Sejak akhir-akhir ini Kerajaan Negeri dan Pentadbir-Pentadbir Tanah mendapati kes-kes penipuan jual beli
tanah telah meningkat dengan mendadak sekali. Di antara kes-kes yang
paling kerap terjadi ialah terdapatnya sindiket menjual tanah kerajaan
atau menjual tanah orang lain yang pemilik sebenarnya tidak mengetahui
bahawa tanahnya telah dijual oleh pihak tertentu kepada orang lain.
Sekiranya anda adalah bakal pembeli yang berminat untuk membeli tanah
tanpa mengetahui asas-asas perundangan tanah, anda adalah mangsa yang
bakal dipergunakan oleh sindiket-sindiket ini. Kami akan memberikan
panduan ringkas sebelum membeli tanah untuk diambil tindakan kepada
bakal-bakal pembeli bagi mengelakkan anda ditipu oleh sindiket yang
tidak bertanggungjawab ini.
1. JANGAN TERBURU-BURU
Tidak kira sama ada anda membaca iklan dari mana-mana laman web, Facebook, Whatsapp dan sebagainya, anda perlu berhati-hati dan meletakkan sedikit prejudis kepada tanah yang anda minati. Lebih-lebih lagi jika harga yang ditawarkan adalah lebih murah dari harga pasaran. Anda boleh membuat perbandingan harga pasaran tanah dengan melayari laman web seperti Mudah.my, laman web jual beli online atau laman-laman web hartanah yang lain. Adalah dimaklumkan bahawa Pejabat Tanah tidak mempunyai maklumat berkenaan harga pasaran sesuatu tanah, kerana maklumat berkenaan adalah di bawah bidang kuasa eksklusif Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta. Sekiranya anda berkemampuan, anda boleh juga melantik Penilai Hartanah Berlesen untuk menilai tanah berkenaan, tetapi tindakan ini tidak perlu di dalam peringkat sebelum membeli.
2. BERTEMUJANJI DAN MENYEMAK DOKUMEN
Tetapkan temujanji di lokasi tanah dengan pemilik atau ejen pemilik. Minta mereka bawa salinan geran tanah semasa perjumpaan. Seelok-eloknya anda perlu bertemu dengan pemilik sendiri, tetapi ada kalanya pemilik tanah telah melantik ejen bagi menjual tanah berkenaan. Setelah anda sampai di lokasi tanah berada, anda perlu meminta dokumen iaitu :-
a) GERAN TANAH : Minta untuk melihat geran tanah. Geran tanah ialah perkara yang paling penting di dalam proses pembelian tanah. Jika ejen/pemilik gagal mengemukakan geran, kemungkinan untuk ada ditipu adalah sangat tinggi. Tetapi bukanlah semua ejen/pemilik yang gagal mengemukakan geran adalah penipu. Mungkin ada sebab-sebab tertentu yang boleh dimaafkan seperti :-
i. Geran berada di tangan orang lain yang mungkin pemilik bersama.
ii. Geran hilang/rosak.
iii. Geran digadaikan di bank.
Bagi kes-kes ini, mungkin mereka adalah ejen/pemilik yang jujur tetapi anda perlu meminta dokumen lain iaitu Salinan Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran sebagai ganti kepada geran asal.
b) SALINAN CARIAN PERSENDIRIAN / SALINAN SAH GERAN : Jika geran tiada atas alasan-alasan yang diberikan seperti di atas, minta Salinan Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran. Kedua-dua dokumen ini boleh dibeli dari Pejabat Tanah di mana tanah itu berada. Tiada alasan bahawa Pejabat Tanah tidak mengeluarkan dokumen ini.
Jika ejen/pemilik gagal mengemukakan sama ada Geran, Carian Persendirian atau Salinan Sah Geran apabila diminta, anda perlu tahu bahawa anda sedang masuk perangkap. Berpura-puralah anda masih berminat dengan tanah berkenaan tetapi lupakanlah hasrat untuk membelinya.
NOTA : Pentadbir-Pentadbir Tanah ingin memaklumkan bahawa di setiap bahagian bawah kanan Geran/Salinan Carian Persendirian/Salinan Sah Geran terdapat tarikh dokumen-dokumen itu dikeluarkan. Lebih terkini tarikh yang dipaparkan maka lebih meyakinkan untuk pengesahan dokumen berkenaan. Anda perlu berhati-hati jika tarikh yang tertera itu melebihi 1 tahun dari tarikh anda berminat membeli, kerana mungkin dokumen itu sudah ada pengganti yang lebih baru di Pejabat Tanah.
c) KAD PENGENALAN PEMILIK : Jika yang datang mendakwa mereka pemilik tanah, minta kad pengenalan mereka dan bandingkan dengan geran. Tanpa pengecualian, semua nama pemilik tanah akan tertera di dalam geran. Jika nama pemilik tiada dalam geran, anda sedang berurusan dengan orang yang salah. Jika pemilik itu mendakwa bahawa nama mereka tiada dalam geran kerana tanah itu ialah kepunyaan ayah/ibu atau sesiapa sahaja yang telah mati dan pemilik mendakwa mereka adalah waris, arahkan mereka membuat perintah pesaka terlebih dahulu. Perintah pesaka mengambil masa dan tidak boleh diselesaikan di dalam tempoh 1 atau 2 minggu.
3. KENALPASTI LOKASI TANAH
Semasa lawatan tapak, minta ejen/pemilik tunjukkan dengan tepat kawasan tanah yang berkenaan. Minta mereka tunjukkan batu sempadan (ada tanah bergeran yang sah tetapi tidak mempunyai batu sempadan kerana masih hakmilik sementara. Itu masih dikira sah). Minta mereka tunjukkan dari mana ke mana tanah itu menganjur. Ingat dengan teliti kawasan berkenaan dan jika boleh letakkan pancang.
4. SEMAK SEMULA DOKUMEN DI PEJABAT TANAH
Selepas lawatan tapak, datanglah ke Pejabat Tanah yang berkenaan untuk menyemak semula dokumen berkaitan. Ada masanya walaupun dokumen yang ditunjukkan oleh ejen/pemilik adalah sah, ia bukanlah dokumen terkini. Berkemungkinan tanah itu mempunyai halangan seperti kaveat, gadaian atau sebagainya yang mana maklumat itu disimpan di Pejabat Tanah dan tidak tertera di geran atas sebab-sebab tertentu. Tanpa kompromi, dapatkan nombor hakmilik, nombor lot dan mukim mana tanah itu berada (butiran bagi 3 perkara ini tertera di dalam Geran/Salinan Carian Persendirian/Salinan Sah Geran) untuk memudahkan urusan. Kakitangan Pejabat Tanah akan membantu anda untuk menerangkan perkara-perkara yang anda tidak pasti.
5. LANTIK JURUUKUR BERLESEN
Selepas anda berpuas hati dengan dokumen di Pejabat Tanah, anda boleh melantik juruukur berlesen untuk menyukat semula dan memastikan kedudukan tanah yang sebenar. Tindakan ini tidak wajib tetapi perlu terutamanya jika anda tidak tahu langsung undang-undang berkenaan tanah. Ada kalanya pemilik tanah menunjukkan kawasan yang salah kerana tidak tahu atau tidak pasti berkenaan sempadan. Ada juga kes apabila pembeli sudah selesai membeli, mereka sebenarnya terbeli tanah yang bukan ditunjukkan oleh pemilik. Juruukur berlesen mempunyai kepakaran di dalam menentukan kawasan tanah berdasarkan lot dan nombor hakmilik. Memang diakui kos untuk melantik juruukur berlesen adalah tinggi, tetapi adalah lebih baik untuk melabur sedikit wang kepada mereka daripada kerugian lebih tinggi kerana masalah tanah.
Selepas anda berpuas hati dengan dokumen, pemilik dan kedudukan tanah, anda boleh meneruskan proses pembelian seterusnya. Perlulah diingatkan semula, geran adalah perkara paling penting di dalam proses pembelian tanah. Anda dialu-alukan ke Pejabat Tanah untuk mendapatkan nasihat atau pandangan perundangan. Kami akan berusaha untuk membantu anda sedaya upaya.
KENYATAAN PENTING : Penerangan di atas adalah sangat ringkas bagi memudahkan kefahaman kepada rakyat yang tidak mengetahui prosedur undang-undang tanah. Terdapat prosedur-prosedur teknikal yang tidak dinyatakan dan anda dinasihatkan untuk mendapatkan pandangan dari Pejabat Tanah berkaitan.
Kata kunci :-
Pemilik : Orang yang memiliki tanah yang namanya tertera di dalam geran.
Pembeli : Orang yang berminat membeli tanah.
Ejen : Individu yang dilantik secara sah oleh pemilik tanah.
Sindiket : Pihak tidak bertanggungjawab sama ada yang berlakon sebagai pemilik tanah atau wakilnya, atau yang mengusahakan tanah kerajaan tanpa kebenaran, atau yang mendakwa bahawa tanah tertentu adalah milik mereka sedangkan tiada dokumen geran yang sah.
Penafian : Maklumat ini diperolehi daripada Facebook. Bukan hasil penulisan sendiri.
