.

HOME FOR INVESTMENT : MISSION HFI

Aku baru dapat idea... berkat kerajinan aku membaca rumah blog-blog hartanah, rasanya aku telah faham berkaitan dengan isu pembelian rumah nie tak kira sama ada membeli dengan pemaju, membeli secara lelongan atau membeli secara subsale.

Mulai hari ini, 11 September 2012, aku telah mencipta satu misi untuk aku sendiri, dan misi ini dikenali sebagai 911 MISSION HFI. Ok tak aku guna nama nie. Ok la buat masa nie. Apa sasaran aku dengan misi nie, berikut adalah Mission Statement yang aku plan :

• Membeli sebuah rumah (flat / apartment / kondo). 
• Harga maksimum yang aku tetapkan adalah RM 70,000.   
• Pembelian secara subsale (kalau ada rumah baru dalam range ini pun boleh).
• Lokasi rumah mestilah dikawasan yang strategik (sekitar lembah klang).
• Pembiayaan menggunakan khidmat pinjaman bank. LTV aku tinggal 70% je.
• Pembelian ini adalah untuk disewakan.
• Setiap urusan pembelian ini akan aku update didalam blog ini mengikut kaca mata aku sebagai perkongsian.
• Misi ini perlu diselesaikan sebelum 31 Disember 2013. 

Kenapa sahabat yang membaca dan memahami mission statement aku nie, korang boleh mencadangkan lokasi apartment yang boleh aku survey untuk aku mulakan misi ini.

Aku juga mohon doa kalian supaya aku dapat menjayakan misi ini. Amin.

Mengantuk Semasa Memandu

Bila dah masuk '3 siri plus plus' , satu perkara yang aku perasan, aku mudah mengantuk semasa memandu. Nak pulak, malam tu tido tak lena, lagi la parah. Hakikatnya faktor usia memberi kesan kepada gaya hidup kita. Waktu kemengantukan yang paling kritikal adalah pada waktu tengahari, sekitar jam 1.00 ke 2.00 petang.

Sebagai langkah selamat, apa yang aku praktikan, jika mengantuk aku akan singgah untuk melelapkan mata seketika, setakat ini ianya berkesan. Satu lagi, aku akan berhenti untuk menunaikan sembahyang waktu, pergerakan dalam sembahyang dan mengambil wudhuk memberikan keselesaan kepada aku.